Huisuitzetting: hoe ontruiming werkt in Nederland (2026)

Huisuitzetting is het Nederlandse woord voor ontruiming, en het allerbelangrijkste om hierover te begrijpen is procedureel: een verhuurder in Nederland kan dit niet alleen doen. Het beëindigen van een huur tegen de wil van de huurder is een rechterlijke procedure, en het ontruimen van de woning is een taak die aan één functionaris is voorbehouden. Dat maakt ontruiming niet onmogelijk, maar het maakt er wel een gecontroleerde procedure met meerdere stappen van, en geen iets wat een verhuurder in een weekend kan regelen.

Deze pagina legt uit hoe een rechtmatige ontruiming daadwerkelijk verloopt, van de opzegging via het rechterlijke vonnis tot de tenuitvoerlegging, wie deze mag uitvoeren, en wat het kost. Zij corrigeert ook een veelvoorkomend misverstand over de winter. Zij is geschreven voor de huurder die het vooruitzicht heeft de woning te verliezen.

De eerlijke stand van zaken ligt tussen twee mythes in. Een huurder kan niet worden uitgezet op een gril van de verhuurder, maar een huurder met bijvoorbeeld een langdurige huurachterstand is ook niet immuun voor een ontruiming. De drempel is een rechterlijk vonnis en een gerechtsdeurwaarder, wat reëel is maar niet onoverkomelijk. De tekst is gebaseerd op de geconsolideerde versie van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek per 1 juli 2026.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Het vervangt niet het advies van een advocaat, notaris of andere bevoegde juridisch adviseur voor uw specifieke situatie. De informatie is algemeen van aard en past mogelijk niet op uw geval. Het recht verandert: controleer de geldende teksten op wetten.overheid.nl en rijksoverheid.nl. Informatie bijgewerkt op de publicatiedatum 22 juli 2026. Voor advies op maat kunt u terecht bij een advocaat of het Juridisch Loket.

Een verhuurder kan u niet zelf ontruimen

De regel die al het andere op deze pagina beheerst, is dat een verhuurder niet eigenhandig mag optreden. Een verhuurder die de sloten verandert, de spullen van een huurder verwijdert, of gas, water of elektriciteit afsluit om een huurder te dwingen te vertrekken, handelt onrechtmatig, en een rechter kan gelasten dat de toegang wordt hersteld en schade wordt vergoed. Het Nederlandse recht noemt dit verboden eigenrichting.

De wettelijke grondslag is artikel 7:272 BW. Een opgezegde huur die de huurder niet heeft aanvaard, blijft van rechtswege van kracht na de dag waartegen is opgezegd, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder (lid 1). Zelfs een geldig opgezegde huur eindigt dus niet zomaar op de opzeggingsdatum; zij loopt door totdat een rechter anders beslist.

Een verhuurder in Nederland kan een huurder niet op eigen houtje uitzetten: onder artikel 7:272 BW blijft de huur van kracht totdat de kantonrechter heeft beslist, de rechter stelt het tijdstip van ontruiming vast onder artikel 7:273 lid 3 BW, en alleen een gerechtsdeurwaarder mag de ontruiming uitvoeren.

Die ene zin bevat de hele structuur. Er moet een rechterlijke beslissing zijn, de rechter, niet de verhuurder, stelt het tijdstip van ontruiming vast, en een specifieke functionaris voert de ontruiming uit.

Hoe een rechtmatige ontruiming stap voor stap verloopt

Een ontruiming die de wet respecteert, doorloopt drie fasen, en een huurder kan zich in de middelste fase verweren.

Ten eerste zegt de verhuurder op, op een van de gronden die de wet toestaat, of beroept hij zich op een ernstige tekortkoming zoals een aanzienlijke huurachterstand. De gronden die een verhuurder mag gebruiken, en de eis dat de opzegging op straffe van nietigheid de grond vermeldt, staan op de pagina over huurbescherming.

Ten tweede vraagt de verhuurder, als de huurder niet binnen zes weken instemt, de kantonrechter het tijdstip vast te stellen waarop de huur eindigt (artikel 7:272 lid 2 BW). De rechter beoordeelt uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden. Wijst hij de vordering af, dan wordt de huur van rechtswege verlengd (artikel 7:273 lid 2 BW). Wijst hij de vordering toe, dan stelt hij ook het tijdstip van ontruiming vast, en die toewijzing geldt als een bevel tot ontruiming tegen dat tijdstip (artikel 7:273 lid 3 BW).

