South Carolina
Derechos de los Ocupantes Ilegales y Prescripción Adquisitiva en Carolina del Sur (2026)
Carolina del Sur fija un plazo de 10 años para los reclamos de prescripción adquisitiva, y los propietarios que actúan con prontitud pueden desalojar a los ocupantes no autorizados mediante un proceso sencillo de ejectment ante un magistrado antes de que ese plazo llegue a vencerse.
Información verificada por última vez el 27 de mayo de 2026. Este artículo ofrece información legal general, no asesoría legal.
Alcance jurisdiccional: Este artículo cubre únicamente la ley estatal de Carolina del Sur. Para un panorama a nivel nacional, consulte la guía nacional de derechos de los ocupantes.
Prescripción Adquisitiva en Carolina del Sur: Plazo y Elementos
El Plazo Legal de 10 Años
El marco de prescripción adquisitiva de Carolina del Sur está codificado en el a 15-67-260. La Sección 15-67-210 establece la presunción fundamental: se considera que una persona con título legal ha estado en posesión dentro del plazo legal, y cualquier ocupación por otra persona se presume subordinada a ese título, a menos que el ocupante pueda demostrar una posesión adversa continua durante 10 años antes de que se presente la demanda.
Ese plazo de 10 años es uniforme. A diferencia de varios otros estados, Carolina del Sur no ofrece una ventana de prescripción más corta para los reclamantes que tienen color de título. Ambas vías legales principales corren bajo el mismo plazo de 10 años.
Posesión Con un Instrumento Escrito (§ 15-67-220)
Cuando un reclamante entra a una propiedad bajo un reclamo de título fundado en un instrumento escrito, como una escritura defectuosa o que cubre la parcela equivocada, el reclamo cae bajo el § 15-67-220. La posesión se considera adversa bajo esta vía cuando ha existido ocupación y posesión continua, durante 10 años, del inmueble (o parte del inmueble) descrito en el instrumento escrito, decreto o sentencia bajo ese reclamo de título. Cuando el inmueble descrito consiste en una parcela dividida en lotes, la posesión de un lote no se considera posesión de ningún otro lote dentro de la misma parcela.
La vía del instrumento escrito tiene un alcance más amplio. Un reclamante puede señalar toda la superficie descrita en el instrumento, no solo el terreno que físicamente tocó.
Posesión Sin un Instrumento Escrito (§ 15-67-240)
Cuando ningún instrumento escrito respalda el reclamo, el § 15-67-240 restringe el reclamo de prescripción adquisitiva al terreno que el reclamante realmente ocupó y a ningún otro. La Sección 15-67-250 añade un estándar de prueba más estricto: el reclamante debe demostrar tanto un cercado sustancial como el cultivo o mejora habitual. El uso vago o esporádico no satisface esta prueba.
Esta distinción es importante en los casos de ocupación ilegal. Un ocupante ilegal que se muda a una casa vacía sin escritura, sin contrato de arrendamiento y sin ningún reclamo escrito está en la vía más difícil. El reclamante debe demostrar 10 años ininterrumpidos de uso real, público, exclusivo, hostil y notorio confinado al espacio físicamente ocupado.
Los Elementos OCEAN Bajo la Ley de Carolina del Sur
Las cortes de Carolina del Sur exigen que un reclamante pruebe los cinco elementos clásicos de prescripción adquisitiva durante todo el plazo de 10 años:
Pública y notoria. La ocupación debe ser visible y evidente para el verdadero propietario. Esconderse dentro de una propiedad durante el día o evitar ser detectado anula este elemento.
Continua. La posesión no puede ser estacional o intermitente de una manera que rompa la cadena. Un reclamante puede sumar (tacking) los períodos de poseedores adversos sucesivos, pero solo si existe prividad entre ellos.
Exclusiva. El reclamante debe poseer la propiedad sin compartir el control con el propietario ni con el público en general.
Real. Se requiere ocupación física. Simplemente reclamar o afirmar la intención de poseer no es suficiente.
Hostil. La posesión debe ser sin el permiso del propietario. Si el propietario consiente la ocupación en algún momento, la hostilidad termina y el plazo se reinicia.
Sin Requisito de Pago de Impuestos
Los estatutos de Carolina del Sur no contienen ninguna disposición que exija que un poseedor adverso pague impuestos a la propiedad como condición del reclamo. Pagar impuestos puede servir como evidencia de un uso público y notorio, pero no pagar impuestos no anula un reclamo de prescripción adquisitiva que de otro modo sea válido.
