Wohnung kündigen Schweiz: Frist, Formular und Erstreckung

Ein Mietverhältnis in der Schweiz zu beenden bedeutet mehr, als ein Auszugsdatum festzulegen und einen Brief zu schreiben. Das Gesetz legt für Wohnungen eine bestimmte Kündigungsfrist fest, verlangt vom Vermieter die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars, und gibt einer Mieterin oder einem Mieter zwei getrennte Möglichkeiten, sich zu wehren: eine Anfechtung der Kündigung selbst und ein Gesuch, trotz einer gültigen Kündigung länger bleiben zu dürfen.

Diese Seite behandelt die ordentliche Kündigungsfrist nach Art. 266c OR, die Formvorschrift, die eine Kündigung des Vermieters bei Missachtung nichtig macht, sowie die Gründe und Fristen, um eine Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung, eine Verlängerung des Mietverhältnisses, zu verlangen. Sie arbeitet zudem den Kalender durch, damit eine Leserin oder ein Leser genau sieht, auf welchen Tag eine Frist tatsächlich fällt, da das Verpassen eines dieser Zeitfenster das jeweilige Rechtsmittel in der Regel vollständig ausschliesst. Sie ist Teil unserer umfassenderen Berichterstattung zum Schweizer Mietrecht, die wiederum Teil des breiteren Ratgebers zum Schweizer Recht ist.

Informationen zuletzt geprüft am 21. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Kündigungsfristen nach Art. 266c OR

Ein Wohnungsmietverhältnis in der Schweiz wird mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin beendet. Viele Regionen behandeln das Ende von März, Juni, September oder Dezember als diesen ortsüblichen Termin, wobei der tatsächliche Ortsbrauch lokal und nicht landesweit festgelegt wird.

Besteht kein Ortsbrauch, läuft die Kündigungsfrist stattdessen auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem die Kündigung erklärt wird. Sowohl der Vermieter als auch die Mieterin oder der Mieter kann diese Kündigung aussprechen, und für beide Seiten gilt dieselbe Regel zum Kündigungstermin.

Dies unterscheidet sich von der Kündigung in einem Arbeitsverhältnis. Nach Art. 335c OR endet ein Arbeitsvertrag stets am letzten Tag eines Kalendermonats, ohne eine dort verfügbare, entsprechende Ausnahme für einen Ortsbrauch.

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie das in einem Kanton funktioniert, in dem der ortsübliche Termin das Ende von März, Juni, September und Dezember ist. Eine Mieterin, die per Ende September ausziehen möchte, muss die Kündigung schriftlich spätestens drei volle Monate im Voraus aussprechen, also bis Ende Juni. Erfolgt die Kündigung später, etwa im Juli, verschiebt sich der frühestmögliche Kündigungstermin auf Ende Dezember, da drei Monate den September Termin dann nicht mehr erreichen.

Das amtliche Formular des Vermieters: Art. 266l und Art. 266o OR

Sowohl der Vermieter als auch die Mieterin oder der Mieter müssen ein Wohnungs oder Geschäftsraummietverhältnis schriftlich kündigen. Das gilt nach Art. 266l Abs. 1 OR für beide Seiten gleichermassen.

Der Vermieter trägt eine zusätzliche Pflicht, die die Mieterin oder der Mieter nicht hat. Nach Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter auf einem amtlichen, kantonal genehmigten Formular kündigen, das der Mieterin oder dem Mieter auch mitteilt, wie die Kündigung angefochten oder eine Erstreckung verlangt werden kann. Für die eigene Kündigung einer Mieterin oder eines Mieters gibt es keine entsprechende Formvorschrift; eine einfache schriftliche Kündigung genügt.

Diese Formvorschrift gilt bedingungslos. Sie gilt in jedem Kanton, für jeden Vermieter, der ein Wohnungs oder Geschäftsraummietverhältnis kündigt, ohne Auslöser durch Wohnungsnot und ohne Ausnahme für einen Vermieter mit einem durchaus triftigen Kündigungsgrund.

Wird das Formular ausgelassen oder das falsche verwendet, ist die Kündigung nach Art. 266o OR von vornherein nichtig. Das ist eine stärkere Rechtsfolge als eine blosse Anfechtbarkeit wegen Missbräuchlichkeit, die weiter unten behandelt wird. Eine nichtige Kündigung wird behandelt, als wäre sie nie ausgesprochen worden, unabhängig davon, wie berechtigt der zugrunde liegende Kündigungsgrund des Vermieters war.

