Mietzinserhöhung Schweiz: So wird sie berechnet (Art. 13 VMWG)

Eine Änderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes erhöht nicht automatisch den Mietzins von irgendjemandem. Sie legt lediglich eine Obergrenze fest, wie viel ein Vermieter weitergeben darf, und der tatsächliche Prozentsatz hängt davon ab, wo dieser Referenzzinssatz derzeit steht, nicht von einer festen Zahl, die ein Vermieter unabhängig vom Zinsniveau anwenden könnte.

Diese Seite arbeitet den Mechanismus von Anfang bis Ende durch: den Referenzzinssatz selbst, die gestaffelte Tabelle nach Art. 13 VMWG, die eine Zinsänderung in eine maximale Mietzinserhöhung umrechnet, die Komponenten Teuerung und Kostensteigerung, die zusätzliche Erhöhungen ermöglichen können, sowie das Mitteilungsverfahren nach Art. 269d OR, das ein Vermieter einhalten muss, um irgendetwas davon durchzusetzen. Sie ist Teil unserer umfassenderen Berichterstattung zum Schweizer Mietrecht, die wiederum Teil des breiteren Ratgebers zum Schweizer Recht ist.

Informationen zuletzt geprüft am 21. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Der hypothekarische Referenzzinssatz

Die meisten Mietzinserhöhungen in der Schweiz beginnen mit einer einzigen veröffentlichten Zahl: dem hypothekarischen Referenzzinssatz, dem Referenzzinssatz für Wohnbauhypotheken. Zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung liegt er bei 1,25 Prozent, ein Stand, der seit der ersten Publikation am 2. September 2025 unverändert ist und am 1. Juni 2026 erneut bestätigt wurde, gültig ab 2. Juni 2026.

Der Satz wird nicht nach Ermessen festgelegt. Art. 12a VMWG definiert ihn als vierteljährliche Grösse, basierend auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen, kaufmännisch auf das nächste Vierteilprozent gerundet. Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung, abgekürzt WBF, veröffentlicht die Zahl jedes Quartal.

Die nächste Publikation ist für den 1. September 2026 vorgesehen. Da sich der Satz nach einem festen Quartalskalender bewegt und diese Seite nur den Stand am oben genannten Prüfdatum wiedergeben kann, sollte eine Person, die sich für eine aktuelle Mietzinsstreitigkeit darauf verlässt, den derzeit veröffentlichten Satz auf bwo.admin.ch prüfen, statt anzunehmen, die obige Zahl sei noch aktuell.

Art. 13 VMWG: eine gestaffelte Obergrenze, kein Pauschalsatz

Dies ist der Abschnitt, den die meisten sekundären Quellen am stärksten vereinfachen. Art. 13 VMWG besagt nicht, dass jede Bewegung des Referenzzinssatzes um 0,25 Punkte eine pauschale Mietzinserhöhung von 3 Prozent rechtfertigt. Er legt drei unterschiedliche Höchstwerte fest, je nachdem, wo der Referenzzinssatz selbst derzeit steht.

Beim heutigen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent darf ein Vermieter, der einen echten Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Punkte nachweisen kann, höchstens 3 Prozent des Mietzinses als an diesen einen Schritt gekoppelte Erhöhung weitergeben. Steigt der Referenzzinssatz jemals in die Bandbreite von 5 bis 6 Prozent, würde derselbe Schritt von 0,25 Punkten nur eine Erhöhung von 2,5 Prozent rechtfertigen, und oberhalb von 6 Prozent nur 2 Prozent. Massgebend ist stets die Bandbreite, in die der AKTUELLE Satz zum Zeitpunkt der Erhöhung fällt, nicht eine für alle Zeiten fixierte Zahl.

Ein durchgerechnetes Beispiel macht dies greifbar. Eine Mieterin, die CHF 1800 pro Monat bezahlt, sieht sich einem Vermieter gegenüber, der eine volle Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Punkte weitergibt, während der Satz selbst unter 5 Prozent bleibt. Die maximale Erhöhung nach Art. 13 Abs. 1 Bst. c VMWG beträgt 3 Prozent des bisherigen Mietzinses, also CHF 54 pro Monat, womit der neue Mietzins höchstens CHF 1854 beträgt.

