Derramas: quién las aprueba, quién las paga y cuándo son obligatorias (2026)

Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad exige a los propietarios para una obra concreta, además de la cuota ordinaria mensual. Dos preguntas generan la mayoría de los conflictos: si esa obra en particular necesita votación siquiera, y si el piso se vende a mitad de proceso, quién debe realmente el dinero. Ambas tienen una respuesta legal precisa, y no es la misma respuesta, que es exactamente donde tropiezan compradores y vendedores.

Información verificada por última vez el 23 de julio de 2026. Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto.

Obras que no necesitan votación alguna

Algunas obras son sencillamente obligatorias, y el art. 10.1 LPH las enumera: las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes, incluido lo necesario para la seguridad básica, la habitabilidad y la accesibilidad universal, el mantenimiento del aspecto exterior, y cualquier obra que imponga una administración en virtud de su deber legal de conservación. Las adaptaciones de accesibilidad, rampas, ascensores y dispositivos similares solicitados por propietarios en cuya vivienda residan personas con discapacidad o mayores de 70 años, son igualmente obligatorias, siempre que el coste anual, descontada cualquier subvención pública, no supere doce mensualidades de gastos ordinarios, o en todo caso cuando la ayuda pública alcance el 75 % del coste. Ocupar elementos comunes mientras se ejecuta esa obra es igualmente obligatorio sobre la misma base.

Para estas categorías la junta no tiene margen para rechazar la obra por votación; su papel se limita a distribuir la derrama resultante y fijar las condiciones de pago (art. 10.2.a LPH). Los propietarios que se opongan o retrasen injustificadamente una orden administrativa responden individualmente de la sanción administrativa que pueda derivarse (art. 10.2.b LPH), y las unidades quedan afectas al pago de estos costes en los mismos términos que los gastos generales ordinarios del art. 9 (art. 10.2.c LPH).

Derramas discrecionales: la escala de mayorías

Todo lo que va más allá de ese mínimo es discrecional, y la mayoría depende de lo que se apruebe. Las alteraciones estructurales y las mejoras no exigibles cuyo coste de instalación supere tres mensualidades de gastos ordinarios necesitan tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas, y el disidente no está obligado a pagar ni a que se le modifique la cuota, aunque en la práctica no se le pueda excluir del beneficio (art. 17.4 LPH).

Establecer servicios como la portería o la vigilancia se sitúa en el mismo escalón de tres quintos (art. 17.3 LPH). Las obras de accesibilidad y las de eficiencia energética con coste limitado solo necesitan mayoría simple (art. 17.2 LPH), y las infraestructuras de telecomunicaciones o energías renovables pueden aprobarse con propietarios que representen solo un tercio de la comunidad, aunque a quien no vote a favor no se le puede repercutir el coste salvo que solicite el acceso más adelante (art. 17.1 LPH). La página sobre la comunidad de propietarios detalla la escala completa.

Quién paga cuando se vende el piso: la exigibilidad, no la fecha de la votación

Aquí es donde la LPH es precisa de una forma que suele sorprender. Para una derrama vinculada a obras de mejora, la responsabilidad la fija el art. 17.11 LPH: el importe lo debe quien sea propietario en el momento en que el pago resulta exigible, no quien era dueño del piso cuando la junta aprobó la obra. Una derrama puede votarse mientras un propietario tiene el piso y vencer, en uno o varios plazos, después de que haya cambiado de manos, en cuyo caso el nuevo propietario debe lo que venza tras la transmisión, y el vendedor debe lo que venció antes de ella.

Esa regla convive con otra distinta, y es fácil confundirlas. El art. 9.1.e LPH otorga a la comunidad una afección real sobre el propio piso por los gastos generales ordinarios y extraordinarios impagados, el año en curso más los tres años anteriores, y el comprador adquiere la vivienda expuesta a esa afección por los impagos del vendedor dentro de ese periodo, con independencia de cuándo venciera exactamente cada cantidad. En resumen, el art. 17.11 decide quién debe legalmente un pago concreto de una derrama según su fecha de vencimiento; el art. 9.1.e decide hasta dónde se puede perseguir al propio inmueble por lo que la comunidad nunca cobró. Un comprador puede no deber nada personalmente conforme al art. 17.11 y aun así encontrarse el piso gravado conforme al art. 9.1.e si el vendedor dejó deudas dentro de ese plazo.

El certificado del vendedor: cómo se protege el comprador

Precisamente por esa afección, la LPH incorpora un control en cada compraventa. En la escritura pública de transmisión del piso, el vendedor debe declarar que está al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad, o indicar exactamente lo que debe, y debe aportar un certificado del estado de cuentas que coincida con esa declaración (art. 9.1.e LPH). El secretario emite ese certificado en un plazo máximo de siete días naturales desde que se le solicita, con el visto bueno del presidente, y el notario no puede autorizar la escritura sin él, salvo que el comprador exima expresamente al vendedor de aportarlo.

Ese certificado es la herramienta práctica que permite al comprador conocer la cifra exacta que podría heredar por la afección real, y conviene contrastarlo por separado con cualquier derrama pendiente conocida, ya que una derrama aprobada pero aún no exigible puede no reflejarse del mismo modo. Para lo que ocurre cuando la comunidad reclama la deuda directamente, en lugar de al comprador, véase la página sobre los vecinos morosos.

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