Ten derde wordt de ontruiming uitgevoerd. Hier komt de gerechtsdeurwaarder in beeld, en dit kan niet gebeuren vóór het door de rechter vastgestelde tijdstip.

Alleen een gerechtsdeurwaarder voert de ontruiming uit

Zelfs met een vonnis in handen kan een verhuurder een huurder nog steeds niet fysiek ontruimen. De ontruiming van de woning wordt uitgevoerd door een door de rechter aangewezen gerechtsdeurwaarder, wiens ambt wordt geregeld door de Gerechtsdeurwaarderswet.

Op grond van het vonnis betekent de deurwaarder het bevel tot ontruiming, bepaalt hij de dag van ontruiming en houdt hij daar toezicht op, en kan hij de politie om assistentie vragen. De verhuurder is bij deze fase slechts toeschouwer, en de politie treedt niet op verzoek van een verhuurder op zonder vonnis. Dit is hetzelfde handhavingsapparaat dat loonbeslag en andere civiele vonnissen in Nederland ten uitvoer legt.

Voor de huurder is de praktische les dat een ontruiming die door iemand anders dan een gerechtsdeurwaarder wordt aangekondigd, of zonder rechterlijk vonnis erachter, geen rechtmatige ontruiming is en niet hoeft te worden opgevolgd.

Er bestaat geen winterstop voor ontruimingen

Een wijdverbreide overtuiging is dat ontruimingen niet in de winter kunnen plaatsvinden. In Nederland is dat niet de wet. Niets in de huurartikelen van Boek 7 BW, en geen enkele algemene wet, schort ontruiming op tijdens koude maanden of over een vaste winterperiode.

Sommige landen kennen wel zo'n regel. Nederland niet, en een huurder moet daar niet op rekenen. Wat wel bestaat, is vrijwillig: individuele woningcorporaties en sommige gemeenten passen een eigen winterbeleid of lokale afspraken toe, gericht op het voorkomen dat mensen op straat belanden, maar dit zijn kwesties van praktijk, geen wettelijk recht waarop de huurder een beroep kan doen.

Dit duidelijk stellen is beschermender dan de mythe te herhalen, omdat een huurder die ten onrechte aanneemt dat ontruimingen in de winter stoppen, kan nalaten op tijd te reageren, zich te verweren of hulp te zoeken.

Waar een ontruimingszaak wordt behandeld, en wat het kost

Een vordering tot ontruiming is een huurzaak, en één regel bepaalt de bevoegde rechter, ongeacht hoeveel geld ermee gemoeid is.

Nederlandse huurzaken worden behandeld door de kantonrechter, ongeacht het bedrag waarover het gaat, omdat artikel 93 sub c Rv huurzaken aan de kantonrechter toewijst ongeacht de hoogte van de vordering, zodat de grens van € 25.000 die voor gewone geldvorderingen geldt, hier niet van toepassing is.

De kosten om zich te verweren zijn bewust bescheiden. De meeste huurzaken worden behandeld als vorderingen van onbepaalde waarde, zodat een huurder die een natuurlijk persoon is in 2026 meestal € 93 griffierecht betaalt, en alle griffierechten worden elk jaar op 1 januari opnieuw vastgesteld. Een advocaat is in een kantonzaak niet verplicht, zodat een huurder in persoon kan verschijnen, en een huurder met een laag inkomen kan in aanmerking komen voor gesubsidieerde rechtsbijstand en kan voor gratis eerste hulp terecht bij Het Juridisch Loket.

Voor hoe de gronden en de opzegtermijnen werken voordat het zover komt, zie de pagina over huurbescherming; voor de bredere structuur van het Nederlandse huurrecht, zie de pagina over huurrecht.

Veelgestelde vragen

Kan een verhuurder mij ontruimen zonder naar de rechter te gaan in Nederland?

Nee. Een verhuurder kan een huurder niet rechtmatig op eigen houtje ontruimen. Onder artikel 7:272 BW blijft de huur van kracht totdat de kantonrechter heeft beslist, en pas dan, op het door de rechter vastgestelde tijdstip, mag de woning worden ontruimd. Een verhuurder die de sloten verandert, spullen verwijdert of gas, water of elektriciteit afsluit om een huurder te verdrijven, pleegt onrechtmatige eigenrichting en kan worden veroordeeld om de toegang te herstellen en schade te vergoeden.

