La comunidad de propietarios por dentro: acuerdos, mayorías e impugnación (2026)
La comunidad de propietarios no es un club voluntario. En el momento en que un edificio se divide en pisos o locales de propiedad separada, todo propietario pertenece a ella por ministerio de la ley, y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina con precisión cómo debe decidir la comunidad y hasta dónde llegan sus acuerdos. Esta página desarrolla la estructura en profundidad: qué es propiedad común, qué mayoría necesita cada tipo de decisión, cómo puede un propietario impugnar un acuerdo ante los tribunales y qué cambió la reforma de 2025 para el alquiler turístico de corta duración.
Información verificada por última vez el 23 de julio de 2026. Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto.
Elementos comunes y elementos privativos
La propiedad horizontal española parte de una única idea recogida en el art. 396 del Código Civil: un piso o local con salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública puede ser objeto de propiedad separada, y esa propiedad separada trae consigo automáticamente una cuota de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, definidos de forma amplia como todo lo necesario para su adecuado uso y disfrute. En la práctica eso alcanza a la estructura, la cubierta, la fachada, las escaleras y el portal, y las instalaciones compartidas hasta el punto en que entran en cada unidad privativa.
Esa cuota de copropiedad no se puede dividir, vender, hipotecar ni embargar por separado de la unidad privativa a la que pertenece; ambas viajan juntas como un único bloque inseparable (art. 396 CC). El mismo artículo excluye además cualquier derecho de tanteo o de retracto entre los propietarios cuando uno de ellos vende su unidad.
Quién la dirige: la junta, el presidente y el secretario
La junta de propietarios es el órgano que adopta los acuerdos vinculantes; los acuerdos válidamente alcanzados conforme al art. 17 LPH obligan a todos los propietarios, hayan asistido o votado a favor o no (art. 17.9 LPH). El presidente representa a la comunidad en los procedimientos que describen esta página y las páginas relacionadas, incluido exigir el cese de una actividad prohibida y, con autorización de la junta, demandar judicialmente por ella (art. 7.2 LPH).
El secretario certifica los actos oficiales de la comunidad cuando la ley lo exige, por ejemplo el certificado de liquidación de deuda que respalda una reclamación monitoria y el certificado del estado de cuentas del vendedor en una compraventa, ambos con el visto bueno del presidente además de la firma del secretario, por lo general (arts. 9.1.e y 21.3 LPH). Muchas comunidades combinan ese cargo con un administrador de fincas profesional.
La escala de mayorías completa
El art. 17 LPH detalla, escalón por escalón, lo que necesita cada tipo de decisión.
- Un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas, a petición de cualquier propietario: infraestructuras comunes de telecomunicaciones, o infraestructuras de energías renovables y de nuevos suministros energéticos colectivos. A los propietarios que no voten a favor no se les puede repercutir el coste, aunque pueden solicitar el acceso más adelante pagando una cuota actualizada (art. 17.1 LPH).
- Mayoría simple: obras de accesibilidad e instalación de ascensor, incluso cuando modifiquen el título constitutivo (art. 17.2 LPH), además de obras de eficiencia energética o de energías renovables con coste limitado y certificado de eficiencia.
- Tres quintos: portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general similares; alquiler de elementos comunes sin uso asignado; alteraciones estructurales y división, agrupación o segregación de unidades; mejoras no exigibles por encima de tres mensualidades de gastos comunes, en las que el disidente no está obligado a pagar y su cuota no varía (arts. 17.3 y 17.4 LPH).
- Tres quintos, específicamente para el alquiler turístico: aprobar, limitar, condicionar o prohibir un alquiler turístico de corta duración conforme al art. 5.e LAU, y establecer una cuota especial o un incremento de hasta el 20 % en la participación de la unidad alquilada; estos acuerdos no tienen efecto retroactivo (art. 17.12 LPH).
- Unanimidad: cualquier acuerdo no regulado expresamente por el art. 17 que modifique el título constitutivo o los estatutos (art. 17.6 LPH).
