Leyes de grabación entre propietario e inquilino en Hawai: vigilancia y derechos de privacidad

En Hawai, los inquilinos pueden grabar conversaciones con su propietario sin previo aviso bajo el consentimiento de una sola parte (HRS 803-42), mientras que los propietarios no pueden colocar dispositivos de grabación dentro de una unidad de alquiler sin el consentimiento del inquilino porque una unidad de alquiler califica como un lugar privado según HRS 711-1111.

Las leyes de grabación entre propietario e inquilino de Hawai se encuentran en la intersección del estatuto de escuchas telefónicas de consentimiento de una sola parte del estado, su ley de privacidad de lugares privados y las protecciones de los derechos del inquilino. Tanto los propietarios como los inquilinos deben comprender cuándo se permite la grabación legalmente y cuándo cruza al terreno delictivo.

Esta guía cubre cuándo los inquilinos pueden grabar las interacciones con los propietarios, lo que los propietarios pueden y no pueden instalar en las propiedades de alquiler, las reglas específicas para las áreas comunes frente a las unidades privadas y las sanciones por infracciones.

Cómo se aplican las leyes de grabación de Hawai a los alquileres

Los dos estatutos clave

Dos estatutos rigen la grabación en entornos de alquiler:

HRS 803-42 (consentimiento de una sola parte): el estatuto de escuchas telefónicas de Hawai permite a cualquier participante en una conversación grabarla sin informar a las demás partes. Esto se aplica a los inquilinos que graban conversaciones con los propietarios y a los propietarios que graban conversaciones con los inquilinos, siempre que sean participantes.

HRS 711-1111 (lugares privados): un estatuto de privacidad aparte prohíbe instalar o usar dispositivos de grabación en cualquier "lugar privado" sin el consentimiento de todas las personas con derecho a privacidad allí. Una unidad de alquiler es un lugar privado, lo que crea restricciones significativas a la vigilancia del propietario dentro de las unidades ocupadas por inquilinos.

Qué hace que una unidad de alquiler sea un "lugar privado"

El capítulo de la ley de privacidad de Hawai define un lugar privado como "un lugar donde uno razonablemente puede esperar estar a salvo de intrusión o vigilancia casual u hostil." La unidad de alquiler de un inquilino claramente califica como un lugar privado según esta definición. El inquilino tiene derechos exclusivos para ocupar y controlar el espacio, lo que crea una fuerte expectativa de privacidad.

Esto significa que, independientemente de quién sea el propietario de la propiedad, un propietario no puede colocar dispositivos de grabación dentro de la unidad de un inquilino sin el consentimiento del inquilino.

Derechos de grabación del inquilino

Grabar conversaciones con los propietarios

Bajo el consentimiento de una sola parte (HRS 803-42), los inquilinos pueden grabar las conversaciones en las que participan con su propietario, administrador de la propiedad o personal de mantenimiento sin informarles. La Corte Suprema de Hawai confirmó este marco de una sola parte en State v. Okubo, 67 Haw. 197, 682 P.2d 79 (1984). Esto es valioso para documentar:

• Acuerdos verbales sobre reparaciones, mejoras o modificaciones del contrato de arrendamiento
• Acoso o intimidación por parte del propietario
• Discusiones o confrontaciones sobre ingreso ilegal
• Disputas sobre los términos del arrendamiento y compromisos verbales
• Solicitudes de mantenimiento y la respuesta del propietario
• Discusiones sobre el estado de la propiedad al ingresar y al desocupar

Grabar inspecciones de la propiedad

Cuando un propietario realiza una inspección legal de la propiedad, el inquilino que está presente puede grabar la inspección bajo el consentimiento de una sola parte. Según HRS 521-53, los propietarios deben dar al menos dos días de aviso antes de ingresar para inspecciones que no sean de emergencia. Tener una grabación de la inspección puede ser valioso si surgen disputas sobre el estado de la propiedad.

Grabar a los vecinos en áreas comunes

Los inquilinos pueden grabar sus propias conversaciones en áreas comunes de edificios de varias unidades. Sin embargo, grabar de forma encubierta a los vecinos en sus unidades privadas violaría HRS 711-1111.

Derechos de vigilancia del propietario

Áreas comunes

Los propietarios tienen derechos más amplios para instalar cámaras de vigilancia en áreas comunes que no son espacios privados:

• Vestíbulos y entradas del edificio: permitidos con fines de seguridad
• Pasillos y corredores: permitidos con el aviso adecuado
• Estacionamientos y garajes: permitidos para el monitoreo de seguridad
• Lavanderías: permitidas pero deben evitar capturar actividades de cambio de ropa o íntimas
• Salas de correo y áreas de paquetes: permitidas para la prevención de robos
• Áreas de piscina y recreativas: permitidas en áreas comunes abiertas, no en vestuarios o baños

Lo que los propietarios no pueden hacer

Los propietarios no pueden instalar ni mantener dispositivos de grabación en:

• Dentro de las unidades de los inquilinos: cámaras o dispositivos de audio en el espacio habitable, el dormitorio, el baño o la cocina de un inquilino sin el consentimiento del inquilino (obtenerlo por escrito es la práctica segura)
• Baños y servicios sanitarios en áreas comunes: nunca coloque una cámara allí. Los cubículos cerrados y los baños de un solo usuario son lugares privados, y un dispositivo que graba a cualquier persona desnudándose en un lugar privado es un delito grave bajo HRS 711-1110.9
• En cualquier lugar donde se puedan capturar imágenes íntimas: cualquier dispositivo que capture imágenes íntimas está sujeto a responsabilidad penal según HRS 711-1110.9

Requisitos de divulgación

Si bien Hawai no tiene un estatuto específico que exija que los propietarios divulguen las cámaras de seguridad en áreas comunes, las mejores prácticas incluyen:

• Señalización visible que indique vigilancia por cámaras en las áreas monitoreadas
• Divulgación en el contrato de arrendamiento de cualquier sistema de vigilancia
• Documentación al ingresar que identifique todas las cámaras en la propiedad

Alquileres vacacionales y de corto plazo

Consideraciones especiales para los STR

El activo mercado de alquileres vacacionales de Hawai crea problemas específicos en torno a la grabación. Para los alquileres de corto plazo (Airbnb, VRBO, etc.):

• Las cámaras exteriores en los puntos de entrada son generalmente permisibles, pero deben divulgarse en el anuncio
• Las cámaras interiores de cualquier tipo violan las políticas de Airbnb y Vrbo aunque estén divulgadas, y pueden violar HRS 711-1111
• Las cámaras ocultas dentro de una unidad de alquiler son ilegales según HRS 711-1111 y potencialmente HRS 711-1110.9

Reglas de la plataforma vs. ley estatal

Las plataformas de alquiler tienen sus propias políticas de cámaras: Airbnb (desde el 30 de abril de 2024) y Vrbo prohíben las cámaras dentro de un anuncio aunque estén divulgadas, y exigen que las cámaras exteriores se divulguen en el anuncio. Incluso si una cámara pudiera ser técnicamente permisible según la ley estatal (por ejemplo, una cámara de timbre exterior divulgada), no divulgarla en el anuncio puede resultar en la suspensión de la cuenta o la eliminación de la plataforma. La ley estatal de Hawai y las reglas de la plataforma funcionan juntas para exigir transparencia sobre cualquier dispositivo de grabación en una propiedad de alquiler.

Sanciones penales por infracciones de grabación en alquileres

Delito menor: HRS 711-1111

Instalar o usar un dispositivo de grabación dentro de la unidad de un inquilino sin consentimiento es un delito menor según HRS 711-1111:

• Hasta 1 año de cárcel
• Multas de hasta $2,000
• Destrucción de grabaciones ordenada por el tribunal

Delito grave: HRS 711-1110.9

Si la grabación involucra imágenes íntimas (como una cámara colocada en un baño o dormitorio que captura contenido íntimo), el delito escala a un delito grave Clase C según HRS 711-1110.9:

• Hasta 5 años de prisión
• Multas de hasta $10,000
• Posible registro como delincuente sexual

Delito grave: HRS 803-42

Instalar un dispositivo encubierto de grabación de audio dentro de la unidad de un inquilino para interceptar sus conversaciones sin el consentimiento de ningún participante es interceptación ilegal según HRS 803-42, un delito grave Clase C:

• Hasta 5 años de prisión
• Multas de hasta $10,000

Daños civiles: HRS 803-48

Si un dispositivo oculto interceptó las conversaciones del inquilino, este puede buscar daños civiles según HRS 803-48:

• El mayor de (i) los daños reales más las ganancias del infractor, o (ii) los daños legales de $100 por día por cada día de infracción o $10,000, lo que sea mayor
• Daños punitivos, cuando corresponda
• Honorarios de abogado y costos

Ese estatuto cubre únicamente las comunicaciones interceptadas. Un inquilino filmado por una cámara oculta que solo graba video dependería, en cambio, de reclamaciones como la invasión de la privacidad y de los remedios del código de propietario e inquilino.

Remedios del inquilino por infracciones de vigilancia del propietario

Pasos inmediatos para los inquilinos

Si descubre dispositivos de grabación no autorizados en su unidad de alquiler:

1. Documente el dispositivo con fotografías sin tocarlo ni moverlo
2. Comuníquese con la policía local para presentar una denuncia penal
3. Conserve la prueba y deje que las fuerzas del orden manejen el dispositivo
4. Comuníquese con un abogado sobre los remedios civiles y las opciones de rescisión del arrendamiento

Derechos de rescisión del arrendamiento

El descubrimiento de dispositivos de vigilancia no autorizados en una unidad de alquiler puede constituir un incumplimiento sustancial del arrendamiento, lo que potencialmente permite al inquilino rescindir el arrendamiento sin penalización. El Código Residencial de Propietario e Inquilino de Hawai (HRS Capítulo 521) proporciona remedios para las infracciones del propietario.

