South Carolina
Derechos de los Ocupantes Ilegales y Prescripción Adquisitiva en Carolina del Sur (2026)
Carolina del Sur fija un plazo de 10 años para los reclamos de prescripción adquisitiva, y los propietarios que actúan con prontitud pueden desalojar a los ocupantes no autorizados mediante un proceso sencillo de ejectment ante un magistrado antes de que ese plazo llegue a vencerse.
Información verificada por última vez el 27 de mayo de 2026. Este artículo ofrece información legal general, no asesoría legal.
Alcance jurisdiccional: Este artículo cubre únicamente la ley estatal de Carolina del Sur. Para un panorama a nivel nacional, consulte la guía nacional de derechos de los ocupantes.
Prescripción Adquisitiva en Carolina del Sur: Plazo y Elementos
El Plazo Legal de 10 Años
El marco de prescripción adquisitiva de Carolina del Sur está codificado en el S.C. Code Ann. §§ 15-67-210 a 15-67-260. La Sección 15-67-210 establece la presunción fundamental: se considera que una persona con título legal ha estado en posesión dentro del plazo legal, y cualquier ocupación por otra persona se presume subordinada a ese título, a menos que el ocupante pueda demostrar una posesión adversa continua durante 10 años antes de que se presente la demanda.
Ese plazo de 10 años es uniforme. A diferencia de varios otros estados, Carolina del Sur no ofrece una ventana de prescripción más corta para los reclamantes que tienen color de título. Ambas vías legales principales corren bajo el mismo plazo de 10 años.
Posesión Con un Instrumento Escrito (§ 15-67-220)
Cuando un reclamante entra a una propiedad bajo un reclamo de título fundado en un instrumento escrito, como una escritura defectuosa o que cubre la parcela equivocada, el reclamo cae bajo el § 15-67-220. La posesión se considera adversa bajo esta vía cuando el reclamante, durante 10 años, ha hecho al menos una de las siguientes acciones:
- cultivado o mejorado la propiedad de forma habitual,
- protegido la propiedad mediante un cercado sustancial,
- usado la propiedad para el suministro de combustible, madera para cercas o fines habituales de ocupante, o
- mejorado parcialmente la propiedad, tratando las porciones no mejoradas como ocupadas en la medida descrita en el instrumento.
La vía del instrumento escrito tiene un alcance más amplio. Un reclamante puede señalar toda la superficie descrita en el instrumento, no solo el terreno que físicamente tocó.
Posesión Sin un Instrumento Escrito (§ 15-67-240)
Cuando ningún instrumento escrito respalda el reclamo, el § 15-67-240 restringe el reclamo de prescripción adquisitiva al terreno que el reclamante realmente ocupó y a ningún otro. La Sección 15-67-250 añade un estándar de prueba más estricto: el reclamante debe demostrar tanto un cercado sustancial como el cultivo o mejora habitual. El uso vago o esporádico no satisface esta prueba.
Esta distinción es importante en los casos de ocupación ilegal. Un ocupante ilegal que se muda a una casa vacía sin escritura, sin contrato de arrendamiento y sin ningún reclamo escrito está en la vía más difícil. El reclamante debe demostrar 10 años ininterrumpidos de uso real, público, exclusivo, hostil y notorio confinado al espacio físicamente ocupado.
Los Elementos OCEAN Bajo la Ley de Carolina del Sur
Las cortes de Carolina del Sur exigen que un reclamante pruebe los cinco elementos clásicos de prescripción adquisitiva durante todo el plazo de 10 años:
Pública y notoria. La ocupación debe ser visible y evidente para el verdadero propietario. Esconderse dentro de una propiedad durante el día o evitar ser detectado anula este elemento.
Continua. La posesión no puede ser estacional o intermitente de una manera que rompa la cadena. Un reclamante puede sumar (tacking) los períodos de poseedores adversos sucesivos, pero solo si existe prividad entre ellos.
Exclusiva. El reclamante debe poseer la propiedad sin compartir el control con el propietario ni con el público en general.
Real. Se requiere ocupación física. Simplemente reclamar o afirmar la intención de poseer no es suficiente.
Hostil. La posesión debe ser sin el permiso del propietario. Si el propietario consiente la ocupación en algún momento, la hostilidad termina y el plazo se reinicia.
