Cedolare Secca: Aliquote 21% e 10%, Locazioni Brevi e Quando Conviene

La cedolare secca è l'imposta sostitutiva facoltativa che l'Italia applica al reddito da locazione di un immobile residenziale. Invece di sommare il canone agli altri redditi del locatore, con l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto, il locatore paga un'unica aliquota fissa sul canone e nient'altro sul contratto stesso.

Questa pagina illustra come viene fissata l'aliquota, cosa è cambiato nel 2026 per le locazioni brevi, e sviluppa un confronto con la tassazione ordinaria usando numeri concreti, perché se la cedolare secca convenga davvero dipende da dati che questa pagina non può conoscere per il singolo locatore. Per le tipologie contrattuali a cui si applica la cedolare secca, si veda la pagina dedicata ai contratti di locazione; per cosa succede quando il canone non viene pagato, si veda lo sfratto per morosità.

Informazioni verificate il 21 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce una consulenza legale per un caso specifico.

Cosa sostituisce la cedolare secca, e chi può utilizzarla

La cedolare secca è disponibile per il locatore persona fisica, non un'impresa o un professionista che agisce come tale, che sia proprietario o titolare di un diritto reale idoneo su un'unità immobiliare residenziale locata per uso abitativo, insieme a un eventuale garage o altra pertinenza locata insieme ad essa (art. 3, commi 1 e 6, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23). Optare per questo regime sostituisce quattro voci distinte con un unico pagamento fisso: l'IRPEF sul reddito da locazione, le addizionali regionale e comunale che vi si aggiungono, l'imposta di registro ordinariamente dovuta sul contratto e i suoi rinnovi, e l'imposta di bollo sugli stessi documenti.

L'opzione si esercita al momento della registrazione del contratto, o in un rinnovo successivo, tramite il servizio RLI dell'Agenzia delle Entrate, e può essere revocata in un anno successivo. Non si applica quando il locatore concede in locazione nell'esercizio di un'impresa o di una professione; in tal caso la locazione resta soggetta alla tassazione ordinaria, indipendentemente dal conduttore o dall'immobile (art. 3, comma 6).

Le due aliquote ordinarie: 21% e 10%

Una volta nel regime, l'aliquota applicabile dipende dal tipo di contratto piuttosto che da una scelta separata. Un contratto a canone libero, la forma 4 più 4 trattata nella nostra pagina sui contratti di locazione, è tassato con l'aliquota ordinaria del 21% sul canone annuo effettivamente pattuito dalle parti.

Un contratto a canone concordato, la forma 3 più 2 concordata entro fasce fissate localmente dalle associazioni dei conduttori e dei locatori, è tassato con l'aliquota ridotta del 10%, ma solo dove l'immobile si trova in un comune con un accordo territoriale di questo tipo in vigore, tipicamente le città più grandi e i comuni limitrofi. L'aliquota ridotta è stata rinnovata da successivi decreti a partire dal 2014 e attualmente è pari al 10% (art. 2, comma 3, L. 431/1998; art. 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011).

Un confronto concreto: cedolare secca contro tassazione ordinaria

Si consideri un caso semplice: un contratto a canone libero a 1.000 euro al mese, 12.000 euro l'anno. Con la cedolare secca, l'imposta è un'aliquota fissa del 21% su questa cifra, 2.520 euro, e nient'altro è dovuto sul contratto stesso.

Con la tassazione ordinaria, il canone si somma agli altri redditi del locatore su una base ridotta. L'art. 37, comma 4-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR, D.P.R. 917/1986) consente al locatore che resta nella tassazione ordinaria di ridurre il canone imponibile con una franchigia forfettaria fissa del 5% prima di sommarlo al reddito (una riduzione maggiore, del 25% o del 35%, si applica solo a determinati immobili veneziani o a edifici di interesse storico, nessuno dei quali rileva qui). Restano quindi 11.400 euro sommati alla parte più alta del reddito del locatore, tassati secondo lo scaglione IRPEF marginale in cui questa quota rientra.

Gli scaglioni attuali dell'Italia, dopo che la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha ridotto l'aliquota intermedia dal 35% al 33%, sono il 23% fino a 28.000 euro di reddito complessivo imponibile, il 33% da 28.001 a 50.000 euro, e il 43% oltre tale soglia. Gli stessi 11.400 euro di reddito da locazione costano quindi importi molto diversi a seconda di dove ricadono sopra il resto del reddito del locatore: 2.622 euro al 23%, 3.762 euro al 33%, oppure 4.902 euro al 43%, prima ancora di aggiungere le addizionali regionale e comunale che l'IRPEF ordinaria comporta.

La tassazione ordinaria deve inoltre ancora l'imposta di registro sul contratto stesso, il 2% del canone annuo per ogni anno di durata del contratto, con un minimo di 67 euro, quindi 240 euro l'anno in questo esempio, comunemente divisa tra le parti per prassi, sebbene entrambe restino solidalmente responsabili verso l'ufficio delle imposte, oltre a una modesta imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto.

Nel complesso, anche lo scaglione IRPEF più basso di questo esempio costa già di più della tassazione ordinaria rispetto alla cedolare secca fissa di 2.520 euro una volta aggiunta l'imposta di registro, e il divario si allarga notevolmente allo scaglione del 33% o del 43%. Questo illustra la forma del confronto, non è una regola. Lo scaglione del singolo locatore, le addizionali del suo comune, e qualsiasi altra detrazione che la tassazione ordinaria altrimenti conserverebbe, sono tutti elementi che questa pagina non può calcolare, quindi nessuna risposta unica vale per ogni locatore a partire da un semplice risultato di ricerca.