- Sin necesidad de votación: un punto de recarga para vehículo eléctrico de uso privado en una plaza de garaje individual solo requiere notificación previa a la comunidad, a cargo del propietario interesado (art. 17.5 LPH).
Cuando de verdad no se pueda alcanzar la mayoría exigida, se puede pedir a un juez que decida en equidad dentro del mes siguiente a la segunda junta (art. 17.7 LPH).
Cómo impugnar un acuerdo de la junta
El art. 18 LPH recoge tres motivos para impugnar un acuerdo: que sea contrario a la ley o a los estatutos; que sea gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; o que cause a un propietario un perjuicio grave que no tenga obligación jurídica de soportar, o que se haya adoptado con abuso de derecho. Están legitimados para impugnar los propietarios que votaron en contra del acuerdo y lo hicieron constar, los ausentes por cualquier causa, y los propietarios a quienes se haya negado indebidamente el voto (art. 18.2 LPH).
Para presentar la impugnación, el propietario debe por lo general estar al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, o haber consignado judicialmente la cantidad discutida, salvo que lo que impugne sea la propia fijación de la cuota de participación. El plazo es de tres meses desde el acuerdo, ampliado a un año para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos; para el propietario ausente, el plazo empieza a contar desde que se le comunica el acuerdo (art. 18.3 LPH). Presentar la impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo, aunque el juez puede ordenarlo como medida cautelar (art. 18.4 LPH).
El voto de 2025 sobre el alquiler turístico
Desde la reforma de la LO 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera explotar un alquiler turístico de corta duración conforme al art. 5.e LAU debe obtener primero la aprobación expresa de la comunidad por la mayoría de tres quintos descrita más arriba (arts. 7.3 y 17.12 LPH). Si alguien lo explota de todos modos sin esa aprobación, el presidente puede exigir el cese inmediato y, si la persona persiste, se aplica el mismo mecanismo de cesación empleado frente a otras actividades molestas (art. 7.3 LPH), desarrollado en profundidad en la página sobre ruidos y actividades molestas.
Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto. Los textos de referencia son las versiones vigentes publicadas en el BOE.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre elementos comunes y elementos privativos?
Los elementos privativos son las partes de un piso o local que el propietario posee en exclusiva. Los elementos comunes son todo lo necesario para el adecuado uso del edificio: estructura, cubierta, fachada, escaleras e instalaciones compartidas, y ser propietario de una unidad conlleva automáticamente una cuota de copropiedad inseparable sobre ellos (art. 396 CC).
¿Qué mayoría necesito para aprobar obras en el edificio?
Depende de la obra. Las de accesibilidad y las de eficiencia energética con coste limitado solo necesitan mayoría simple (art. 17.2 LPH); las alteraciones estructurales y las mejoras no exigibles por encima de tres mensualidades de gastos comunes necesitan tres quintos (art. 17.4 LPH); y las obras legalmente obligatorias de conservación, seguridad o accesibilidad no necesitan votación alguna, como se explica en la página sobre la derrama.
¿Cómo impugno un acuerdo de la junta con el que no estoy de acuerdo?
Necesitas legitimación (haber votado en contra y que constara, haber estado ausente, o que se te haya negado indebidamente el voto) y un motivo válido conforme al art. 18 LPH: ilegalidad, perjuicio grave a la comunidad en beneficio de alguien, o perjuicio grave e injustificado para ti. Debes presentarla en el plazo de tres meses, o de un año para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, y estar al corriente de pago salvo que impugnes la propia cuota de participación.
¿Puedo votar en la junta si debo cuotas a la comunidad?
Puedes asistir y participar en el debate, pero pierdes el derecho de voto si no estás al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad al inicio de la junta, salvo que ya hayas impugnado judicialmente la deuda o hayas consignado el importe adeudado (art. 15.2 LPH).
¿Necesita la comunidad aprobar mi anuncio de alquiler turístico?
Sí, desde el 3 de abril de 2025. Explotar un alquiler turístico de corta duración conforme al art. 5.e LAU requiere la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de tres quintos (art. 17.12 LPH). Alquilar sin esa aprobación puede desencadenar la misma acción de cesación empleada frente a otras actividades molestas (art. 7.3 LPH).