Sin Requisito de Pago de Impuestos
Los estatutos de Carolina del Sur no contienen ninguna disposición que exija que un poseedor adverso pague impuestos a la propiedad como condición del reclamo. Pagar impuestos puede servir como evidencia de un uso público y notorio, pero no pagar impuestos no anula un reclamo de prescripción adquisitiva que de otro modo sea válido.
Cómo Desalojar a un Ocupante Ilegal en Carolina del Sur
Por Qué No Se Aplica la Ley de Arrendador e Inquilino
La Ley de Arrendador e Inquilino Residencial de Carolina del Sur, S.C. Code Ann. § 27-40-210 y siguientes, se aplica únicamente cuando existe un contrato de arrendamiento. Un ocupante ilegal que entra sin ningún acuerdo no es un "inquilino" según se define en el § 27-40-210(15). Intentar usar el proceso de desalojo sumario del Capítulo 27-40 contra un ocupante ilegal sin historial de arrendamiento es legalmente incorrecto y puede generar complicaciones. El vehículo correcto es el procedimiento de ejectment del Capítulo 27-37.
Paso 1: No Use el Desalojo por Mano Propia
La ley de Carolina del Sur prohíbe el desalojo por mano propia. Un propietario no puede cambiar las cerraduras, retirar bienes personales, cortar los servicios públicos ni desalojar físicamente a un ocupante ilegal sin una orden judicial. Hacerlo expone al propietario a responsabilidad civil y posibles cargos penales.
Paso 2: Presentar el Ejectment Ante un Magistrado (S.C. Code Ann. § 27-37-10)
El propietario presenta una demanda de ejectment ante la corte de magistrados del condado donde se ubica la propiedad. El magistrado emite entonces una orden escrita que exige al ocupante desocupar el inmueble o mostrar causa dentro de 10 días de por qué no debería procederse al ejectment.
Paso 3: Notificación de la Orden
La orden se notifica al ocupante ilegal usando los procedimientos estándar de citación. Si el inmueble parece abandonado (vacío durante 15 días o más), la notificación puede hacerse fijando la orden en la propiedad. Si dos intentos de notificación en momentos diferentes con al menos 48 horas de separación fallan, la orden puede fijarse en la propiedad y enviarse una copia por correo al ocupante ilegal, con el secretario de la corte presentando la verificación.
Paso 4: La Audiencia de Comparecencia
Si el ocupante ilegal comparece y disputa el ejectment, cualquiera de las partes puede solicitar un juicio con jurado. El magistrado escucha el asunto como un procedimiento civil estándar. El ocupante ilegal puede plantear cualquier defensa legal, incluido un reclamo de prescripción adquisitiva si ya transcurrió el plazo de 10 años.
Si el ocupante ilegal no comparece dentro de 10 días, el magistrado emite una orden de ejectment por incomparecencia.
Paso 5: Orden de Ejectment y Desalojo Físico
Un condestable o diputado del alguacil presenta la orden al ocupante ilegal y le concede 24 horas para desocupar voluntariamente. Si el ocupante ilegal no se va, el oficial puede usar los medios menos destructivos necesarios para completar el desalojo.
Sin Ley de Desalojo Acelerado al 27 de Mayo de 2026
Varios estados promulgaron estatutos independientes de desalojo acelerado de ocupantes ilegales en 2024 y 2025. Al 27 de mayo de 2026, Carolina del Sur no ha aprobado una ley comparable e independiente. El marco existente de ejectment ante magistrado del Capítulo 27-37 sigue siendo el proceso de desalojo establecido. Los propietarios deben monitorear a la Asamblea General de Carolina del Sur en busca de actualizaciones, ya que el panorama legislativo sobre este tema continúa evolucionando a nivel nacional.
Consejos Prácticos para Propietarios
Los propietarios que descubran a un ocupante ilegal deben documentar la ocupación no autorizada con fotografías fechadas y registros escritos, y luego consultar a un abogado de bienes raíces de Carolina del Sur antes de presentar la demanda. Las cortes toman en serio los reclamos de prescripción adquisitiva cuando la ventana de 10 años está por vencer. Actuar legalmente de forma temprana es la manera más confiable de evitar que un ocupante ilegal construya un historial de posesión continua.
