Nebenkosten Schweiz: Was Vermieter verrechnen dürfen

Nebenkosten, die Zusatzkosten, die ein Vermieter zusätzlich zum Mietzins verrechnet, etwa für Heizung oder Warmwasser, gehören zu den am häufigsten missverstandenen Kosten in einem Schweizer Mietverhältnis. Die Regel lässt sich einfach zusammenfassen und ist in der Praxis leicht falsch anzuwenden: Ein Vermieter darf nur einen Nebenkostenposten verrechnen, der im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, und alles nicht Vereinbarte gilt als bereits im Mietzins enthalten.

Diese Seite behandelt diese Regel nach Art. 257a und Art. 257b OR, was im gesetzlichen Sinn als verrechenbare Kosten gilt, und die Abrechnung, die ein Vermieter vorlegen muss, damit eine Mieterin oder ein Mieter die Rechnung tatsächlich überprüfen kann. Sie ist Teil unserer umfassenderen Berichterstattung zum Schweizer Mietrecht, die wiederum Teil des breiteren Ratgebers zum Schweizer Recht ist.

Informationen zuletzt geprüft am 21. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Die Regel, die alles entscheidet: Art. 257a OR

Art. 257a Abs. 1 OR definiert Nebenkosten als Entgelt für Leistungen, die der Vermieter oder ein Dritter erbringt und die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Das ist für sich genommen eine breite Definition, die von der Heizung bis zu einem gemeinsam genutzten Reinigungsdienst alles abdecken kann.

Abs. 2 schränkt dies dann deutlich ein. Eine Mieterin oder ein Mieter muss Nebenkosten nur bezahlen, wenn dies mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbart wurde, und ein Kostenposten, der nie ausdrücklich vereinbart wurde, gilt als bereits durch den Grundmietzins gedeckt, statt zusätzlich verrechenbar zu sein.

Das ist die wichtigste Regel auf dieser Seite. Eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der eine Rechnung für einen im Mietvertrag nie genannten Posten erhält, hat eine einfache Antwort parat: Dieser Posten ist kein gültiger Nebenkostenposten, weil Art. 257a Abs. 2 OR vermutet, dass alles nicht ausdrücklich Vereinbarte bereits durch den bezahlten Mietzins gedeckt ist.

Was tatsächlich als verrechenbarer Posten gilt: Art. 257b OR

Selbst eine korrekt vereinbarte Nebenkostenklausel erlaubt es einem Vermieter nicht, einen beliebigen Betrag zu verlangen. Art. 257b Abs. 1 OR definiert den verrechenbaren Betrag als den tatsächlichen Aufwand des Vermieters im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache, also reale, angefallene Kosten und nicht eine Schätzung, eine runde Zahl oder eine eingebaute Marge.

Das Gesetz nennt einige Beispiele dafür, was darunter fällt: Heizung, Warmwasser und ähnliche Betriebskosten, dazu öffentliche Abgaben, die aus dem Gebrauch der Mietsache entstehen. Diese Beispiele führt das Gesetz selbst mit dem Wort „wie“ ein, das heisst, sie veranschaulichen die Art der betroffenen Kosten, statt die Kategorie auf nur diese Posten zu beschränken.

Der massgebliche Massstab ist nicht, ob ein Kostenposten auf einer vertrauten Liste steht. Massgeblich ist, ob es sich um einen realen, mit dem Gebrauch der Mietsache verbundenen tatsächlichen Aufwand handelt, und ob dieser im Mietvertrag ausdrücklich als von der Mieterin oder dem Mieter zusätzlich zum Mietzins zu tragender Posten vereinbart wurde. Ein Kostenposten, der eine dieser beiden Voraussetzungen, tatsächlicher gebrauchsbezogener Aufwand und ausdrückliche Vereinbarung, nicht erfüllt, ist kein gültiger Nebenkostenposten.

Die Abrechnung, die ein Vermieter vorlegen muss

Weil Nebenkosten den tatsächlichen Aufwand abbilden, muss ein Vermieter darüber Rechenschaft ablegen, statt einfach eine Zahl zu nennen. Die Details dazu stehen in der VMWG, der Verordnung, die die Abrechnungsmechanik hinter der allgemeineren Regel des OR liefert.

Ein Vermieter, der Nebenkosten nach effektivem Aufwand verrechnet, muss mindestens einmal jährlich eine detaillierte Aufstellung vorlegen, gestützt auf VMWG Art. 4 Abs. 1. Ein Vermieter, der stattdessen eine Pauschale verrechnet, muss diesen Betrag auf den Durchschnitt der tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre stützen, gestützt auf VMWG Art. 4 Abs. 2, statt eine bequeme runde Zahl zu wählen.

In beiden Fällen muss die Mieterin oder der Mieter den Gesamtbetrag nicht einfach glauben. Art. 257b Abs. 2 OR gibt der Mieterin oder dem Mieter das Recht, auf Verlangen die zugrunde liegenden Belege einzusehen, und VMWG Art. 8 Abs. 2 bestätigt dasselbe Recht auf Zugang zu den Originalbelegen hinter der Abrechnung.

Wie Sie eine Abrechnung tatsächlich prüfen

Eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der eine Nebenkostenabrechnung prüft, hat eine konkrete Checkliste durchzugehen, statt sich nur mit einem vagen Gefühl zu begnügen, dass der Gesamtbetrag hoch wirkt. Vergleichen Sie jeden Posten mit den im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kosten, denn ein dort nie genannter Posten scheitert am Vereinbarungserfordernis von Art. 257a Abs. 2 OR, egal wie angemessen der Betrag erscheint.

