Mede-eigendom en Syndicus in België: Regels en Meerderheden

Belgische appartementsgebouwen en andere opgedeelde eigendommen draaien op een geheel van dwingend recht dat gedwongen mede-eigendom heet, copropriété forcée in het Frans. Wanneer meer dan één persoon kavels in hetzelfde gebouw bezit en de structuur, het dak, de trappenhuizen en de gronden deelt, schept de wet een juridisch kader dat bepaalt wie het gebouw beheert, hoe beslissingen worden gestemd, en welke rechtbank een geschil beslecht. Deze pagina legt dat kader uit zoals het in het gerecodificeerde Belgische Burgerlijk Wetboek staat.

De regels staan in art. 3.84 tot 3.100 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, de Code civil, in Boek 3 over goederen, dat op 1 september 2021 in werking trad en de vroegere art. 577-3 tot 577-14 hernummerde zonder de inhoud ervan te wijzigen. Een aparte hervorming, de Wet 18 juni 2018, had het stelsel al vanaf 1 januari 2019 gemoderniseerd. Samen regelen zij de vereniging van mede-eigenaars, haar syndicus, de algemene vergadering en de stemdrempels ervan.

Deze pagina maakt deel uit van de sectie Belgische eigendomsgeschillen. Voor conflicten tussen buren in plaats van mede-eigenaars binnen één gebouw, zie de verwante pagina over burenhinder en geluidsoverlast.

Informatie laatst gecontroleerd op 22 juli 2026. Deze pagina bevat algemene juridische informatie en vormt geen juridisch advies in een individueel geval.

De VME / ACP en haar rechtspersoonlijkheid

Wanneer kavels in een gebouw aan verschillende eigenaars gaan toebehoren en de basisakte en het reglement worden overgeschreven, schept de wet een vereniging van mede-eigenaars / association des copropriétaires, afgekort VME of ACP. Onder art. 3.86 heeft deze vereniging een eigen rechtspersoonlijkheid: ze kan goederen bezitten, in rechte optreden als eiser en als verweerder, en los van de individuele eigenaars handelen.

De VME moet twee fondsen aanhouden. Het werkkapitaal dekt de dagelijkse werkingskosten. Het reservekapitaal bouwt op voor grotere periodieke uitgaven; vanaf vijf jaar na de voorlopige oplevering van het gebouw moet de jaarlijkse reservebijdrage minstens vijf procent bedragen van de gewone lasten van het voorgaande jaar, tenzij de vergadering daarvan afwijkt met een stemming van vier vijfde.

De basisakte, het reglement en het RIO

De statuten van een mede-eigendom zijn de basisakte en het reglement van mede-eigendom, de acte de base en het règlement de copropriété (art. 3.85). Deze moeten worden opgesteld bij authentieke notariële akte, en zij leggen onder meer de aandelen of quotités van elke kavel vast, de eigendomsaandelen, bepaald bij een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar volgens de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van elke kavel.

Naast de statuten staat het reglement van interne orde / règlement d'ordre intérieur, het RIO, dat sinds de hervorming van 2019 verplicht is maar bij onderhandse akte mag worden opgesteld in plaats van voor een notaris (art. 3.84). Het herverdelen van de eigendomsaandelen vereist een eenparige stemming, een van slechts een handvol beslissingen (naast het ontbinden van de vereniging en een vrijwillige volledige afbraak en heropbouw) die de wet zo hoog legt.

De syndicus / syndic

De syndicus / syndic is het uitvoerend orgaan van de VME. Hij wordt aangeduid in het RIO of door de eerste algemene vergadering, en wanneer er geen is aangesteld, stelt een rechter er een aan (art. 3.89). Het mandaat is beperkt tot drie jaar en mag enkel worden verlengd door een uitdrukkelijke beslissing van de vergadering, nooit stilzwijgend, en een uittreksel van de aanstelling wordt binnen acht dagen aan de ingang van het gebouw uitgehangen.

