Mietrecht Schweiz: Anfangsmietzins anfechten (Art. 270 OR)

Jedes neue Mietverhältnis in der Schweiz beginnt mit einem Mietzins, den der Vermieter festlegt. Die meisten Mieterinnen und Mieter stellen ihn nie in Frage, doch das Schweizer Recht gibt einer neuen Mieterin oder einem neuen Mieter ein enges Zeitfenster von 30 Tagen, um diesen Anfangsmietzins als missbräuchlich anzufechten, und in einer wachsenden Zahl von Kantonen muss der Vermieter den Vormietzins bei Vertragsabschluss auf einem amtlichen Formular offenlegen.

Diese Seite behandelt die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach Art. 270 OR, die kantonale Formularpflicht, die einen Vermieter in bestimmten Kantonen zur Verwendung dieses Offenlegungsformulars verpflichtet, und die Schlichtungsbehörde, die den Fall behandelt. Sie ist Teil unserer umfassenderen Berichterstattung zum Schweizer Mietrecht, die wiederum Teil des breiteren Ratgebers zum Schweizer Recht ist.

Informationen zuletzt geprüft am 21. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Art. 270 OR: Anfechtung des Anfangsmietzinses

Der Mietzins zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses wird Anfangsmietzins genannt. Art. 270 Abs. 1 OR gibt einer Mieterin oder einem Mieter 30 Tage ab Übernahme der Mietsache, nicht ab Unterzeichnung des Mietvertrags, um diesen Betrag bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne von Art. 269 und Art. 269a OR anzufechten und eine Herabsetzung zu verlangen.

Es gibt zwei unabhängige Gründe für diese Anfechtung. Der erste ist, dass die Mieterin oder der Mieter durch eine persönliche oder familiäre Notlage oder durch die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungs- oder Geschäftsraummarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war, sodass faktisch keine realistische Alternative bestand. Der zweite, völlig eigenständige Grund ist, dass der Vermieter den Mietzins gegenüber dem, was der Vormieter für dieselbe Wohnung bezahlt hat, erheblich erhöht hat.

Eine Mieterin oder ein Mieter braucht nur einen dieser beiden Gründe, um eine Anfechtung einzureichen, nicht beide. Sobald einer davon nachgewiesen ist, prüft die Schlichtungsbehörde, ob der resultierende Mietzins nach den allgemeinen Massstäben von Art. 269 und Art. 269a OR tatsächlich missbräuchlich ist, wobei Faktoren wie die Rendite und vergleichbare Mietzinse am Ort abgewogen werden.

Die kantonale Formularpflicht nach Art. 270 Abs. 2 OR

Art. 270 Abs. 2 OR regelt etwas anderes als das Anfechtungsrecht selbst. Er erlaubt es einem Kanton, in dessen Gebiet oder einem Teil davon Wohnungsnot herrscht, die Verwendung des in Art. 269d OR beschriebenen amtlichen Formulars bei Abschluss eines neuen Mietvertrags für Vermieter obligatorisch zu erklären.

Dieses Formular muss den zuvor für dieselbe Wohnung verlangten Mietzins offenlegen, damit eine neu einziehende Mieterin oder ein neu einziehender Mieter sofort erkennen kann, ob der neue Betrag eine erhebliche Erhöhung darstellt, ohne den Vermieter oder eine frühere Mieterin direkt fragen zu müssen. Dies ist ein kantonaler Entscheid, Kanton für Kanton getroffen, und gilt nur dort, wo der Kanton ihn tatsächlich angeordnet hat. Es handelt sich nicht um eine landesweite Pflicht.

Nicht mit der Kündigungsform des Vermieters verwechseln

Das ist der Punkt, den man am ehesten richtig verstehen sollte, denn eine Verwechslung führt genau zum gegenteiligen Ergebnis. Art. 270 Abs. 2 OR betrifft die Offenlegung des VORHERIGEN Mietzinses auf einem Formular, das beim Beginn eines NEUEN Mietverhältnisses verwendet wird, und gilt nur in Kantonen, die dies wegen Wohnungsnot ausdrücklich angeordnet haben.

Art. 266l OR ist eine völlig andere Vorschrift. Sie besagt, dass ein Vermieter, der ein Wohn oder Geschäftsraummietverhältnis kündigt, ein kantonal genehmigtes Formular verwenden muss, und Art. 266o OR erklärt die Kündigung für nichtig, wenn das falsche Formular oder gar kein Formular verwendet wird. Diese Kündigungsformularpflicht gilt in jedem Kanton, immer, ganz ohne Auslöser durch Wohnungsnot.

Einer Mieterin oder einem Mieter, dem gesagt wird, die KÜNDIGUNG des Vermieters sei ungültig, weil „der Kanton das Formular nicht verlangt“, wurde die falsche Antwort gegeben. Diese Überlegung gilt nur für das Offenlegungsformular des Anfangsmietzinses nach Art. 270 Abs. 2. Das Kündigungsformular nach Art. 266l ist überall in der Schweiz obligatorisch, in jedem Kanton, unabhängig von Leerstandsquoten oder Wohnungsnot.

Welche Kantone das Formular derzeit verlangen

Die folgende Liste beruht auf dem aktuellsten Verzeichnis des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), dem offiziellen Dokument des Bundes, das festhält, wo die Formularpflicht nach Art. 270 Abs. 2 derzeit in Kraft ist. Diese Liste ändert sich mit der Zeit, wenn sich die Wohnungsmärkte verschieben, und ist daher als Momentaufnahme und nicht als dauerhafte Regel zu verstehen.