Sinkt der Satz: die entsprechende Senkung steht nicht in der Verordnung

Art. 13 Abs. 1 VMWG behandelt auch die umgekehrte Richtung. Er hält lediglich fest, dass Mietzinse bei sinkendem Referenzzinssatz „entsprechend“ zu senken sind, oder dass die dadurch entstehenden Einsparungen stattdessen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen verrechnet werden dürfen. Ein konkreter Senkungssatz steht nicht im Wortlaut.

Die häufig zitierten Senkungszahlen, etwa rund 2,91 Prozent für die heutige Bandbreite unter 5 Prozent, sind kein Gesetzeswortlaut. Sie stammen aus einer standardisierten Rückrechnung, die Praxisverbände wie der HEV Schweiz und der Mieterverband als Orientierungshilfe veröffentlichen und die von der Erhöhungszahl 3 Prozent rückwärts rechnet, sodass ein voller Zyklus von Erhöhung und anschliessender Senkung wieder beim ursprünglichen Mietzins landet. Dieselbe Logik ergibt für die beiden anderen Bandbreiten rund 2,44 Prozent für die Bandbreite zwischen 5 und 6 Prozent und rund 1,96 Prozent oberhalb von 6 Prozent, auch wenn auch diese beiden Werte nirgends als amtliche Zahl veröffentlicht sind.

Behandeln Sie jeden Senkungssatz, den Sie zu Art. 13 VMWG zitiert finden, als die übliche Verrechnungsrechnung der Praxis, nicht als eine von der Verordnung selbst genannte Zahl. Der gesetzliche Anspruch besteht auf eine entsprechende Senkung, und die Praxiskonvention ist schlicht die akzeptierte Art, zu berechnen, was „entsprechend“ in der Praxis bedeutet.

Teuerung: die Inflationskomponente

Getrennt vom Mechanismus des Referenzzinssatzes erlaubt Art. 16 VMWG einem Vermieter, den Mietzins zu erhöhen, um die allgemeine Teuerung auf dem risikotragenden Kapitalanteil auszugleichen. Die Obergrenze liegt bei 40 Prozent des Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise über den massgeblichen Vergleichszeitraum.

Dies ist ein wirklich eigenständiger Grund gegenüber der oben besprochenen Erhöhung wegen des Referenzzinssatzes. Ein Vermieter kann sich grundsätzlich in derselben Mitteilung auf beide Gründe stützen, sofern jeder für sich berechnet und begründet wird, statt sie ohne Erklärung zu vermengen.

Kostensteigerung: die breitere Kostenkategorie

Art. 12 VMWG beschreibt eine breitere Kategorie von Kostensteigerungen, die eine Mietzinsanpassung nach Art. 269a Bst. b OR rechtfertigen können, und der Mechanismus des Referenzzinssatzes in Art. 13 VMWG ist schlicht der eigens tabellierte Spezialfall dieser breiteren Kategorie. Die Verordnung nennt Erhöhungen von Gebühren, Grundsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten als qualifizierende Kostensteigerungen.

Eine Ausnahme ist erwähnenswert. Kosten, die rein aus einem Eigentümerwechsel, einer Handänderung, entstehen, sind von dieser Bestimmung ausdrücklich als Kostensteigerung ausgeschlossen. Ein neuer Eigentümer kann die blosse Tatsache eines kürzlichen Erwerbs der Liegenschaft nicht selbst als Begründung für einen höheren Mietzins anführen.

Art. 269d OR: das Verfahren zur Durchsetzung einer Erhöhung

Keiner der oben genannten Gründe wirkt automatisch. Ein Vermieter, der aus einem dieser Gründe den Mietzins erhöhen will, muss das in Art. 269d OR festgelegte Verfahren einhalten, und ein Fehler dabei macht die Erhöhung nichtig, unabhängig davon, ob die zugrunde liegende Berechnung korrekt war.