Sinds de hervorming van 2019 moet het contract een gedetailleerde vergoedingslijst bevatten, en een dienst die niet op die lijst staat, kan niet apart worden aangerekend. De syndicus voert de beslissingen van de vergadering uit, stelt daden van behoud en voorlopig beheer, beheert de goederen van de VME, en vertegenwoordigt de vereniging in en buiten rechte.

De syndicus draagt ook de verplichtingen die ontstaan wanneer een kavel van eigenaar verandert (art. 3.94 tot 3.95): de koper voorzien van pre-verkoopinformatie over de financiën van het gebouw en hangende beslissingen, en het bevestigen van eventuele achterstallen die op de verkochte kavel rusten. Een kandidaat-koper zou deze documentatie altijd moeten opvragen voordat hij zich verbindt.

De algemene vergadering en de meerderheidsladder

De algemene vergadering / assemblée générale is het soevereine besluitvormingsorgaan. Stemmen worden geteld per aandeel, niet per hoofd. Een quorum vereist meer dan de helft van de mede-eigenaars, aanwezig of vertegenwoordigd, die minstens de helft van de aandelen bezitten, of anders eigenaars die meer dan drie vierde van de aandelen bezitten; wordt geen van beide gehaald, dan beraadslaagt een tweede vergadering, gehouden na minstens vijftien dagen, ongeacht het aantal aanwezigen (art. 3.87).

Hetzelfde artikel regelt hoe een vergadering wordt bijeengeroepen en hoe eigenaars zich kunnen laten vertegenwoordigen. De syndicus moet de oproeping minstens vijftien dagen voor de vergadering versturen, en eigenaars die minstens een vijfde van de aandelen bezitten, kunnen het bijeenroepen van een vergadering afdwingen. Een volmachtdrager mag in principe niet meer dan drie volmachten dragen, en mag dat enkel overschrijden als de stemmen die hij in eigen naam en bij volmacht uitbrengt samen op of onder tien procent van het totaal aantal stemmen blijven.

Artikel 3.88 stelt de drempels vast. De residuele standaard is de volstrekte meerderheid / majorité absolue, een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, die geldt voor gewoon beheer, behoudswerken en daden van voorlopig beheer, en voor de aanstelling of afzetting van de syndicus, de raad en de commissaris.

Een tweederdemeerderheid is vereist voor werken aan de gemeenschappelijke delen, behalve die welke wettelijk zijn opgelegd of louter het behoud betreffen, en voor wijzigingen aan de statuten die enkel het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen raken.

Een viervijfdemeerderheid is vereist voor andere wijzigingen aan de statuten, met inbegrip van elke herverdeling van de lasten, voor een wijziging van de bestemming van het gebouw, voor het verwerven van nieuw gemeenschappelijk onroerend goed, en voor elke daad van beschikking over gemeenschappelijk onroerend goed.

Eenparigheid, eenparigheid / unanimité, is enkel vereist om de verdeling van de eigendomsaandelen zelf te wijzigen (art. 3.88).

De raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen

De raad van mede-eigendom / conseil de copropriété is een toezichthoudend orgaan dat toeziet op de syndicus. Hij is verplicht zodra het gebouw 20 of meer kavels telt, geteld zonder kelders, garages en parkeerplaatsen, en optioneel onder die drempel (art. 3.90). Zijn leden worden verkozen bij volstrekte meerderheid, hij brengt jaarlijks verslag uit, en hem kunnen enkel bij een tweederdestemming bijkomende taken worden toegewezen.

Los daarvan, en ongeacht de omvang van het gebouw, moet de vergadering elk jaar een commissaris van de rekeningen / commissaire aux comptes aanstellen, een controleur van de rekeningen (art. 3.91). Dit is een blijvende jaarlijkse verplichting, geen eenmalige.

De drempel van 20 kavels ontsluit ook deelverenigingen, deelverenigingen voor afzonderlijke delen van een groter complex, die kunnen worden opgericht zodat groepen kavels met hun eigen gemeenschappelijke delen apart kunnen worden beheerd terwijl ze binnen de overkoepelende structuur blijven (art. 3.84).