Verwechseln Sie dies nicht mit einem anderen Formular, das an anderer Stelle im Schweizer Mietrecht auftaucht. Art. 270 Abs. 2 OR erlaubt es bestimmten Kantonen, einen Vermieter zur Offenlegung des Vormietzinses auf einem amtlichen Formular bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses zu verpflichten, und diese Pflicht gilt nur dort, wo der Kanton sie wegen Wohnungsnot angeordnet hat. Unsere Seite zur Anfechtung des Anfangsmietzinses behandelt diese eigenständige Regel im Detail; das hier besprochene Kündigungsformular nach Art. 266l ist ein völlig anderes Dokument, für einen völlig anderen Zweck, und es gilt überall, unabhängig von den Wohnverhältnissen.

Eine Kündigung als missbräuchlich anfechten: Art. 271 und Art. 271a OR

Eine Kündigung, die die Kündigungsfrist einhält und das richtige Formular verwendet, ist damit noch nicht automatisch über jeden Zweifel erhaben. Art. 271 OR erlaubt es einer Mieterin oder einem Mieter, jede Kündigung anzufechten, die gegen Treu und Glauben verstösst, und die kündigende Partei muss auf Verlangen Gründe dafür nennen.

Art. 271a OR zählt dann bestimmte Situationen auf, in denen eine Kündigung des Vermieters als eine solche Kündigung in bösem Glauben vermutet wird. Dazu gehört eine Kündigung, weil die Mieterin oder der Mieter einen berechtigten Anspruch geltend gemacht hat, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung oder eine Mietzinserhöhung durchsetzen will, allein um die Mieterin oder den Mieter zum Kauf der Wohnung zu drängen, während eines damit zusammenhängenden Schlichtungs oder Gerichtsverfahrens, oder innert drei Jahren nach einem solchen Verfahren, in dem der Vermieter grösstenteils unterlegen ist, die Klage zurückgezogen oder wesentlich eingeschränkt hat, auf den Rechtsweg verzichtet hat, oder mit der Mieterin oder dem Mieter eine Vergleichslösung erzielt hat.

Ein weiterer Grund gilt, wenn die Kündigung auf eine Veränderung der familiären Situation der Mieterin oder des Mieters folgt und dem Vermieter keinen wesentlichen Nachteil verursacht. Mehrere dieser Gründe gelten nicht, wenn der Vermieter dringenden Eigenbedarf für die Wohnung hat, wenn die Mieterin oder der Mieter im Zahlungsverzug ist, wenn die Mieterin oder der Mieter die Sorgfaltspflicht gegenüber der Liegenschaft schwer verletzt hat, wenn die Liegenschaft verkauft wird, wenn der Vermieter aus wichtigem Grund nach Art. 266g kündigt, oder wenn die Mieterin oder der Mieter in Konkurs gefallen ist.

Erstreckung: länger bleiben auch nach einer gültigen Kündigung

Eine Mieterin oder ein Mieter kann zudem verlangen, länger in der Wohnung bleiben zu dürfen, als die Kündigungsfrist sonst erlauben würde, selbst wenn die Kündigung selbst vollkommen gültig ist. Art. 272 OR nennt dies eine Erstreckung, und sie steht offen, wo die Beendigung des Mietverhältnisses der Mieterin oder deren Familie einen Härtefall verursachen würde, den die eigenen Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen.

Die Schlichtungsbehörde wägt bei der Entscheidung mehrere Faktoren ab: die Umstände beim ursprünglichen Vertragsabschluss, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche, familiäre und wirtschaftliche Situation sowie das Verhalten der Mieterin oder des Mieters, wie dringend der eigene Bedarf des Vermieters an der Wohnung tatsächlich ist, sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Mietwohnungsmarkt. Für eine zweite Erstreckung prüft die Behörde zudem, ob die Mieterin oder der Mieter in der Zwischenzeit alles Zumutbare unternommen hat, um den Härtefall zu vermeiden.

Ein Wohnungsmietverhältnis kann insgesamt um bis zu vier Jahre verlängert werden, gewährt als eine oder zwei getrennte Erstreckungen und nicht als unbefristete Regelung. Geschäftsräume können unter derselben Struktur von einer oder zwei Erstreckungen um bis zu sechs Jahre verlängert werden.

Eine Erstreckung steht nicht in jedem Fall offen, auch wenn der Härtefall real ist. Sie ist ausgeschlossen, wenn die Kündigung auf den Zahlungsverzug der Mieterin oder des Mieters folgte, auf eine schwere Verletzung der Mieterpflichten, auf den Konkurs der Mieterin oder des Mieters, bei einem Mietverhältnis, das absichtlich auf eine bevorstehende Renovation oder einen Abbruch befristet wurde, oder wo der Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung anbietet.