Cómo Desalojar a un Ocupante Ilegal en Carolina del Sur
Por Qué No Se Aplica la Ley de Arrendador e Inquilino
La Ley de Arrendador e Inquilino Residencial de Carolina del Sur, y siguientes, se aplica únicamente cuando existe un contrato de arrendamiento. Un ocupante ilegal que entra sin ningún acuerdo no es un "inquilino" según se define en el § 27-40-210(15). Intentar usar el proceso de desalojo sumario del Capítulo 27-40 contra un ocupante ilegal sin historial de arrendamiento es legalmente incorrecto y puede generar complicaciones. El vehículo correcto es el procedimiento de ejectment del Capítulo 27-37.
Paso 1: No Use el Desalojo por Mano Propia
La ley de Carolina del Sur prohíbe el desalojo por mano propia. Un propietario no puede cambiar las cerraduras, retirar bienes personales, cortar los servicios públicos ni desalojar físicamente a un ocupante ilegal sin una orden judicial. Hacerlo expone al propietario a responsabilidad civil y posibles cargos penales.
Paso 2: Presentar el Ejectment Ante un Magistrado (S.C. Code Ann. § 27-37-10)
El propietario presenta una demanda de ejectment ante la corte de magistrados del condado donde se ubica la propiedad. El magistrado emite entonces una orden escrita que exige al ocupante desocupar el inmueble o mostrar causa dentro de 10 días de por qué no debería procederse al ejectment.
Paso 3: Notificación de la Orden
La orden se notifica al ocupante ilegal usando los procedimientos estándar de citación. Si el inmueble parece abandonado (vacío durante 15 días o más), la notificación puede hacerse fijando la orden en la propiedad. Si dos intentos de notificación en momentos diferentes con al menos 48 horas de separación fallan, la orden puede fijarse en la propiedad y enviarse una copia por correo al ocupante ilegal, con el secretario de la corte presentando la verificación.
Paso 4: La Audiencia de Comparecencia
Si el ocupante ilegal comparece y disputa el ejectment, cualquiera de las partes puede solicitar un juicio con jurado. El magistrado escucha el asunto como un procedimiento civil estándar. El ocupante ilegal puede plantear cualquier defensa legal, incluido un reclamo de prescripción adquisitiva si ya transcurrió el plazo de 10 años.
Si el ocupante ilegal no comparece dentro de 10 días, el magistrado emite una orden de ejectment por incomparecencia.
Paso 5: Orden de Ejectment y Desalojo Físico
Un condestable o diputado del alguacil presenta la orden al ocupante ilegal y le concede 24 horas para desocupar voluntariamente. Si el ocupante ilegal no se va, el oficial puede usar los medios menos destructivos necesarios para completar el desalojo.
Sin Ley de Desalojo Acelerado al 27 de Mayo de 2026
Varios estados promulgaron estatutos independientes de desalojo acelerado de ocupantes ilegales en 2024 y 2025. Al 27 de mayo de 2026, Carolina del Sur no ha aprobado una ley comparable e independiente. El marco existente de ejectment ante magistrado del Capítulo 27-37 sigue siendo el proceso de desalojo establecido. Los propietarios deben monitorear a la Asamblea General de Carolina del Sur en busca de actualizaciones, ya que el panorama legislativo sobre este tema continúa evolucionando a nivel nacional.
Consejos Prácticos para Propietarios
Los propietarios que descubran a un ocupante ilegal deben documentar la ocupación no autorizada con fotografías fechadas y registros escritos, y luego consultar a un abogado de bienes raíces de Carolina del Sur antes de presentar la demanda. Las cortes toman en serio los reclamos de prescripción adquisitiva cuando la ventana de 10 años está por vencer. Actuar legalmente de forma temprana es la manera más confiable de evitar que un ocupante ilegal construya un historial de posesión continua.
Preguntas Frecuentes sobre los Derechos de los Ocupantes Ilegales en Carolina del Sur
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Aviso Legal: Este artículo ofrece información legal general sobre los derechos de los ocupantes ilegales y las leyes de prescripción adquisitiva de Carolina del Sur. No es asesoría legal ni crea una relación abogado-cliente. Los propietarios que enfrentan situaciones de ocupación ilegal y las personas que buscan hacer valer reclamos de prescripción adquisitiva deben consultar a un abogado de bienes raíces con licencia en Carolina del Sur para obtener orientación específica sobre sus circunstancias.
Guía nacional de derechos de los ocupantes
Última actualización: 27 de mayo de 2026.
Los estatutos citados reflejan su versión vigente al 27 de mayo de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo debe permanecer un ocupante ilegal en Carolina del Sur antes de reclamar la propiedad?
Un ocupante ilegal debe mantener una posesión pública, continua, exclusiva, hostil y real durante 10 años antes de presentar un reclamo de prescripción adquisitiva bajo el S.C. Code Ann. §§ 15-67-210 a 15-67-260. Carolina del Sur no tiene un plazo más corto para ninguna categoría de reclamante.
