Comunidades de propietarios: juntas, mayorías, derramas y morosos (2026)
En España, casi todos los edificios de pisos se organizan como una comunidad de propietarios: quien es dueño de un piso o local es automáticamente copropietario de los elementos comunes del edificio y pertenece por ley a una única asociación que lo gestiona. Una sola norma estatal, la LPH, fija qué puede decidir la junta por mayoría simple, qué necesita tres quintos y qué exige la unanimidad de todos. Esta sección recorre cómo funciona la comunidad, desde las votaciones y el dinero hasta el vecino que deja de pagar o no quiere dejar de hacer ruido.
Información verificada por última vez el 23 de julio de 2026. Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto.
Qué regula la LPH
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma que regula cualquier edificio dividido en pisos o locales de propiedad separada. Ser dueño de una unidad conlleva automáticamente una cuota de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, estructura, cubierta, escaleras e instalaciones compartidas, que no se puede vender ni hipotecar por separado de la propia unidad (art. 396 CC). La LPH añade la capa de gobierno sobre esa base: cómo se reúne la comunidad, cómo decide, cómo recauda el dinero y cómo hace cumplir sus acuerdos frente a un propietario que no colabora.
La junta y su escala de mayorías
El artículo 17 LPH establece una escala de mayorías que depende de lo que se decida. La mayoría de los acuerdos ordinarios necesitan el voto de la mayoría del total de propietarios y cuotas en primera convocatoria; en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17.7 LPH). Las alteraciones estructurales, las mejoras no exigibles por encima de tres mensualidades de gastos comunes y servicios como la portería o la vigilancia necesitan tres quintos (arts. 17.3 y 17.4 LPH); las obras de accesibilidad y las de eficiencia energética con coste limitado solo necesitan mayoría simple (art. 17.2 LPH); las infraestructuras de telecomunicaciones y energías renovables necesitan solo un tercio (art. 17.1 LPH); y modificar el título constitutivo o los estatutos exige unanimidad (art. 17.6 LPH).
Los acuerdos válidamente adoptados vinculan a todos los propietarios, incluidos los ausentes que no manifiesten su discrepancia dentro de los 30 días siguientes a ser notificados (arts. 17.8 y 17.9 LPH). El propietario disconforme puede impugnar el acuerdo ante los tribunales dentro de plazos estrictos; la página sobre la comunidad de propietarios desarrolla ese proceso, la escala completa de mayorías y el voto de 2025 sobre el alquiler turístico.
El dinero: las cuotas y la afección real
Todo propietario debe contribuir a los gastos generales según su cuota de participación (art. 9.1.e LPH). El crédito de la comunidad por cuotas impagadas, el año en curso más los tres anteriores, tiene la consideración de crédito preferente y el piso queda legalmente afecto a su pago, de modo que el comprador puede heredar la exposición a los impagos del vendedor.
Una regla distinta rige para una derrama concreta: responde de su pago quien sea propietario del piso en el momento en que la cantidad resulta exigible, no quien lo era cuando la junta votó la obra (art. 17.11 LPH). Ambas reglas interactúan de una forma que suele sorprender a compradores y vendedores, y la página sobre la derrama explica exactamente cómo.
Cuando un vecino no paga
La LPH da a la comunidad dos herramientas frente a un moroso: puede retirarle el derecho de voto, aunque no el de asistencia, a cualquier propietario que no esté al corriente de pago (art. 15.2 LPH), y puede reclamar la deuda mediante un proceso monitorio específico, respaldado por una certificación del acuerdo de liquidación de la junta y, si hay oposición, un embargo preventivo concedido sin necesidad de fianza (art. 21 LPH). La página sobre los vecinos morosos desarrolla todo ese proceso.
Ruidos, actividades molestas y las nuevas reglas de 2025 sobre alquiler turístico
Los propietarios y ocupantes no pueden desarrollar en ningún lugar del edificio actividades prohibidas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 7.2 LPH). El presidente puede exigir el cese inmediato y, con autorización de la junta, demandar judicialmente; el juez puede ordenar el cese de la actividad y, en los casos graves, privar al propietario infractor del uso de la vivienda hasta por tres años. Desde abril de 2025 el mismo mecanismo alcanza al propietario que explote un alquiler turístico de corta duración sin la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3 LPH). La página sobre ruidos y actividades molestas explica el procedimiento paso a paso.
Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto. Los textos de referencia son las versiones vigentes publicadas en el BOE.
Preguntas frecuentes
¿Qué ley regula la comunidad de propietarios en España?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), junto con el art. 396 del Código Civil, que explica por qué ser propietario de un piso o local lleva aparejada una cuota de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
¿Qué pasa si falto a una junta de la comunidad?
El propietario ausente que haya sido debidamente notificado se considera que vota a favor si no manifiesta su discrepancia dentro de los 30 días siguientes a ser informado, salvo que el gasto no pueda repercutirse a quien no vota o el cambio beneficie solo a un particular (art. 17.8 LPH).
¿Qué pasa si no pago las cuotas de comunidad?
Pierdes el derecho de voto, aunque no el de asistencia (art. 15.2 LPH). La comunidad también puede reclamar la deuda mediante un proceso monitorio específico, y el importe queda garantizado sobre el propio piso (arts. 9.1.e y 21 LPH).
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico de corta duración?
Sí. Desde la reforma de la LO 1/2025, la comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico de corta duración por mayoría de tres quintos (art. 17.12 LPH). Alquilar sin esa aprobación puede desencadenar la acción de cesación empleada frente a otras actividades molestas (art. 7.3 LPH).