Copropriété et syndic en Belgique : règles et majorités

Les immeubles à appartements belges et d'autres biens divisés fonctionnent selon un corps de droit impératif appelé copropriété forcée (gedwongen mede-eigendom). Lorsque plusieurs personnes possèdent des lots dans le même immeuble et partagent la structure, la toiture, les cages d'escalier et les abords, la loi crée un cadre juridique qui détermine qui gère l'immeuble, comment les décisions sont votées, et quelle juridiction tranche un conflit. Cette page explique ce cadre tel qu'il figure dans le Code civil belge recodifié.

Les règles se trouvent aux articles 3.84 à 3.100 du nouveau Code civil (Burgerlijk Wetboek), dans le Livre 3 sur les biens, entré en vigueur le 1er septembre 2021, qui a renuméroté les anciens articles 577-3 à 577-14 sans en modifier la substance. Une réforme distincte, la Loi du 18 juin 2018 (Wet 18 juni 2018), avait déjà modernisé le régime à partir du 1er janvier 2019. Ensemble, elles fixent l'association des copropriétaires, son gestionnaire, l'assemblée générale et ses seuils de vote.

Cette page fait partie de la section litiges de propriété belges. Pour les conflits entre voisins plutôt qu'entre copropriétaires d'un même immeuble, voyez la page apparentée sur le bruit et les troubles de voisinage.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 22 juillet 2026. Cette page fournit des informations juridiques générales et ne constitue pas un conseil juridique dans un cas individuel.

L'ACP et sa personnalité juridique

Lorsque les lots d'un immeuble commencent à appartenir à des propriétaires différents et que l'acte de base et le règlement sont transcrits, la loi crée une association des copropriétaires (vereniging van mede-eigenaars), en abrégé ACP ou VME. En vertu de l'article 3.86, cette association possède sa propre personnalité juridique : elle peut détenir des actifs, agir en justice et y être attraite, et agir séparément des propriétaires individuels.

L'ACP doit gérer deux fonds. Le fonds de roulement (werkkapitaal) couvre les frais de fonctionnement courants. Le fonds de réserve (reservekapitaal) se constitue en vue de dépenses périodiques plus importantes ; à partir de cinq ans après la réception provisoire de l'immeuble, la contribution annuelle au fonds de réserve doit atteindre au moins cinq pour cent des charges ordinaires de l'année précédente, à moins que l'assemblée n'y renonce par un vote aux quatre cinquièmes.

L'acte de base, le règlement et le ROI

Les statuts d'une copropriété sont l'acte de base et le règlement de copropriété (basisakte et reglement van mede-eigendom) (art. 3.85). Ils doivent être établis par acte notarié authentique, et ils fixent, entre autres, les quotités (aandelen) de chaque lot, les parts de propriété, arrêtées par un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier selon la surface nette, la destination et la situation de chaque lot.

À côté des statuts figure le règlement d'ordre intérieur (reglement van interne orde), le ROI, obligatoire depuis la réforme de 2019 mais qui peut être établi sous seing privé plutôt que devant un notaire (art. 3.84). La redistribution des quotités de propriété requiert un vote à l'unanimité, l'une des rares décisions (avec la dissolution de l'association et une démolition et reconstruction volontaires complètes) que la loi fixe à ce niveau.

Le syndic

Le syndic (syndicus) est l'organe exécutif de l'ACP. Il est désigné dans le ROI ou par la première assemblée générale, et lorsqu'aucun n'est désigné, un juge en désigne un (art. 3.89). Le mandat est plafonné à trois ans et ne peut être renouvelé que par une décision expresse de l'assemblée, jamais tacitement, et un extrait de la désignation est affiché à l'entrée de l'immeuble dans les huit jours.

Depuis la réforme de 2019, le contrat doit comporter une grille tarifaire détaillée, et une prestation non reprise dans cette grille ne peut être facturée séparément. Le syndic exécute les décisions de l'assemblée, accomplit les actes conservatoires et de gestion provisoire, gère les avoirs de l'ACP, et représente l'association en justice et dans les actes.

Le syndic assume aussi les obligations qui naissent lorsqu'un lot change de mains (art. 3.94 à 3.95) : fournir à l'acheteur les informations préalables à la vente sur les finances de l'immeuble et les décisions en attente, et confirmer les arriérés éventuels attachés au lot vendu. Un candidat acheteur devrait toujours demander cette documentation avant de s'engager.