¿Un ocupante ilegal necesita pagar impuestos a la propiedad para reclamar la prescripción adquisitiva en Carolina del Sur?
No. Carolina del Sur no exige el pago de impuestos como elemento de la prescripción adquisitiva. Pagar impuestos puede respaldar un argumento de uso público y notorio, pero no es un requisito legal.
¿Puede un propietario en Carolina del Sur cambiar las cerraduras para desalojar a un ocupante ilegal?
No. El desalojo por mano propia está prohibido. El propietario debe presentar una demanda de ejectment ante un magistrado bajo el S.C. Code Ann. § 27-37-10 y obtener una orden antes de desalojar físicamente a un ocupante ilegal.
¿Cuánto dura el proceso de ejectment de ocupantes ilegales en Carolina del Sur?
Después de que el magistrado emite la orden, el ocupante ilegal tiene 10 días para responder. Si el ocupante ilegal no comparece, el magistrado emite una orden por incomparecencia. Si el ocupante ilegal disputa el caso, se programa una audiencia o un juicio con jurado, lo que puede añadir semanas o meses al proceso. Los casos sin disputa pueden resolverse con relativa rapidez.
¿Cuál es la diferencia entre el § 15-67-220 y el § 15-67-240 en Carolina del Sur?
La Sección 15-67-220 cubre los reclamos de prescripción adquisitiva respaldados por un instrumento escrito, como una escritura defectuosa. El reclamante puede hacer valer toda la superficie descrita en el documento. La Sección 15-67-240 cubre los reclamos sin ningún instrumento escrito. El reclamante está limitado al terreno realmente ocupado y debe demostrar tanto un cercado sustancial como el cultivo o mejora habitual.
¿Se aplica la Ley de Arrendador e Inquilino Residencial de Carolina del Sur a los ocupantes ilegales?
No. La Ley de Arrendador e Inquilino Residencial en el S.C. Code Ann. § 27-40-210 y siguientes se aplica únicamente cuando existe un contrato de arrendamiento. Los ocupantes ilegales sin ninguna relación de arrendamiento quedan fuera de su alcance. El proceso de desalojo correcto es el ejectment del Capítulo 27-37.
¿Ha aprobado Carolina del Sur alguna nueva ley para acelerar el desalojo de ocupantes ilegales en 2024 o 2025?
Al 27 de mayo de 2026, Carolina del Sur no ha promulgado un estatuto independiente de desalojo acelerado de ocupantes ilegales. El desalojo procede mediante el proceso de ejectment ante magistrado existente bajo el S.C. Code Ann. § 27-37-10 y siguientes.
Actualizaciones
Corrected the description of S.C. Code Ann. § 15-67-220's written-instrument adverse possession track: it requires 10 years of continued occupation and possession of the premises described in the instrument, not the four-part cultivation/enclosure/fuel-use/partial-improvement test (which belongs to an uncited section).
Ley aplicable revisada en busca de cambios recientes
La ley detrás de este artículo
Este artículo se apoya en 6 disposiciones legales conservadas en nuestro propio registro jurídico, cada una obtenida de la fuente oficial. Toque una sección para leer el texto vigente.
South Carolina Code of Laws, Title 15: CIVIL REMEDIES AND PROCEDURES
§ 15-67-210Presumption of possession; when occupation deemed under legal titleVigente
In every action for the recovery of real property or the possession thereof the person establishing a legal title to the premises shall be presumed to have been possessed thereof within the time required by law. The occupation of such premises by any other person shall be deemed to have been under and in subordination to the legal title unless it appear that such premises have been held and possessed adversely to such legal title for ten years before the commencement of such action.
Texto oficial (extracto) · al 2026-07-29 · Lea la sección completa en scstatehouse.gov
Citada en 20 opiniones judicialesAplicada por un tribunal por última vez: 2023
Casos destacados: Hoogenboom v. City of Beaufort (Court of Appeals of South Carolina 1993, 315 S.C. 306) · Getsinger v. Midlands Orthopaedic Profit Sharing Plan (Court of Appeals of South Carolina 1997, 327 S.C. 424) · Miller v. Leaird (Supreme Court of South Carolina 1992, 307 S.C. 56)
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 15-67-220Effect of occupation under written instrument or court decree or judgmentVigente
Whenever it shall appear (a)that the occupant or those under whom he claims entered into the possession of premises under claim of title, exclusive of any other right, founding such claim upon a written instrument as being a conveyance of the premises in question or upon the decree or judgment of a competent court and (b) that there has been a continued occupation and possession of the premises, or of some part of such premises, included in such instrument, decree or judgment under such claim for ten years, the premises so included shall be deemed to have been held adversely, except that when the premises so included consist of a tract divided into lots, the possession of one lot shall not be deemed a possession of any other lot of the same tract.
