Huurverhoging in Nederland 2026: de Maxima

Een Nederlandse verhuurder mag de huur niet met een willekeurig bedrag verhogen. Elke gehuurde woning valt in een van drie segmenten, en elk segment kent een maximale jaarlijkse huurverhoging die voor het jaar bij regeling wordt vastgesteld, zodat een verhoging boven het maximum simpelweg niet verschuldigd is.

Deze pagina zet de maxima van 2026 en hun ingangsdata uiteen, de bijzondere regels voor de sociale sector, hoe een verhuurder een verhoging moet voorstellen, en hoe een huurder bezwaar maakt en de huurcommissie laat toetsen. De maxima worden elk jaar opnieuw vastgesteld, dus elk cijfer hieronder heeft 2026 als jaartal.

Informatie voor het laatst gecontroleerd op 22 juli 2026. Deze pagina geeft algemene juridische informatie over het Nederlandse recht en vormt geen juridisch advies in een individueel geval.

De maxima van 2026

Voor 2026 wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging voor elk segment apart vastgesteld, en de ingangsdata zijn niet gelijk. Een enkel percentage over het hele kalenderjaar lezen is een veelgemaakte fout, omdat het sociale maximum halverwege het jaar verandert terwijl de andere twee bij het begin ervan veranderen.

De wettelijke grondslag voor deze maxima staat in het Burgerlijk Wetboek en in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Artikel 7:248 BW bepaalt dat een beding dat een hogere verhoging oplevert dan artikel 10 en artikel 10a Uhw toestaan, nietig is voor het meerdere, en de percentages zelf worden elk jaar bij regeling vastgesteld onder die Uhw-artikelen. Het maximum is dus geen richtlijn die een verhuurder mag negeren: een verhoging erboven heeft geen rechtsgevolg voor het deel dat het maximum overschrijdt.

Een uitgewerkt voorbeeld maakt de rekensom duidelijk. Een sociale huur van € 700 per maand mag vanaf 1 juli 2026 met ten hoogste 4,1 procent stijgen, dat is € 28,70, naar € 728,70. Een middenhuur van € 1.000 mag vanaf 1 januari 2026 met ten hoogste 6,1 procent stijgen, naar € 1.061. Een vrijesectorhuur van € 1.500 mag vanaf 1 januari 2026 met ten hoogste 4,4 procent stijgen, naar € 1.566.

De sociale sector kent extra regels

De sociale sector kent twee regels die de andere segmenten niet kennen, en beide zijn het waard om te controleren voordat u 4,1 procent als het hele antwoord beschouwt.

De eerste betreft zeer lage huren. Waar de kale huur onder de drempel van 2026 van € 350 per maand ligt, mag de verhuurder in plaats daarvan met ten hoogste een vast bedrag van € 25 verhogen, wat meer kan zijn dan 4,1 procent zou toestaan, zodat zeer lage huren kunnen inhalen. Bij een kale huur van € 300 zou 4,1 procent bijvoorbeeld slechts € 12,30 zijn, maar de vaste regel staat tot € 25 toe, waarmee de huur op € 325 komt.

De tweede betreft huishoudens met een hoger inkomen. In een zelfstandige sociale huurwoning kan in 2026 een inkomensafhankelijke huurverhoging (inkomensafhankelijke hogere huurverhoging) van € 50 of € 100 per maand worden gevraagd aan huishoudens boven vastgestelde inkomensgrenzen, bovenop het gewone maximum. Zowel de toeslagbedragen als de inkomensgrenzen worden elk jaar opnieuw vastgesteld.

Hoe een verhuurder een verhoging moet voorstellen

Een huurverhoging gaat niet in enkel omdat de verhuurder haar aankondigt. Artikel 7:252 lid 1 BW verplicht de verhuurder om het voorstel schriftelijk te doen, ten minste twee maanden voor de datum waarop het moet ingaan.

Het schriftelijke voorstel moet de huidige huur vermelden, de verhoging als percentage of bedrag, de voorgestelde nieuwe huur, de datum waarop zij ingaat, en hoe en tot wanneer de huurder bezwaar kan maken. Een voorstel dat dit weglaat, of dat minder dan twee maanden geeft, wijzigt de huur niet geldig. Voor de meeste gereguleerde huurovereenkomsten ligt het standaardmoment voor een jaarlijkse verhoging vast, wat verklaart waarom het sociale maximum aan 1 juli is gekoppeld.

Hoe u bezwaar maakt, en waar het terechtkomt

Een huurder die vindt dat een voorgestelde verhoging te hoog is, of boven het maximum ligt, weigert niet zomaar te betalen: er is een route om haar te laten toetsen, en die verschilt per segment.

In de sociale sector ligt de last bij de verhuurder. Op grond van artikel 7:253 BW moet de verhuurder, als de huurder voor de ingangsdatum schriftelijk verklaart het er niet mee eens te zijn, binnen zes weken de huurcommissie vragen te oordelen of de verhoging redelijk is, anders gaat de verhoging niet in. Als de huurder niet bezwaar maakt en ook niet betaalt en de verhuurder opnieuw aanschrijft bij aangetekende brief, kan de huurder vervolgens binnen vier maanden de huurcommissie vragen. Een huurder die vier maanden laat verstrijken zonder enig verzoek wordt geacht te hebben ingestemd.