Die Abdeckung in Neuenburg erfolgt gemeindeweise und nicht kantonsweit. Das Formular gilt derzeit in der Gemeinde Neuenburg selbst, in Laténa für Vier und Fünfzimmerwohnungen, in Cornaux, Cressier, Le Landeron, Boudry, Cortaillod, Milvignes, Rochefort, La Grande Béroche für Drei, Vier und Fünfzimmerwohnungen, sowie in Val de Ruz. Es gilt derzeit nicht in den meisten kleineren Gemeinden des Kantons, darunter La Chaux de Fonds, Le Locle und die Gemeinden des Val de Travers.

Die Abdeckung in der Waadt erfolgt bezirksweise. Das Formular ist derzeit in neun der zehn Bezirke des Kantons vorgeschrieben: Broye Vully, Gros de Vaud, Jura Nord vaudois, Lausanne, Lavaux Oron, Morges, Nyon, Ouest lausannois und Riviera Pays d'Enhaut. Die einzige Ausnahme, wo das Formular DERZEIT NICHT vorgeschrieben ist, ist der Bezirk Aigle.

Ein veralteter Wert, den man kennen sollte: Nidwalden

Manche im Umlauf befindliche Quellen führen Nidwalden nach wie vor als Kanton mit Formularpflicht nach Art. 270 Abs. 2 auf. Das aktuelle BWO Verzeichnis erfasst oder führt Nidwalden gar nicht, was bedeutet, dass dieser Kanton nicht zu den Kantonen gehört, die die Formularpflicht derzeit anwenden.

Eine Mieterin oder ein Mieter in Nidwalden, die oder der sich auf eine ältere Quelle verlässt, die den Kanton als erfasst auflistet, würde zum falschen Schluss darüber gelangen, ob der Vermieter zur Offenlegung des Vormietzinses verpflichtet war. Da diese Liste periodisch neu herausgegeben wird, sobald sich die Wohnverhältnisse ändern, sollten Sie den AKTUELLEN Stand stets direkt beim veröffentlichten Verzeichnis des BWO prüfen und nicht bei einer sekundären Seite, ganz gleich ob es um Nidwalden oder einen anderen Kanton geht.

Die Schlichtungsbehörde: was tatsächlich zu erwarten ist

Sowohl die Anfechtung nach Art. 270 als auch spätere Streitigkeiten über Erhöhungen oder Kündigungen laufen über dieselbe Stelle, die Schlichtungsbehörde in Mietsachen, die Vermittlungsstelle für Mietangelegenheiten. Für eine Mieterin oder einen Mieter, die oder der abwägt, ob sich das Verfahren lohnt, zählen drei praktische Tatsachen mehr als die rechtliche Theorie.

Erstens ist dieser Schritt obligatorisch, nicht freiwillig. Eine Mietstreitigkeit dieser Art kann normalerweise nicht direkt vor ein Zivilgericht gebracht werden. Sie muss zunächst durch die Schlichtungsbehörde, die als obligatorische Vermittlungsstufe fungiert und nicht als vorgelagerte Option, die eine Partei überspringen kann.

Zweitens verursacht sie keine Gerichtskosten. Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO befreit Miet und Pachtstreitigkeiten im Schlichtungsverfahren von Gerichtskosten, und Art. 113 Abs. 1 ZPO bedeutet zudem, dass keiner Seite die Kosten der anderen Seite zugesprochen werden, unabhängig vom Ausgang, sodass jede Partei in der Regel nur ihre eigenen Auslagen trägt, etwa für einen Anwalt, falls sie einen beizieht.

Drittens ist kein Anwalt erforderlich, und tatsächlich ist das persönliche Erscheinen die Regel und nicht die Ausnahme. Art. 204 Abs. 1 ZPO verlangt, dass beide Parteien persönlich zur Verhandlung erscheinen. Ein Anwalt oder eine Vertrauensperson darf eine Partei nach Abs. 2 zur Unterstützung begleiten, doch eine Vertretung ANSTELLE des persönlichen Erscheinens ist nur in bestimmten, ausdrücklich genannten Situationen möglich, etwa bei Wohnsitz ausserhalb des Kantons oder im Ausland, bei Krankheit, hohem Alter oder einem anderen wichtigen Grund.

Fristen und wie es weitergeht

Die 30-Tage-Frist nach Art. 270 Abs. 1 OR läuft ab Übernahme der Mietsache, in der Regel dem Tag der Schlüsselübergabe, nicht ab Unterzeichnung des Mietvertrags. Wird diese Frist verpasst, ist damit in der Regel speziell die Anfechtung des Anfangsmietzinses ausgeschlossen, doch das eigenständige Recht einer Mieterin oder eines Mieters, eine spätere Erhöhung innerhalb ihrer eigenen 30-Tage-Frist anzufechten, bleibt davon unberührt; dies ist auf unserer Seite zu Mietzinserhöhungen behandelt.

Sobald ein Begehren eingereicht ist, setzt die Schlichtungsbehörde eine Verhandlung an und versucht gemäss VMWG Art. 21 aktiv, eine umfassende Einigung über das gesamte Mietverhältnis zu vermitteln, statt nur über den engen Streitpunkt. Kommt keine Einigung zustande, erlässt die Behörde einen Entscheid oder eine Klagebewilligung, die es erlaubt, dass die Angelegenheit vor Gericht weitergeführt wird, falls eine Seite dies wünscht.