Locazioni brevi: 26%, ridotta al 21% per una singola unità, e il nuovo limite di due appartamenti

Una locazione breve, una locazione residenziale non superiore a 30 giorni, comprese le soluzioni con biancheria e pulizie incluse, non è tassata con le aliquote ordinarie della cedolare secca. Quando il locatore opta per l'imposta sostitutiva, l'aliquota ordinaria è il 26% dell'importo lordo percepito (art. 4, comma 2, D.L. 24 aprile 2017, n. 50, come modificato dalla L. 213/2023).

Un'aliquota ridotta del 21% si applica, ma solo a una singola unità che il contribuente indica nella dichiarazione dei redditi di quell'anno; ogni altra unità locata a breve termine nello stesso anno è tassata con l'aliquota piena del 26%. L'indicazione si effettua una volta l'anno e non può essere riassegnata retroattivamente.

Dall'anno d'imposta 2026, il regime prevede un ulteriore limite che prima non esisteva: si applica solo se non più di due appartamenti sono destinati a locazione breve nell'anno, contro il limite di quattro appartamenti in vigore fino al 31 dicembre 2025 (la soglia dei due appartamenti è indicata dalla stessa Agenzia delle Entrate; la disposizione di riferimento è riportata come art. 1, comma 595, L. 178/2020, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025, elemento che non è stato possibile confermare rispetto al testo normativo poiché quell'articolo omnibus si estende per centinaia di commi). Un locatore che loca a breve termine un terzo appartamento nello stesso anno si presume operi in forma d'impresa per quell'attività, il che porta l'intera attività fuori dalla cedolare secca e dentro la tassazione ordinaria d'impresa, con l'iscrizione IVA tra le conseguenze.

Questa presunzione si applica all'intera attività, non solo all'unità oltre il limite. Chiunque valuti un terzo appartamento a locazione breve dovrebbe considerare quel cambio di regime, non la differenza tra il 26% e il 21%, come il numero che conta davvero.

Cosa costa al locatore optare per il regime: il canone congelato

La cedolare secca non è a senso unico. Sceglierla sospende, per tutta la durata dell'opzione, il diritto del locatore di chiedere qualsiasi aumento del canone per qualunque motivo, compreso l'adeguamento annuale legato all'indice ISTAT dei prezzi al consumo che un contratto ordinario altrimenti consentirebbe (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011).

La sospensione non ha effetto se il locatore non ne ha informato in anticipo il conduttore, con lettera raccomandata, rinunciando espressamente al diritto di qualsiasi aggiornamento del canone. La norma qualifica questa regola come inderogabile, nel senso che le parti non possono derogarvi per contratto. Un locatore che valuta il risparmio fiscale rispetto a diversi anni di mancati aumenti ISTAT su un contratto lungo sta confrontando due costi reali, non uno solo.

Tre scenari

Un locatore che loca un singolo appartamento con un contratto 4 più 4 a 1.000 euro al mese può usare direttamente il confronto sopra: 2.520 euro l'anno con la cedolare secca contro una cifra che dipende dallo scaglione del locatore una volta aggiunti IRPEF, addizionali e imposta di registro al 2% con la tassazione ordinaria. Solo il commercialista di quel locatore, lavorando sul reddito complessivo effettivo, può dire quale cifra sia davvero più bassa per un dato anno.

Un locatore che loca due appartamenti a ospiti in soggiorno breve tramite un portale online, più volte al mese ciascuno, mantiene entrambe le unità nella cedolare secca. Un'unità può essere indicata per l'aliquota del 21% nella dichiarazione dei redditi; l'altra è tassata al 26%. Restare a due appartamenti nell'anno mantiene l'intera attività nel regime per il 2026; aggiungere una terza unità no.

Un locatore che ha optato per la cedolare secca su un contratto a canone concordato 3 più 2 tre anni fa vuole ora aumentare il canone per adeguarlo a un mercato locale in crescita. L'opzione sospende il diritto a qualsiasi aumento del canone, ISTAT compreso, per tutta la sua durata. Terminare l'opzione consente al locatore di chiedere di nuovo un canone di mercato al successivo punto di rinnovo del contratto, ma non permette un aumento a metà opzione; lo scambio fatto al momento della scelta dell'opzione vale in entrambe le direzioni.

Uno sguardo al futuro: la rivisitazione normativa del 2027

Una riforma più ampia è già programmata. Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, il nuovo Testo Unico delle imposte sui redditi, abroga dal 1° gennaio 2027 l'attuale numerazione sia del TUIR (D.P.R. 917/1986) sia della norma sulla cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011), insieme alla disposizione sulle locazioni brevi (art. 4, D.L. 50/2017), riunendole in un unico testo consolidato.

Il commento pubblico finora disponibile descrive questa operazione come una riorganizzazione e una rinumerazione, non come una modifica alle aliquote indicate in questa pagina, allo stesso modo in cui una parallela rivisitazione normativa del 2027 sta riorganizzando le norme sull'imposta di successione. Questa lettura non è stata verificata in modo indipendente articolo per articolo rispetto al nuovo testo, quindi viene qui segnalata come la direzione attesa piuttosto che come una parola finale confermata. Ci si può attendere che i numeri degli articoli indicati in questa pagina cambino una volta arrivato il 2027, anche se le aliquote in sé restano invariate.

Pagine correlate

Per le tipologie contrattuali a cui si applica la cedolare secca, si veda la nostra pagina sui contratti di locazione in Italia. Per cosa succede quando il canone non viene pagato, si veda lo sfratto per morosità. Per il quadro più ampio del diritto italiano trattato su questo sito, si veda il nostro hub Italia.