In de middenhuur- en vrije sector ligt het verzoek bij de huurder. Artikel 7:248 lid 4 BW laat een huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum de huurcommissie vragen te oordelen over een verhoging die het toegestane maximum overschrijdt. En waar het probleem is dat de huur zelf te hoog is in plaats van de verhoging, laat artikel 7:254 BW een huurder een huurverlaging voorstellen en, als de verhuurder weigert, binnen zes weken de huurcommissie vragen.

Een uitspraak van de huurcommissie bindt beide partijen op grond van artikel 7:262 BW tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter om een beslissing vraagt, en tegen die beslissing staat geen verder beroep open.

Een huurverhogingsgeschil heeft dus een duidelijk eindpunt. De huurcommissie doet uitspraak, en tenzij een partij de zaak binnen acht weken aan de kantonrechter voorlegt, blijft de uitspraak staan. De pagina over de huurcommissie zet de procedure van de huurcommissie, de vergoeding van € 25 voor de huurder en de route van acht weken volledig uiteen.

De punten blijven het plafond bepalen

Het jaarlijkse maximum begrenst hoe ver een huur kan stijgen, maar het is niet de enige grens. Voor een gereguleerde woning legt het puntensysteem een absoluut maximum vast, en een verhoging mag de huur daar niet boven brengen.

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is het woningwaarderingsstelsel (het puntensysteem) grotendeels verplicht in plaats van een grens die een huurder zelf moet inroepen, reguleert het nu ook het middenhuursegment tot en met 186 punten, en kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2025 een verhuurder beboeten die meer vraagt dan de punten toestaan.

In 2026 is een zelfstandige woning met een score tot en met 143 punten sociale huurwoning met een maximale huur van € 932,93 per maand, valt een woning met een score van 144 tot en met 186 punten in het gereguleerde middenhuursegment tot € 1.228,07 per maand, en is alleen een woning met 187 punten of meer vrije sector, waar de huur niet door de punten wordt begrensd.

Dat betekent twee controles, niet een. Een huurder moet nagaan zowel of de voorgestelde verhoging binnen het jaarlijkse maximum blijft als of de resulterende huur het maximum dat de punten toestaan niet overschrijdt. De pagina over het puntensysteem legt uit hoe een woning wordt gewaardeerd en verwijst naar de officiële check van de huurcommissie voor een exact bedrag. Het bredere kader, inclusief de contractvormen en de waarborgsom, staat op de pagina over huurrecht en het overzicht huurdersrechten.

Veelgestelde vragen

Hoeveel mag mijn huur in 2026 stijgen?

Dat hangt af van het segment. Voor 2026 is de maximale jaarlijkse verhoging 4,1 procent in de sociale sector vanaf 1 juli, 6,1 procent in het gereguleerde middenhuursegment vanaf 1 januari, en 4,4 procent in de vrije sector vanaf 1 januari. In de sociale sector mag de verhuurder, wanneer de kale huur onder € 350 ligt, in plaats daarvan tot een vast bedrag van € 25 verhogen.

Kan mijn verhuurder de huur verhogen wanneer hij wil?

Nee. Een verhuurder moet een wijziging schriftelijk voorstellen, ten minste twee maanden voordat zij ingaat, op grond van artikel 7:252 BW, en de verhoging mag het jaarlijkse maximum voor het segment niet overschrijden. Voor de meeste gereguleerde huurovereenkomsten is het gewone jaarlijkse verhogingsmoment aan een vaste datum gekoppeld, wat verklaart waarom het sociale maximum vanaf 1 juli geldt.

Wat kan ik doen als de verhoging boven het maximum ligt?

Maak schriftelijk bezwaar en laat de huurcommissie toetsen. Maakt u in de sociale sector voor de ingangsdatum bezwaar, dan moet de verhuurder de zaak binnen zes weken aan de huurcommissie voorleggen, anders gaat de verhoging niet in. In de middenhuur- en vrije sector vraagt u dit zelf binnen vier maanden aan de huurcommissie op grond van artikel 7:248 lid 4 BW. Een beding dat een hogere verhoging oplevert dan de wet toestaat, is nietig voor het meerdere.

Moet een huurverhoging het puntensysteem respecteren?

Voor een gereguleerde woning wel. Het jaarlijkse maximum begrenst hoe ver de huur kan stijgen, maar het puntensysteem legt een absoluut maximum vast dat de huur niet mag overschrijden. Sinds de Wet betaalbare huur is het puntensysteem grotendeels verplicht, zodat beide toetsen gelden: de verhoging binnen het maximum, en de resulterende huur binnen het puntenmaximum.

Wat is de extra toeslag voor hogere inkomens?

In een zelfstandige sociale huurwoning kan in 2026 een inkomensafhankelijke toeslag van € 50 of € 100 per maand worden gevraagd aan huishoudens boven vastgestelde inkomensgrenzen, bovenop het gewone maximum. De toeslagbedragen en de inkomensgrenzen worden elk jaar opnieuw vastgesteld, dus moeten zij worden gelezen met het jaartal erbij.

Wat gebeurt er nadat de huurcommissie oordeelt over mijn huurverhoging?

De uitspraak bindt beide partijen op grond van artikel 7:262 BW tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter om een beslissing vraagt, en tegen die beslissing staat geen verder beroep open. In de praktijk wordt een huurverhogingsgeschil dat niet binnen acht weken naar de rechter wordt gebracht, geregeld door de uitspraak van de huurcommissie.