Sfratto per Morosità in Italia: Procedura e Termine di Grazia

Lo sfratto per morosità è la procedura giudiziale che un locatore italiano deve utilizzare per rientrare in possesso di un immobile residenziale quando il conduttore ha smesso di pagare il canone. È un procedimento giudiziale fin dal primo passo: un locatore non può cambiare le serrature, interrompere le utenze, o rimuovere gli effetti personali di un conduttore senza passare da questa procedura, qualunque cosa dica il contratto stesso.

Questa pagina illustra la procedura, il termine di grazia che consente al conduttore di fermare lo sfratto pagando quanto dovuto all'udienza, o poco dopo, e cosa succede effettivamente una volta che il giudice ordina l'allontanamento del conduttore. Per il contratto stesso, si veda la nostra pagina sui contratti di locazione; per il lato fiscale della riscossione del canone, si veda la cedolare secca.

Informazioni verificate il 21 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce una consulenza legale per un caso specifico.

Cosa costituisce morosità

Non ogni ritardo nel pagamento consente al locatore di avviare questa procedura. L'art. 5, L. 27 luglio 1978, n. 392 fissa le soglie specifiche che rendono il mancato pagamento un motivo di risoluzione secondo lo standard generale dell'art. 1455, c.c. (che vieta di porre fine a un contratto per un inadempimento di scarsa importanza): canone non pagato con venti giorni di ritardo rispetto alla scadenza, oppure oneri accessori non pagati, le spese che accompagnano il canone, quando superano due mensilità di canone. Al di sotto di queste soglie, il locatore ha un credito ma non ancora un motivo di sfratto su questa sola base.

La procedura passo per passo

Lo sfratto per morosità inizia con un unico atto: un atto di intimazione di sfratto per morosità notificato insieme a una citazione, una convocazione a comparire davanti al tribunale competente per il luogo dove si trova l'immobile a una data fissata (artt. 657 e 658, c.p.c.). Lo stesso atto può anche chiedere al giudice di ordinare il pagamento del canone già dovuto, così che il locatore non debba avviare un secondo procedimento per recuperare gli arretrati stessi.

All'udienza possono verificarsi tre situazioni. Il conduttore può pagare tutto quanto dovuto in quella sede, il che chiude il caso. Il conduttore può non presentarsi, oppure presentarsi senza opporsi formalmente all'intimazione, nel qual caso il giudice conferma lo sfratto immediatamente, la convalida, a condizione che il locatore dichiari in udienza che la morosità persiste. Oppure il conduttore può presentarsi e opporsi alla domanda, nel qual caso la questione passa alla fase ordinaria del procedimento secondo le norme processuali di tipo lavoristico che disciplinano le controversie locative (art. 447-bis, c.p.c.), invece di essere risolta a quella prima udienza.

Il termine di grazia: come il conduttore può fermare il procedimento

L'art. 55, L. 392/1978 offre al conduttore residenziale una possibilità reale, ma limitata, di fermare lo sfratto pagando invece di contestare il debito. Pagare tutto quanto dovuto all'udienza stessa, il canone, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese fissate in quella sede dal giudice, chiude il caso definitivamente. Questa via ha un limite di tre utilizzi in un periodo di quattro anni.

Quando il conduttore non può pagare il giorno stesso ma il giudice è convinto dell'esistenza di una difficoltà genuina, il giudice può fissare un ulteriore termine fino a novanta giorni per pagare, e rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dopo la scadenza di tale termine. Pagare entro il termine ferma lo sfratto allo stesso modo di un pagamento fatto all'udienza.

La variante per difficoltà economica: fino a quattro volte, centoventi giorni

La norma tratta una situazione in modo più favorevole. Quando la morosità non ha superato i due mesi e deriva da precarie condizioni economiche sopravvenute dopo la stipula del contratto, in particolare disoccupazione, malattia, o un'altra difficoltà grave e documentata, la sanatoria può essere usata fino a quattro volte in un periodo di quattro anni invece di tre, e il termine che il giudice può concedere sale da novanta a centoventi giorni. Questo è il dettaglio che chi si informa su questa procedura sbaglia più spesso: citare solo la cifra dei novanta giorni sottostima ciò che è realmente disponibile a un conduttore che può documentare una difficoltà genuina e la cui morosità non ha superato i due mesi di canone.

Se il conduttore non si presenta o non si oppone: la convalida

Quando il conduttore non si presenta, o si presenta ma non solleva alcuna opposizione formale, il giudice emette un'ordinanza di convalida, confermando lo sfratto, purché il locatore, o il suo avvocato, dichiari in udienza che la morosità non è ancora stata risolta (art. 663, c.p.c.). Il giudice può invece disporre che la citazione venga rinotificata se risulta che il conduttore non l'ha effettivamente ricevuta o non ha potuto presentarsi senza propria colpa. Un'ordinanza di convalida è immediatamente esecutiva; non attende un'ulteriore sentenza.

Dopo la convalida: l'esecuzione tramite l'ufficiale giudiziario

Un'ordinanza di convalida non mette di per sé il conduttore fuori dalla porta. L'esecuzione è una fase separata e successiva, condotta da un ufficiale giudiziario, un pubblico ufficiale addetto all'esecuzione, che deve dare almeno dieci giorni di preavviso scritto del giorno e dell'ora esatti prima di procedere fisicamente, per poi presentarsi di persona per consegnare le chiavi al locatore o a chi il locatore designa (art. 608, c.p.c.). Se il conduttore è ancora presente e rifiuta di andarsene, l'ufficiale giudiziario può usare i poteri che il codice attribuisce per l'esecuzione del rilascio, ma il preavviso stesso non è facoltativo e non può essere saltato nemmeno quando l'ordinanza è stata confermata da tempo.

