Locazioni e diritti dell'inquilino in Italia: una panoramica
Le locazioni abitative italiane seguono percorsi previsti dalla legge che decidono molto più del semplice canone dovuto. Il tipo di contratto fissa la propria durata minima e le proprie regole sul canone, un'imposta sostitutiva facoltativa cambia quanto il locatore effettivamente trattiene, e una rigorosa procedura giudiziale, non uno sfratto di fatto, è l'unico modo legittimo per recuperare l'immobile quando il canone non viene pagato.
Questa pagina offre un quadro d'insieme e rimanda alle tre pagine di questa sezione che trattano nel dettaglio i singoli meccanismi: i due regimi contrattuali, l'imposta applicata al canone, e cosa succede quando l'inquilino è in ritardo con i pagamenti.
Informazioni verificate il 21 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce consulenza legale per una situazione individuale.
Due regimi contrattuali, un'unica base di minimi previsti dalla legge
L'art. 2, L. 431/1998 offre a locatori e inquilini esattamente due strutture per una locazione abitativa ordinaria. Il canone libero dura almeno quattro anni con un canone liberamente concordato e un rinnovo automatico di altri quattro anni; il canone concordato dura almeno tre anni a un canone contenuto entro le fasce stabilite localmente per quel comune, prorogato di due anni se nessuna delle parti lo disdice.
La nostra pagina sui contratti di locazione in Italia illustra entrambi i regimi, l'elenco tassativo dei motivi di cui un locatore ha bisogno per porre fine a uno di essi, e cosa succede se un locatore agisce in mala fede dopo averlo fatto.
Tassare il canone: la cedolare secca
Una volta firmato il contratto, il locatore sceglie, contratto per contratto, se pagare l'imposta ordinaria sul reddito relativo al canone oppure optare per la cedolare secca, un'aliquota sostitutiva forfettaria che sostituisce l'IRPEF, le sue addizionali regionali e comunali, e l'imposta di registro ordinaria in un unico pagamento. L'aliquota dipende dal tipo di contratto, 21 per cento per il canone libero o 10 per cento per un contratto a canone concordato che ne abbia i requisiti, e le locazioni brevi seguono una propria aliquota separata e un nuovo limite di due appartamenti a partire dal 2026.
La nostra pagina sulla cedolare secca propone un confronto concreto con la tassazione ordinaria, poiché se effettivamente convenga dipende dai numeri propri del locatore, non da una regola generale valida per tutti.
Quando il canone non viene pagato: lo sfratto per morosità
Restare indietro con il canone non autorizza il locatore ad agire di propria iniziativa. Lo sfratto per morosità è la procedura giudiziale che sola può far recuperare l'immobile, e inizia una volta che il canone è in ritardo di un numero di giorni stabilito; un inquilino che si presenta alla prima udienza può in genere bloccare la causa pagando lì per lì tutto quanto dovuto.
La nostra pagina sullo sfratto per morosità illustra la procedura passo per passo, il termine di grazia e i suoi limiti, e cosa comporta in pratica l'esecuzione una volta che un tribunale conferma lo sfratto.
Per la gamma completa dei contenuti dedicati all'Italia su questo sito, si veda l'hub Italia.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra un contratto 4+4 e un contratto 3+2 in Italia?
Un contratto 4+4 (canone libero) dura quattro anni più un rinnovo automatico di altri quattro a un canone liberamente concordato. Un contratto 3+2 (canone concordato) dura tre anni più una proroga di due anni a un canone contenuto entro le fasce concordate localmente, ed è l'unica via per accedere all'aliquota ridotta della cedolare secca.
La cedolare secca è sempre più conveniente della tassazione ordinaria?
Non necessariamente. Se costi meno dipende dalla fascia IRPEF del locatore, dalle addizionali del suo comune, e da cosa la tassazione ordinaria consentirebbe altrimenti di dedurre, quindi la risposta cambia da un locatore all'altro.
Un locatore può cambiare le serrature se un inquilino smette di pagare il canone?
No. Solo uno sfratto disposto da un tribunale, confermato da un giudice ed eseguito da un ufficiale giudiziario, può far riottenere l'immobile. Qualsiasi forma di autotutela espone il locatore a responsabilità, indipendentemente da quanto canone sia dovuto.
Un inquilino può bloccare uno sfratto una volta iniziato?
Spesso sì. Pagare tutto quanto dovuto, canone, oneri, interessi e spese, alla prima udienza o entro il termine di grazia concesso da un giudice, può bloccare quella singola causa, anche se la legge limita quante volte un inquilino può utilizzare questa sanatoria nell'arco di quattro anni.
Un contratto deve essere registrato anche se entrambe le parti sono d'accordo a non farlo?
No. La registrazione entro trenta giorni è obbligatoria indipendentemente da cosa le parti concordino privatamente, e non farlo espone il locatore al rischio che il contratto venga ricondotto ai minimi previsti dalla legge se l'inquilino si rivolge poi a un tribunale.
Un locatore può porre fine a un contratto solo per aumentare il canone a un nuovo inquilino?
No. I motivi per porre fine a un contratto alla sua prima scadenza sono limitati a situazioni specifiche, come l'uso personale, la vendita, o lavori edilizi programmati. Volere più canone da un nuovo inquilino non è uno di questi motivi.
Fonti e riferimenti
- art. 2, L. 9 dicembre 1998, n. 431, Modalita di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione(normattiva.it).gov
- art. 3, L. 9 dicembre 1998, n. 431, Disdetta del contratto da parte del locatore(normattiva.it).gov
- art. 13, L. 9 dicembre 1998, n. 431, Patti contrari alla legge (registrazione)(normattiva.it).gov
- art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, Cedolare secca sugli affitti(normattiva.it).gov
- art. 4, D.L. 24 aprile 2017, n. 50, Regime fiscale delle locazioni brevi(normattiva.it).gov
- art. 5, L. 27 luglio 1978, n. 392, Inadempimento del conduttore(normattiva.it).gov
- art. 55, L. 27 luglio 1978, n. 392, Termine per il pagamento dei canoni scaduti(normattiva.it).gov
- art. 608, Codice di procedura civile, Modo del rilascio(normattiva.it).gov
- Agenzia delle Entrate, Cedolare secca, Che cos'e (scheda informativa cittadini)(agenziaentrate.gov.it).gov