Wat zijn de stappen bij een rechtmatige ontruiming?

Er zijn er drie. Ten eerste zegt de verhuurder op, op een van de wettelijke gronden, of beroept hij zich op ernstige tekortkoming zoals langdurige huurachterstand. Ten tweede vraagt de verhuurder, als de huurder het daar niet mee eens is, de kantonrechter de huur te beëindigen en een tijdstip van ontruiming vast te stellen; onder artikel 7:273 lid 3 BW geldt een toegewezen vordering als een bevel tot ontruiming. Ten derde voert een gerechtsdeurwaarder de ontruiming uit op grond van dat vonnis. De huurder kan zich in de rechterlijke fase verweren.

Hoe lang duurt een ontruiming?

Er is geen vaste termijn, omdat de huur van rechtswege doorloopt totdat de rechter heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW), en de gerechtelijke procedure zelf tijd kost. De huurder woont de hele tijd rechtmatig in de woning en blijft huur betalen. Zodra de kantonrechter de vordering toewijst, stelt hij het tijdstip van ontruiming vast, en kan de gerechtsdeurwaarder vanaf dat tijdstip optreden. Dit is een reëel proces met een reëel einde, maar het gebeurt niet van de ene op de andere dag.

Bestaat er een winterstop voor ontruimingen in Nederland?

Nee. Het Nederlandse recht kent geen wettelijke winterstop of opschorting bij koud weer zoals sommige andere landen die kennen. Niets in de huurartikelen van Boek 7 BW zet ontruiming in de winter stil. Sommige woningcorporaties en sommige gemeenten passen wel een vrijwillig winterbeleid toe, maar dat is een kwestie van praktijk en lokale afspraak, geen wettelijk recht waarop een huurder kan vertrouwen.

Wie voert een ontruiming daadwerkelijk uit?

Een gerechtsdeurwaarder, en alleen een gerechtsdeurwaarder. Op grond van het rechterlijke vonnis betekent de deurwaarder het bevel, bepaalt hij de dag en houdt hij toezicht op de ontruiming van de woning, en kan hij de politie om assistentie vragen. De verhuurder heeft geen bevoegdheid om een huurder of diens bezittingen te verwijderen, en de politie ontruimt niet op verzoek van een verhuurder zonder vonnis.

Kan ik worden ontruimd wegens huurachterstand?

Ja, maar nog altijd alleen via de rechter. Ernstige huurachterstand valt onder de grond dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, en een verhuurder kan de kantonrechter vragen om zowel de huur te beëindigen als betaling te gelasten. De rechter weegt hoe groot en hoe hardnekkig de achterstand is, en kan de huurder in sommige gevallen een korte termijn geven om de zaak recht te zetten voordat hij de vordering toewijst. Ook hier kan de verhuurder niet ontruimen zonder het vonnis en een gerechtsdeurwaarder.

Wat kost het om een ontruiming voor de rechter te bestrijden?

De zaak gaat naar de kantonrechter, waar een huurder die een natuurlijk persoon is in 2026 meestal € 93 griffierecht betaalt voor een vordering van onbepaalde waarde, de gebruikelijke categorie voor een huurgeschil. Een advocaat is in een kantonzaak niet verplicht, zodat een huurder in persoon kan verschijnen, en wie een laag inkomen heeft, kan in aanmerking komen voor gesubsidieerde rechtsbijstand en kan terecht bij Het Juridisch Loket. Alle griffierechten worden elk jaar op 1 januari opnieuw vastgesteld.

Wat gebeurt er met mijn huur terwijl de rechtszaak loopt?

Die loopt door. Artikel 7:272 lid 1 BW houdt een betwiste, opgezegde huur van rechtswege in stand totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist, zodat de huurder rechtmatig bewoner blijft en huur moet blijven betalen. Wijst de rechter de vordering van de verhuurder af, dan wordt de huur van rechtswege verlengd onder artikel 7:273 lid 2 BW. Wijst hij de vordering toe, dan stelt hij de einddatum en het tijdstip van ontruiming vast.