Preguntas Frecuentes sobre los Derechos de los Ocupantes Ilegales en Carolina del Sur
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Aviso Legal: Este artículo ofrece información legal general sobre los derechos de los ocupantes ilegales y las leyes de prescripción adquisitiva de Carolina del Sur. No es asesoría legal ni crea una relación abogado-cliente. Los propietarios que enfrentan situaciones de ocupación ilegal y las personas que buscan hacer valer reclamos de prescripción adquisitiva deben consultar a un abogado de bienes raíces con licencia en Carolina del Sur para obtener orientación específica sobre sus circunstancias.
Guía nacional de derechos de los ocupantes
Última actualización: 27 de mayo de 2026.
Los estatutos citados reflejan su versión vigente al 27 de mayo de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo debe permanecer un ocupante ilegal en Carolina del Sur antes de reclamar la propiedad?
Un ocupante ilegal debe mantener una posesión pública, continua, exclusiva, hostil y real durante 10 años antes de presentar un reclamo de prescripción adquisitiva bajo el S.C. Code Ann. §§ 15-67-210 a 15-67-260. Carolina del Sur no tiene un plazo más corto para ninguna categoría de reclamante.
¿Un ocupante ilegal necesita pagar impuestos a la propiedad para reclamar la prescripción adquisitiva en Carolina del Sur?
No. Carolina del Sur no exige el pago de impuestos como elemento de la prescripción adquisitiva. Pagar impuestos puede respaldar un argumento de uso público y notorio, pero no es un requisito legal.
¿Puede un propietario en Carolina del Sur cambiar las cerraduras para desalojar a un ocupante ilegal?
No. El desalojo por mano propia está prohibido. El propietario debe presentar una demanda de ejectment ante un magistrado bajo el S.C. Code Ann. § 27-37-10 y obtener una orden antes de desalojar físicamente a un ocupante ilegal.
¿Cuánto dura el proceso de ejectment de ocupantes ilegales en Carolina del Sur?
Después de que el magistrado emite la orden, el ocupante ilegal tiene 10 días para responder. Si el ocupante ilegal no comparece, el magistrado emite una orden por incomparecencia. Si el ocupante ilegal disputa el caso, se programa una audiencia o un juicio con jurado, lo que puede añadir semanas o meses al proceso. Los casos sin disputa pueden resolverse con relativa rapidez.
¿Cuál es la diferencia entre el § 15-67-220 y el § 15-67-240 en Carolina del Sur?
La Sección 15-67-220 cubre los reclamos de prescripción adquisitiva respaldados por un instrumento escrito, como una escritura defectuosa. El reclamante puede hacer valer toda la superficie descrita en el documento. La Sección 15-67-240 cubre los reclamos sin ningún instrumento escrito. El reclamante está limitado al terreno realmente ocupado y debe demostrar tanto un cercado sustancial como el cultivo o mejora habitual.
¿Se aplica la Ley de Arrendador e Inquilino Residencial de Carolina del Sur a los ocupantes ilegales?
No. La Ley de Arrendador e Inquilino Residencial en el S.C. Code Ann. § 27-40-210 y siguientes se aplica únicamente cuando existe un contrato de arrendamiento. Los ocupantes ilegales sin ninguna relación de arrendamiento quedan fuera de su alcance. El proceso de desalojo correcto es el ejectment del Capítulo 27-37.
¿Ha aprobado Carolina del Sur alguna nueva ley para acelerar el desalojo de ocupantes ilegales en 2024 o 2025?
Al 27 de mayo de 2026, Carolina del Sur no ha promulgado un estatuto independiente de desalojo acelerado de ocupantes ilegales. El desalojo procede mediante el proceso de ejectment ante magistrado existente bajo el S.C. Code Ann. § 27-37-10 y siguientes.
Fuentes y referencias
- S.C. Code Ann. § 15-67-210, Presunción de Posesión por Titular del Título Legal(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 15-67-220, Prescripción Adquisitiva Bajo Instrumento Escrito o Sentencia Judicial(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 15-67-240, Prescripción Adquisitiva Sin Instrumento Escrito(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 15-67-250, Qué Constituye la Prescripción Adquisitiva Sin Instrumento Escrito(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 27-37-10 y siguientes, Ejectment de Inquilinos e Intrusos(scstatehouse.gov)
- S.C. Code Ann. § 27-40-210, Ley de Arrendador e Inquilino Residencial, Definiciones(scstatehouse.gov)