Verlangen Sie anschliessend die Originalbelege hinter jedem verbleibenden Posten und prüfen Sie, ob die Zahlen reale, angefallene Kosten widerspiegeln und nicht eine gerundete Schätzung. Verrechnet der Vermieter eine Pauschale, fragen Sie nach, ob diese tatsächlich aus den tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre berechnet wurde, denn eine Pauschale ist kein Freibrief für einen willkürlichen Betrag.

Ein durchgerechnetes Beispiel macht dies greifbar. Einer Mieterin werden CHF 240 für die Gartenpflege in Rechnung gestellt, die im Mietvertrag nirgends erwähnt wird, zusammen mit CHF 180 für Heizung, die der Mietvertrag ausdrücklich aufführt. Der Heizkostenposten darf verrechnet werden, sofern die Zahl den tatsächlichen Aufwand widerspiegelt und der Vermieter die Belege dazu vorlegen kann, während der Gartenpflegeposten von CHF 240 gar nicht verrechnet werden darf, weil er nie ausdrücklich vereinbart wurde.

Wohin eine Nebenkostenstreitigkeit geht

Eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der eine Nebenkostenabrechnung anficht, sei es wegen eines nicht aufgeführten Postens oder wegen der zugrunde liegenden Zahlen selbst, bringt die Streitigkeit vor die Schlichtungsbehörde, dieselbe Vermittlungsstelle, die auch andere Mietstreitigkeiten behandelt. Dies ist eine obligatorische erste Anlaufstelle und kein freiwilliger Schritt, und das gilt hier genauso wie bei einer Kündigung oder einer Anfechtung des Anfangsmietzinses.

Für diese Art von Streitigkeit fallen nach Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO keine Gerichtskosten an, und keiner Seite werden unabhängig vom Ausgang die Kosten der anderen Seite zugesprochen. Ein Anwalt ist nicht erforderlich, wobei eine Partei einen Anwalt oder eine Vertrauensperson zur Unterstützung mitbringen darf, und Art. 204 ZPO verlangt, dass beide Parteien persönlich zur Verhandlung erscheinen.

Unsere Seite zur Anfechtung des Anfangsmietzinses behandelt das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde selbst ausführlicher, da dieselbe Stelle und weite Teile desselben Verfahrens für jede Art von Mietstreitigkeit gelten. Eine Nebenkostenstreitigkeit kann auch am Ende eines Mietverhältnisses auftauchen, wenn eine Schlussabrechnung zusammen mit dem Auszug erstellt wird, ein Vorgang, der auf unserer Seite zur Beendigung eines Mietverhältnisses behandelt wird.

Was das für eine Mieterin oder einen Mieter bedeutet, die oder der eine Rechnung prüft

Bei der Nebenkostenfrage geht es selten darum, ob der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, etwas zu verrechnen. Es geht fast immer darum, ob dieser konkrete Posten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, und ob der Betrag einen realen, belegten Kostenaufwand widerspiegelt statt einer bequemen Zahl.

Eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der beide Fragen, Vereinbarung und tatsächlicher Aufwand, getrennt hält, hat eine klare Grundlage, um einen Posten anzufechten, der an einer der beiden Voraussetzungen scheitert, ohne darüber streiten zu müssen, ob die zugrunde liegende Leistung ihren Wert überhaupt wert war.

Häufig gestellte Fragen

Kann mein Vermieter mir alles Mögliche als Nebenkosten verrechnen?

Nein. Nur im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarte Kosten dürfen als Nebenkosten verrechnet werden, gestützt auf Art. 257a Abs. 2 OR, und alles nicht Vereinbarte gilt als bereits im Mietzins enthalten.

Was gilt nach Schweizer Recht als Nebenkosten?

Der tatsächliche Aufwand des Vermieters im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache, etwa Heizung, Warmwasser und ähnliche Betriebskosten, dazu mit dem Gebrauch verbundene öffentliche Abgaben, wobei der eigentliche Massstab der tatsächliche Aufwand und die ausdrückliche Vereinbarung sind, keine abschliessende Liste.

Kann ich die Belege hinter meiner Nebenkostenabrechnung einsehen?

Ja. Art. 257b Abs. 2 OR gibt Ihnen das Recht, auf Verlangen die Originalbelege einzusehen, und VMWG Art. 8 Abs. 2 bestätigt denselben Zugang zu den Belegen.

Wie oft muss mir mein Vermieter eine Nebenkostenabrechnung zustellen?

Mindestens einmal jährlich, wenn nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet wird, gestützt auf VMWG Art. 4 Abs. 1. Eine Pauschale muss stattdessen auf dem Durchschnitt der tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre beruhen.

Was, wenn ein Posten auf meiner Rechnung im Mietvertrag nie erwähnt wurde?

Er ist kein gültiger Nebenkostenposten. Nach Art. 257a Abs. 2 OR gilt alles nicht ausdrücklich Vereinbarte als bereits im Mietzins enthalten.

Kann mein Vermieter statt einer detaillierten Abrechnung einfach eine Nebenkostenpauschale verrechnen?

Ja, doch diese Pauschale muss auf dem Durchschnitt der tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre beruhen, gestützt auf VMWG Art. 4 Abs. 2, nicht auf einer willkürlichen Zahl.

Wo fechte ich eine Nebenkostenabrechnung an, die ich für falsch halte?

Bei der Schlichtungsbehörde, derselben Vermittlungsstelle, die auch für andere Mietstreitigkeiten zuständig ist. Es fällt keine Gerichtsgebühr an und kein Anwalt ist erforderlich, wobei beide Parteien persönlich erscheinen müssen.