Texto oficial (extracto) · al 2026-07-29 · Lea la sección completa en scstatehouse.gov
Citada en 3 opiniones judicialesAplicada por un tribunal por última vez: 2006
Casos destacados: Getsinger v. Midlands Orthopaedic Profit Sharing Plan (Court of Appeals of South Carolina 1997, 327 S.C. 424) · Miller v. Leaird (Supreme Court of South Carolina 1992, 307 S.C. 56) · McKee v. Brown (Court of Appeals of South Carolina 2006)
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 15-67-240Premises held adversely but not under written instrument or court judgment or decreeVigente
When it shall appear that there has been an actual continued occupation of premises under a claim of title, exclusive of any other right but not founded upon a written instrument or a judgment or decree, the premises so actually occupied, and no other, shall be deemed to have been held adversely.
Texto oficial (extracto) · al 2026-07-29 · Lea la sección completa en scstatehouse.gov
§ 15-67-250What constitutes adverse possession under claim of title not under written instrument or court judgment or decreeVigente
For the purpose of constituting an adverse possession by a person claiming title not founded upon a written instrument or a judgment or decree, land shall be deemed to have been possessed in the following cases only: (1) When it has been protected by a substantial enclosure; and (2) When it has been usually cultivated or improved.
Texto oficial (extracto) · al 2026-07-29 · Lea la sección completa en scstatehouse.gov
South Carolina Code of Laws, Title 27: PROPERTY AND CONVEYANCES
§ 27-37-10Grounds for ejectment of tenantVigentecitada en 2 de nuestros artículos
(A) The tenant may be ejected upon application of the landlord or his agent when (1) the tenant fails or refuses to pay the rent when due or when demanded, (2) the term of tenancy or occupancy has ended, or (3) the terms or conditions of the lease have been violated. (B) For residential rental agreements, nonpayment of rent within five days of the date due constitutes legal notice to the tenant that the landlord has the right to begin ejectment proceedings under this chapter if a written rental agreement specifies in bold conspicuous type that nonpayment of rent constitutes such notice. This requirement is satisfied if the written rental agreement contains the notice specified in Section 27-40-710(B).
Texto oficial (extracto) · al 2026-07-29 · Lea la sección completa en scstatehouse.gov
Citada en 3 opiniones judicialesAplicada por un tribunal por última vez: 2025
Casos destacados: Kiriakides v. United Artists Communications, Inc. (Supreme Court of South Carolina 1994, 312 S.C. 271) · Family Dollar Stores v. 1260 E Butler Road Self Storage, LLC (Court of Appeals of South Carolina 2025) · Demetric Hayes v. Jim Stroud (Court of Appeals of South Carolina 2022)
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 27-40-210General definitionsVigente
Subject to additional definitions contained in subsequent articles of this chapter which apply to specific articles or parts of this chapter, and unless the context otherwise requires, in this chapter: (1) "action" includes recoupment, counterclaim, set-off, suit in equity, and any other proceeding in which rights are determined, including an action for possession; (2) "building and housing codes" include any law, ordinance, or governmental regulation concerning fitness for habitation, or the construction, maintenance, operation, occupancy, use, or appearance of any premise, or dwelling unit; (3) "dwelling unit" means a structure or the part of a structure that is used as a home, residence, or sleeping place by one person who maintains a household or by two or more persons who maintain a common household and includes landlord-owned mobile homes. Property that is leased for the exclusive purpose of being renovated by the lessee is not considered a dwelling unit within the meaning of this chapter; (4) "fair-market rental value" means the actual periodic rental payment for comparable rental property to which a willing landlord and a willing tenant would agree.
Texto oficial (extracto) · al 2026-07-29 · Lea la sección completa en scstatehouse.gov
Citada en 2 opiniones judicialesAplicada por un tribunal por última vez: 2025
Casos destacados: Rufus Rivers v. James Smith, Jr. (Supreme Court of South Carolina 2025) · Wood v. Goddard (Court of Appeals of South Carolina 2009)
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
Fuentes y referencias
- S.C. Code Ann. § 15-67-210, Presunción de Posesión por Titular del Título Legal(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 15-67-220, Prescripción Adquisitiva Bajo Instrumento Escrito o Sentencia Judicial(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 15-67-240, Prescripción Adquisitiva Sin Instrumento Escrito(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 15-67-250, Qué Constituye la Prescripción Adquisitiva Sin Instrumento Escrito(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 27-37-10 y siguientes, Ejectment de Inquilinos e Intrusos(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 27-40-210, Ley de Arrendador e Inquilino Residencial, Definiciones(scstatehouse.gov)