Contratti di Locazione in Italia: il 4+4 e il 3+2 Spiegati

Le locazioni abitative italiane seguono uno dei due percorsi previsti dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431: il contratto a canone libero, quattro anni più un rinnovo automatico di altri quattro anni, e il contratto a canone concordato, tre anni più una proroga di due anni a un canone fissato entro fasce concordate a livello locale. Il regime scelto cambia la durata minima del contratto, come viene fissato il canone, come ciascuna parte può porvi fine anticipatamente, e persino quale aliquota della cedolare secca si applica.

Questa pagina illustra entrambi i regimi, quando un contratto deve essere registrato e cosa succede se non lo è, e l'elenco chiuso dei motivi per cui un locatore può rifiutare il rinnovo. Per il lato fiscale di un contratto a canone concordato, si veda la nostra pagina sulla cedolare secca; per cosa succede quando il canone non viene pagato in nessuno dei due regimi, si veda lo sfratto per morosità.

Informazioni verificate il 21 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce una consulenza legale per un caso specifico.

I due regimi: canone libero (4+4) e canone concordato (3+2)

L'art. 2, L. 431/1998 offre a locatori e conduttori esattamente due strutture per una locazione abitativa ordinaria. La forma a canone libero dura almeno quattro anni con un canone liberamente concordato; le parti possono fissare qualsiasi cifra su cui si accordino, senza una fascia prevista dalla legge (art. 2, comma 1).

La forma a canone concordato dura almeno tre anni, e il canone deve rientrare entro fasce fissate da un accordo locale tra le associazioni dei locatori e dei conduttori per quel comune, un accordo territoriale (art. 2, comma 3). In cambio, il contratto sblocca l'aliquota ridotta del 10% della cedolare secca trattata nella nostra pagina fiscale, e in molti comuni anche un trattamento più favorevole ai fini dell'imposta locale sugli immobili, stabilito autonomamente dal comune stesso.

Cosa succede al rinnovo

Alla prima scadenza di ciascun contratto, se nessuna delle parti lo ha validamente terminato, è la legge stessa a prorogarlo: un contratto a canone libero si rinnova automaticamente per altri quattro anni alle stesse condizioni, e un contratto a canone concordato viene prorogato per due anni. Solo alla seconda scadenza ciascuna parte ottiene libertà di rinegoziare le condizioni o di non rinnovare, sempre con un preavviso scritto di sei mesi; il silenzio rinnova il contratto ancora alle stesse condizioni (art. 2, commi 1 e 5, L. 431/1998).

Porre fine al contratto in anticipo: il diritto di recesso del conduttore

Un conduttore, su entrambi i tipi di contratto, può recedere in qualsiasi momento durante la durata del contratto, per gravi motivi, un cambiamento di circostanze abbastanza serio da rendere sensibilmente più difficile proseguire la locazione, un trasferimento per lavoro o un cambiamento significativo nella situazione del nucleo familiare tra gli esempi più comuni. Il requisito formale è un preavviso scritto di sei mesi al locatore (art. 3, comma 6, L. 431/1998); molti contratti riducono questo termine con una clausola espressa, ma la norma stessa non richiede al conduttore di giustificare il motivo al locatore prima di dare il preavviso.

Quando un locatore può rifiutare il rinnovo

La via d'uscita del locatore è molto più stretta. Il preavviso del locatore è una disdetta, e l'art. 3, comma 1, L. 431/1998 elenca motivi specifici ed esaustivi; un locatore che vuole porre fine al contratto alla sua prima scadenza deve rientrare in uno di essi e dare un preavviso di sei mesi, mentre il conduttore esercita il proprio recesso:

• destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale o professionale proprio, oppure del coniuge, di un genitore, di un figlio, o di un parente entro il secondo grado;
• per determinati locatori senza fini di lucro o di interesse pubblico, destinare l'immobile allo scopo dichiarato offrendo al conduttore un'alternativa idonea;
• il conduttore dispone già del pieno godimento di un'altra abitazione idonea nello stesso comune;
• l'edificio necessita di demolizione, ricostruzione o lavori strutturali rilevanti incompatibili con la permanenza del conduttore;
• il conduttore non occupa continuativamente l'immobile, senza un motivo giustificato, e non è avvenuta alcuna successione legittima nel contratto;
• il locatore intende vendere e non possiede altri immobili residenziali oltre, al massimo, la propria abitazione, nel qual caso il conduttore ha anche un diritto di prelazione ai sensi degli artt. 38 e 39, L. 27 luglio 1978, n. 392.