Quanto tempo richiede realisticamente

Un caso non contestato, in cui il conduttore semplicemente non si presenta, è uno dei percorsi più rapidi nella giustizia civile italiana, ma anche il percorso più rapido significa qui mesi e non settimane: il tempo per notificare l'intimazione, l'intervallo prima dell'udienza fissata dalla parte citante, e poi, dopo la convalida, l'attesa di una data di esecuzione da parte dell'ufficiale giudiziario, che lavora attraverso una coda condivisa di tutti gli sfratti pendenti nel distretto di quel tribunale piuttosto che sui tempi del locatore. Un caso che il conduttore contesta passa alla fase ordinaria del procedimento e può durare considerevolmente più a lungo. Chiunque pianifichi su questa procedura dovrebbe prevedere un processo misurato in mesi dal primo deposito, non in giorni.

Tre scenari

Un conduttore è in arretrato di due mesi con il canone e non ha mai usato in precedenza il termine di grazia. Alla prima udienza, il conduttore paga per intero gli arretrati, gli interessi maturati, e le spese fissate dal giudice. Il caso si chiude lì; nessuno sfratto segue, e questo conta come il primo dei tre utilizzi ordinari disponibili nell'attuale periodo di quattro anni.

Un conduttore ha già usato la sanatoria ordinaria tre volte negli ultimi quattro anni, e ora torna in arretrato dopo aver perso il lavoro. Il limite ordinario di tre utilizzi è raggiunto, ma la morosità rientra nei due mesi e la perdita del lavoro è una difficoltà documentata prevista dalla norma. Il giudice può comunque concedere la sanatoria una quarta volta, con il termine per difficoltà economica fino a centoventi giorni invece di novanta, perché il percorso per difficoltà economica ha un proprio limite combinato di quattro utilizzi invece di sommarsi ai tre ordinari.

Un conduttore non si presenta affatto all'udienza e non contatta mai il locatore. Il giudice convalida lo sfratto seduta stante, a condizione che il locatore confermi che la morosità resta insoluta. Mesi dopo, l'ufficiale giudiziario fissa il rilascio fisico, dà il preavviso di dieci giorni richiesto, e si presenta per riconsegnare le chiavi al locatore; il silenzio del conduttore per tutto il procedimento non accelera il processo, poiché la fase esecutiva segue comunque la coda propria dell'ufficiale giudiziario.

Cosa non può fare un locatore

Nulla nel diritto italiano consente a un locatore di rientrare in possesso di un immobile al di fuori di questa procedura, qualunque cosa preveda una clausola contrattuale. Cambiare le serrature, interrompere le utenze, o rimuovere gli effetti personali di un conduttore senza un'ordinanza di convalida e una corretta esecuzione da parte dell'ufficiale giudiziario espone il locatore a responsabilità civile e, a seconda della condotta, a una possibile esposizione penale propria; la morosità in sé non autorizza alcuna forma di autotutela.

Pagine correlate

Per le condizioni contrattuali sottostanti a cui si applica questa procedura, si veda i contratti di locazione in Italia. Per il lato fiscale della riscossione del canone in ciascun regime, si veda la cedolare secca. Per il quadro più ampio del diritto italiano trattato su questo sito, si veda il nostro hub Italia.

Domande frequenti

Un locatore può cambiare le serrature se il conduttore smette di pagare il canone?

No. Solo uno sfratto ordinato dal giudice, confermato con convalida ed eseguito da un ufficiale giudiziario, può far rientrare in possesso l'immobile; qualsiasi forma di autotutela espone il locatore a responsabilità indipendentemente da quanto canone sia dovuto.

Quante volte può un conduttore usare il termine di grazia per fermare uno sfratto?

Fino a tre volte in un periodo di quattro anni secondo la regola ordinaria, oppure fino a quattro volte nello stesso periodo, con un termine più lungo per pagare, quando la morosità deriva da una difficoltà economica documentata come la perdita del lavoro o una malattia e non supera i due mesi di canone.

Il termine di grazia è di novanta giorni o di centoventi giorni?

Dipende dal motivo. Il termine ordinario che un giudice può concedere è fino a novanta giorni. Quando la morosità non supera i due mesi e deriva da una difficoltà documentata, il termine si estende fino a centoventi giorni, e il procedimento può essere usato una quarta volta nel periodo di quattro anni.

Cosa succede se il conduttore non si presenta all'udienza?

Il giudice conferma lo sfratto (convalida) in quella stessa udienza, a condizione che il locatore dichiari in udienza che la morosità persiste, e l'ordinanza diventa immediatamente esecutiva.

Una volta confermato lo sfratto, quanto rapidamente deve andarsene il conduttore?

Non esiste un numero fisso di giorni previsto dalla legge per il conduttore per lasciare l'immobile spontaneamente. L'esecuzione viene fissata separatamente dall'ufficiale giudiziario, che deve dare almeno dieci giorni di preavviso della data effettiva prima di procedere, e quella data viene stabilita dalla coda propria dell'ufficiale.

Pagare gli arretrati per intero ferma sempre lo sfratto?

Pagare tutto quanto dovuto, canone, oneri, interessi e spese, all'udienza o entro il termine di grazia concesso dal giudice, ferma quell'istanza del procedimento, ma solo entro il limite di tre utilizzi (o quattro, per difficoltà economica) in un periodo di quattro anni.

Una morosità superiore a due mesi può comunque beneficiare del termine più lungo per difficoltà economica?

No. Il termine più lungo di centoventi giorni per difficoltà economica è disponibile solo quando la morosità non ha superato i due mesi, oltre al requisito della difficoltà documentata.