Der Vermieter darf den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin des Mietverhältnisses hin erhöhen. Die Erhöhung muss der Mieterin oder dem Mieter zusammen mit den Gründen dafür auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden, und diese Mitteilung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der anwendbaren Kündigungsfrist eintreffen.

Art. 269d Abs. 2 OR nennt drei unabhängige Auslöser, die die Erhöhung nichtig machen. Die Erhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter das vorgeschriebene Formular nicht verwendet, keine Gründe dafür angibt, oder eine Drohung mit oder eine tatsächliche Kündigung zusammen mit der Erhöhungsmitteilung verbindet. Jeder dieser drei Mängel genügt für sich allein; eine Mieterin oder ein Mieter muss nicht alle drei nachweisen, um die Mitteilung anzufechten.

Nicht mit der Kündigungsform des Vermieters verwechseln

Es lohnt sich, hier präzise zu sein, denn eine Unterscheidung wird leicht verwischt. Das hier besprochene Formular nach Art. 269d dient speziell dazu, eine Mietzinserhöhung oder eine andere einseitige Vertragsänderung durchzusetzen. Es ist ein anderes Dokument als das Formular, das ein Vermieter nach Art. 266l OR verwenden muss, um ein Mietverhältnis überhaupt zu kündigen, welches nach Art. 266o OR nichtig ist, wenn das falsche Formular verwendet wird.

Eine Erhöhungsmitteilung, die das falsche Formular verwendet, ist nach Art. 269d nichtig, doch das Mietverhältnis läuft unverändert zum bisherigen Mietzins weiter. Eine Kündigung, die das falsche Formular verwendet, ist nach Art. 266o nichtig, und das Mietverhältnis läuft ebenfalls weiter, allerdings aus einem völlig anderen, mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Grund. Keiner der beiden Mängel löst automatisch den anderen aus, weshalb eine Mieterin oder ein Mieter, die das eine prüft, nicht annehmen sollte, dass auch das andere fehlerhaft ist.

Was sich am 1. Oktober 2025 geändert hat, und was nicht

Eine seit dem 1. Oktober 2025 geltende Änderung (AS 2025 191) hat eine Offenlegungspflicht eingeführt, die den Referenzzinssatz und den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise hinter dem vorherigen Mietzins einer Mieterin oder eines Mieters betrifft. Es lohnt sich, genau zu klären, an welches Formular diese Pflicht anknüpft, denn es liegt nahe, anzunehmen, sie gelte hier.

Das tut sie nicht. VMWG Art. 19 Abs. 3 knüpft die neue Offenlegungspflicht an das Formular, das ein Kanton beim Abschluss eines NEUEN Mietvertrags nach Art. 270 Abs. 2 OR obligatorisch erklärt, was auf unserer Seite zur Anfechtung des Anfangsmietzinses behandelt wird. Die gewöhnliche Erhöhungsmitteilung während des laufenden Mietverhältnisses nach Art. 269d bleibt davon unberührt.

Dieselbe Änderung hat zudem VMWG Art. 19a eingefügt, eine völlig eigenständige Regel: Bei gestaffelten Mietzinsen darf die schriftliche Mitteilung jeder Stufe frühestens vier Monate vor deren Inkrafttreten erfolgen.

Eine Erhöhung anfechten

Eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der eine Mietzinserhöhungsmitteilung erhält und diese für nicht gerechtfertigt hält, sei es weil die Berechnung falsch ist, das falsche Formular verwendet wurde oder keine Gründe angegeben wurden, kann die Angelegenheit vor die Schlichtungsbehörde bringen. Die 30-Tage-Frist und das Verfahren selbst sind auf unserer Seite zur Anfechtung des Anfangsmietzinses ausführlich behandelt, da dieselbe Vermittlungsstelle und weite Teile desselben Verfahrens sowohl für eine Streitigkeit über den Anfangsmietzins als auch für die Anfechtung einer späteren Erhöhung gelten.