Il preavviso per qualsiasi di questi motivi deve indicare il motivo specifico invocato, altrimenti è nullo. Un locatore che invoca lavori edilizi programmati deve già essere in possesso del permesso di costruire necessario prima di avviare la procedura di sfratto, non semplicemente intendere richiederlo.

Cosa succede se il locatore agisce in malafede

Se un locatore rientra in possesso dell'appartamento per uno di questi motivi ma non lo destina effettivamente a tale uso entro dodici mesi, o se si accerta che ha invocato un motivo non realmente sussistente, il conduttore può chiedere al giudice, a propria scelta, il ripristino del contratto originario alle vecchie condizioni oppure il pagamento di almeno trentasei mensilità dell'ultimo canone (art. 3, commi 3 e 5, L. 431/1998). Lo stesso diritto si applica quando il locatore vende l'immobile senza rispettare correttamente il diritto di prelazione del conduttore.

Altre tipologie contrattuali: transitorio e alloggi per studenti

Oltre ai due regimi ordinari, l'art. 5, L. 431/1998 consente due ulteriori forme più brevi per situazioni specifiche: un contratto transitorio per un'esigenza genuinamente temporanea di una delle parti, di durata inferiore ai minimi ordinari, e un contratto separato per studenti universitari, che può essere concordato direttamente oppure tramite un accordo locale tra il comune, l'università e le associazioni studentesche. Entrambi richiedono che l'esigenza temporanea o studentesca esista realmente; usare l'etichetta di transitorio per aggirare il minimo ordinario di quattro o tre anni su quella che è in realtà una locazione ordinaria non trasforma il contratto in un valido contratto transitorio.

Registrazione: obbligatoria entro trenta giorni, e cosa succede se viene omessa

Ogni contratto di locazione abitativa deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma, indipendentemente dalla scelta della cedolare secca; l'onere e il costo della registrazione ricadono sul locatore (art. 13, comma 1, L. 431/1998). La registrazione comporta anche un costo modesto con la tassazione ordinaria, l'imposta di registro al 2% del canone annuo per ogni anno di durata del contratto con un minimo di 67 euro, comunemente divisa tra le parti per prassi, sebbene la cedolare secca la sostituisca interamente.

Due vizi diversi comportano due rimedi diversi, ed è facile confonderli. Quando il contratto è effettivamente registrato ma il conduttore paga di fatto più della cifra registrata, l'art. 13 comma 1 rende nullo il patto aggiuntivo per la parte eccedente, con un'azione di sei mesi per recuperarla. Quando il contratto non è mai stato registrato non esiste alcuna cifra registrata da poter eccedere, quindi la via è invece il comma 6, che estende la stessa azione giudiziale al ripristino della locazione ai termini di legge. Il conduttore può rivolgersi al giudice, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, per recuperare quanto pagato oltre tale cifra, e separatamente per chiedere al giudice di ricondurre l'intero contratto ai termini di legge del canone libero e a un canone non superiore al minimo di legge (art. 13, commi 1, 2 e 6, L. 431/1998). Lo stesso diritto al ripristino è disponibile quando il locatore semplicemente non ha mai registrato il contratto.

Tre scenari

A un conduttore con un contratto 4 più 4 viene offerto un lavoro in un'altra città diciotto mesi dopo l'inizio del contratto. Il conduttore può dare al locatore un preavviso scritto di sei mesi indicando il trasferimento e lasciare l'immobile senza attendere la scadenza dei quattro anni, usando la via dei gravi motivi invece di negoziare un'uscita anticipata come favore.

Un locatore vuole che un figlio maggiorenne si trasferisca in un appartamento attualmente locato con un contratto a canone libero, alla prima scadenza quadriennale del contratto. Il locatore può rifiutare il rinnovo automatico su questo motivo con un preavviso di sei mesi. Se il figlio non si trasferisce effettivamente entro dodici mesi dal rilascio da parte del conduttore, l'ex conduttore può chiedere al giudice di rientrare in possesso alle vecchie condizioni oppure di ricevere un pagamento pari ad almeno trentasei mensilità dell'ultimo canone.

Una coppia firma un contratto a canone concordato 3 più 2 in un comune con un accordo territoriale locale, per accedere all'aliquota ridotta del 10% della cedolare secca. Al termine dei tre anni, nessuna delle parti solleva la questione del rinnovo. Il contratto viene prorogato automaticamente per altri due anni alle stesse condizioni; il silenzio non consente al locatore di aumentare il canone né di porre fine al contratto solo su questa base.

Pagine correlate

Per come viene tassato il canone in ciascun regime, si veda la cedolare secca. Per cosa succede quando un conduttore è in arretrato con il canone, si veda lo sfratto per morosità. Per il quadro più ampio del diritto italiano trattato su questo sito, si veda il nostro hub Italia.