Die Fristen: Art. 273 OR, und warum sie hier mehr zählen als alles andere

Jedes dieser Rechtsmittel ist zeitlich befristet, und die Fristen laufen unabhängig voneinander. Das Verpassen einer Frist schwächt einen Fall nicht nur, es schliesst das jeweilige Rechtsmittel vollständig aus, unabhängig davon, wie stark die inhaltliche Argumentation sonst gewesen wäre.

Sowohl die 30-Tage-Frist zur Anfechtung einer missbräuchlichen Kündigung als auch die 30-Tage-Frist für ein Erstreckungsgesuch bei einem unbefristeten Mietverhältnis laufen ab demselben Zeitpunkt, dem Erhalt der Kündigung, und eine Mieterin oder ein Mieter mit einer unerwünschten Kündigung hat häufig Grund, beides gleichzeitig zu prüfen. Bei einem befristeten Mietverhältnis liegt der Fall anders: Da es im üblichen Sinn keine zu erhaltende Kündigung gibt, muss das Erstreckungsgesuch stattdessen mindestens 60 Tage vor dem im Vertrag genannten Endtermin bei der Schlichtungsbehörde eintreffen.

Ein durchgerechneter Zeitablauf

Nehmen wir eine Mieterin mit unbefristetem Mietverhältnis, die am 1. März eine Kündigung erhält. Sowohl die Frist zur Anfechtung der Kündigung als missbräuchlich als auch die Frist für ein Erstreckungsgesuch fallen auf denselben Tag, den 31. März, dreissig Tage später. Wird dieser Tag verpasst, schliesst dies beide Optionen aus, selbst wenn sich die Mieterin erst am 32. Tag zum Handeln entschliesst.

Ein anderer Zeitablauf gilt für einen Mieter mit einem befristeten Mietverhältnis, das am 30. September endet. Dessen Erstreckungsgesuch muss die Schlichtungsbehörde spätestens am 1. August erreichen, sechzig Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses, unabhängig davon, wann oder ob überhaupt eine Kündigung ausgesprochen wurde.

Wo diese Streitigkeiten behandelt werden: die Schlichtungsbehörde

Sowohl eine Anfechtung einer Kündigung als auch ein Erstreckungsgesuch gehen an dieselbe Stelle, die Schlichtungsbehörde in Mietsachen, die Vermittlungsstelle für Mietstreitigkeiten. Dies ist eine obligatorische erste Anlaufstelle und keine freiwillige; diese Streitigkeiten können nicht direkt vor ein Zivilgericht gebracht werden.

Für diese Art von Streitigkeit fallen nach Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO keine Gerichtskosten an. Keiner Seite werden unabhängig vom Ausgang die Kosten der anderen Seite zugesprochen, sodass jede Partei in der Regel nur ihre eigenen Auslagen trägt.

Ein Anwalt ist nicht erforderlich, wobei eine Partei einen Anwalt oder eine Vertrauensperson zur Unterstützung mitbringen darf. Art. 204 ZPO verlangt, dass beide Parteien persönlich zur Verhandlung erscheinen, wobei eine Vertretung anstelle des persönlichen Erscheinens nur in bestimmten Situationen möglich ist, etwa bei Wohnsitz im Ausland oder wenn Krankheit oder hohes Alter die Teilnahme verhindern.

Für einen ausführlicheren Überblick darüber, was eine Verhandlung bei der Schlichtungsbehörde tatsächlich beinhaltet, siehe unseren Überblick zum Schweizer Mietrecht. Eine während des Mietverhältnisses erhobene Mietzinserhöhung unterliegt einem völlig eigenständigen Regelwerk, behandelt auf unserer Seite zu Mietzinserhöhungen, und berührt die hier beschriebenen Regeln zu Kündigung und Erstreckung nicht.

Was das in der Praxis bedeutet

Eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der eine Kündigung erhält, muss rasch mehrere getrennte Fragen klären: ob die richtige Kündigungsfrist eingehalten wurde, ob der Vermieter das vorgeschriebene amtliche Formular verwendet hat, ob es eine ernsthafte Argumentation gibt, dass die Kündigung missbräuchlich ist, und ob die Beendigung des Mietverhältnisses jetzt einen echten Härtefall verursachen würde, der als Erstreckung geltend gemacht werden kann.

Keine dieser vier Fragen hängt von den anderen ab, und eine schwache Antwort auf eine Frage schliesst die Verfolgung einer anderen nicht aus, sofern die jeweils massgebliche Frist oben noch nicht abgelaufen ist.