Geschillen en herstelmaatregelen

De wet geeft een eigenaar verschillende instrumenten tegen een onrechtmatig of falend beheer van de vereniging (art. 3.92). Elke mede-eigenaar die een persoonlijk nadeel lijdt, kan de rechter vragen een beslissing van de vergadering te vernietigen of te wijzigen die onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is, irrégulière, frauduleuse of abusive, en die vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden na de vergadering. Wanneer de syndicus nalaat de vergadering bijeen te roepen, kan een mede-eigenaar de rechter vragen dit te bevelen. Wanneer het financiële evenwicht van de VME in gevaar is, kunnen eigenaars die minstens een vijfde van de aandelen bezitten, om een voorlopig bewindvoerder / administrateur provisoire verzoeken, een door de rechter aangestelde voorlopige bewindvoerder.

De rechtbank voor dit alles is de vrederechter / juge de paix, die geschillen over mede-eigendom behandelt ongeacht het bedrag in het geding, op grond van art. 591 van het Gerechtelijk Wetboek. Artikel 3.92 zelf verwijst de betwisting van een volledige afbraak en heropbouw uitdrukkelijk naar de vrederechter / juge de paix.

Verwante Belgische eigendomspagina's

Voor de ruimere sectie waartoe deze pagina behoort, zie Belgische eigendomsgeschillen. Voor conflicten met een buur buiten de mede-eigendom, zie burenhinder en geluidsoverlast.

Deze pagina biedt algemene informatie over het Belgische recht inzake mede-eigendom en de syndicus en vormt geen juridisch advies voor een individueel geval. Akten, reglementen en de precieze cijfers in een bepaald gebouw kunnen verschillen, en de wet kan wijzigen; bevestig uw positie bij een notaris / notaire of een advocaat / avocat voordat u op iets hier vertrouwt.

Veelgestelde vragen

Wie beheert een Belgisch appartementsgebouw, en kunnen wij de syndicus afzetten?

De syndicus / syndic is het orgaan van de vereniging van mede-eigenaars / association des copropriétaires. De algemene vergadering / assemblée générale stelt hem aan en zet hem af bij volstrekte meerderheid. Zijn mandaat is beperkt tot drie jaar en moet uitdrukkelijk worden verlengd, zodat het niet stilzwijgend kan doorlopen (art. 3.89).

Welke meerderheid hebben wij nodig voor werken of een wijziging van het reglement?

Het hangt af van de beslissing (art. 3.88): een volstrekte meerderheid voor behoudswerken en gewoon beheer; twee derde voor de meeste werken aan de gemeenschappelijke delen; vier vijfde voor een wijziging van bestemming, een vervreemding van gemeenschappelijk goed, of een herverdeling van de lasten; en eenparigheid om de eigendomsaandelen zelf te wijzigen.

Welke rechtbank behandelt een geschil over mede-eigendom?

De vrederechter / juge de paix, ongeacht het bedrag in het geding, op grond van art. 591 van het Gerechtelijk Wetboek. Artikel 3.92 verwijst ook specifieke betwistingen inzake mede-eigendom uitdrukkelijk naar die rechter.

Kan ik een oneerlijke beslissing van de algemene vergadering aanvechten?

Ja. Een mede-eigenaar die een persoonlijk nadeel lijdt door een beslissing die onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is, kan de rechter vragen ze te vernietigen of te wijzigen, maar de vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden na de vergadering (art. 3.92).

Moeten de basisakte en het reglement langs een notaris?

De basisakte en het reglement van mede-eigendom, de acte de base en het règlement de copropriété, zijn de statuten en moeten een authentieke notariële akte zijn (art. 3.85). Het reglement van interne orde / règlement d'ordre intérieur, verplicht sinds 2019, mag daarentegen bij onderhandse akte worden opgesteld (art. 3.84).

Zijn een commissaris van de rekeningen en een raad van mede-eigendom verplicht?

De vergadering moet elk jaar een commissaris van de rekeningen / commissaire aux comptes aanstellen (art. 3.91). Een raad van mede-eigendom / conseil de copropriété is verplicht zodra het gebouw 20 of meer kavels telt en optioneel daaronder (art. 3.90).