L'assemblée générale et l'échelle des majorités

L'assemblée générale (algemene vergadering) est l'organe souverain de décision. Les voix se comptent par quotité, non par tête. Le quorum exige plus de la moitié des copropriétaires, présents ou représentés, détenant au moins la moitié des quotités, ou à défaut des propriétaires détenant plus des trois quarts des quotités ; si aucune de ces conditions n'est remplie, une deuxième assemblée tenue après au moins quinze jours délibère quel que soit le nombre de présents (art. 3.87).

Le même article régit la convocation d'une réunion et la représentation des propriétaires. Le syndic doit envoyer la convocation au moins quinze jours avant la réunion, et des propriétaires détenant au moins un cinquième des quotités peuvent exiger la convocation d'une assemblée. Un porteur de procuration ne peut en principe détenir plus de trois procurations, et ne peut dépasser ce nombre que si les voix qu'il exprime en son nom propre et par procuration restent ensemble au maximum à dix pour cent du total des voix.

L'article 3.88 fixe les seuils. La règle par défaut est la majorité absolue (volstrekte meerderheid), une majorité absolue des voix exprimées, qui régit la gestion ordinaire, les travaux conservatoires et les actes de gestion provisoire, ainsi que la désignation ou la révocation du syndic, du conseil et du commissaire.

Une majorité des deux tiers est requise pour les travaux sur les parties communes, hormis ceux imposés par la loi ou relevant de la simple conservation, et pour les modifications des statuts qui n'affectent que l'usage ou la gestion des parties communes.

Une majorité des quatre cinquièmes est requise pour les autres modifications des statuts, y compris toute redistribution des charges, pour un changement de destination de l'immeuble, pour l'acquisition de nouveaux biens immobiliers communs, et pour tout acte de disposition d'un bien immobilier commun.

L'unanimité (eenparigheid) n'est requise que pour modifier la répartition des quotités de propriété elles-mêmes (art. 3.88).

Le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes

Le conseil de copropriété (raad van mede-eigendom) est un organe de contrôle qui surveille le syndic. Il est obligatoire dès que l'immeuble compte 20 lots ou plus, comptés sans les caves, garages et emplacements de stationnement, et facultatif en deçà de ce seuil (art. 3.90). Ses membres sont élus à la majorité absolue, il fait rapport chaque année, et il ne peut se voir confier des tâches supplémentaires que par un vote aux deux tiers.

Par ailleurs, et quelle que soit la taille de l'immeuble, l'assemblée doit désigner chaque année un commissaire aux comptes (commissaris van de rekeningen) (art. 3.91). Il s'agit d'une obligation annuelle permanente, non ponctuelle.

Le seuil de 20 lots ouvre aussi la possibilité de sous-associations (deelverenigingen), pour des parties distinctes d'un ensemble plus vaste, qui peuvent être créées afin que des groupes de lots dotés de leurs propres parties communes soient gérés séparément tout en restant au sein de la structure globale (art. 3.84).

Litiges et remèdes

La loi donne au propriétaire plusieurs outils contre une association abusive ou défaillante (art. 3.92). Tout copropriétaire qui subit un préjudice personnel peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision d'assemblée irrégulière, frauduleuse ou abusive (onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig), et cette action doit être introduite dans les quatre mois de l'assemblée. Lorsque le syndic omet de convoquer l'assemblée, un copropriétaire peut demander au juge de l'ordonner. Lorsque l'équilibre financier de l'ACP est menacé, des propriétaires détenant au moins un cinquième des quotités peuvent demander un administrateur provisoire (voorlopig bewindvoerder), désigné par le juge.

La juridiction pour tout cela est le juge de paix (vrederechter), qui connaît des litiges de copropriété quel que soit le montant en jeu, sur la base de l'article 591 du Code judiciaire. L'article 3.92 lui-même dirige expressément vers le juge de paix (vrederechter) la contestation d'une démolition et reconstruction complètes.

Pages connexes sur la propriété belge

Pour la section plus large à laquelle appartient cette page, voyez les litiges de propriété belges. Pour les conflits avec un voisin extérieur à la copropriété, voyez le bruit et les troubles de voisinage.

Cette page fournit des informations générales sur le droit belge de la copropriété et du syndic et ne constitue pas un conseil juridique pour un cas individuel. Les actes, les règlements et les chiffres exacts d'un immeuble donné peuvent différer, et la loi peut changer ; vérifiez votre position auprès d'un notaire (notaris) ou d'un avocat (advocaat) avant de vous fier à quoi que ce soit ici.