Reparación y daños

Además de los cargos penales, los inquilinos pueden buscar:

• Reclamaciones civiles por invasión de la privacidad bajo el derecho consuetudinario de Hawai
• Inflicción intencional de angustia emocional por infracciones particularmente atroces
• Rescisión del arrendamiento con devolución del depósito de seguridad
• Costos de mudanza y vivienda temporal si la infracción hace insostenible la ocupación continua

Orientación práctica para ambas partes

Para los inquilinos

• Grabe las conversaciones con su propietario sobre asuntos importantes. Almacene las grabaciones de forma segura con fechas y notas sobre el contexto.
• Use su grabación como documentación para el tribunal de reclamos menores si surgen disputas sobre depósitos, reparaciones o términos del arrendamiento.
• Busque la divulgación de cámaras en áreas comunes. Si encuentra dispositivos no divulgados en su unidad, comuníquese con la policía de inmediato.
• Comprenda los límites: puede grabar las conversaciones en las que participa, pero colocar un dispositivo en el apartamento de otro inquilino es ilegal.

Para los propietarios

• Nunca instale cámaras dentro de las unidades de los inquilinos sin el consentimiento del inquilino, y obtenga ese consentimiento por escrito.
• Divulgue todas las cámaras en la propiedad en el contrato de arrendamiento y en los anuncios de alquiler.
• Mantenga las cámaras en áreas comunes visibles y colocadas para evitar capturar actividades privadas.
• Consulte a un abogado antes de implementar cualquier nueva medida de vigilancia en una propiedad de alquiler.

Desarrollos federales

La ley de deepfake electoral de Hawai, Act 191 SLH 2024, fue prohibida permanentemente por ser inconstitucional en su totalidad en Babylon Bee LLC v. Lopez, No. 1:25-cv-00234 (D. Haw. Jan. 30, 2026) (Park, J.). La Ley Federal TAKE IT DOWN (2025) exige a las plataformas cubiertas, desde el 19 de mayo de 2026, retirar las imágenes íntimas no consentidas que se les reporten. Si bien estas leyes afectan principalmente el intercambio de contenido digital, los propietarios e inquilinos que usan dispositivos de grabación deben conocer el contexto legal más amplio sobre cómo se pueden usar o distribuir las grabaciones.

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Preguntas frecuentes

¿Puede mi propietario poner cámaras dentro de mi apartamento en Hawai?

No. Una unidad de alquiler es un lugar privado según HRS 711-1111, y su propietario no puede instalar dispositivos de grabación dentro de su unidad sin su consentimiento. Las cámaras colocadas dentro de una unidad de alquiler sin consentimiento son un delito menor, y las cámaras que capturan imágenes íntimas son un delito grave Clase C según HRS 711-1110.9.

¿Puedo grabar conversaciones con mi propietario en Hawai?

Sí. Bajo la ley de consentimiento de una sola parte de Hawai (HRS 803-42), puede grabar cualquier conversación en la que participe con su propietario, administrador de la propiedad o personal de mantenimiento sin informarles. Esto incluye conversaciones en persona, llamadas telefónicas y discusiones durante las inspecciones de la propiedad.

¿Son legales las cámaras de seguridad en las áreas comunes de mi edificio en Hawai?

Sí. Los propietarios pueden instalar cámaras de seguridad en áreas comunes como vestíbulos, pasillos, estacionamientos y lavanderías. Las cámaras no deben colocarse en baños, vestuarios u otras áreas privadas. La mejor práctica es que los propietarios divulguen las ubicaciones de las cámaras en el contrato de arrendamiento.

¿Qué debo hacer si encuentro una cámara oculta en mi unidad de alquiler?

Documente el dispositivo con fotos sin tocarlo, luego comuníquese con la policía local para presentar una denuncia penal. Instalar cámaras ocultas en una unidad de alquiler viola HRS 711-1111 (delito menor) o HRS 711-1110.9 (delito grave si se capturan imágenes íntimas). También puede tener remedios civiles: si el dispositivo grabó sus conversaciones, HRS 803-48 permite reclamar daños, y una cámara que solo graba video puede sustentar una reclamación por invasión de la privacidad y la posible rescisión del arrendamiento.

¿Los anfitriones de alquileres vacacionales deben divulgar las cámaras en Hawai?

Sí. Las cámaras ocultas dentro de una unidad de alquiler vacacional violan HRS 711-1111. Airbnb y Vrbo prohíben las cámaras dentro de un anuncio aunque estén divulgadas, y exigen que las cámaras exteriores se divulguen en el anuncio. Las cámaras exteriores en los puntos de entrada son generalmente permisibles si se divulgan. Las cámaras interiores en el espacio alquilado de un huésped usadas sin su consentimiento pueden violar HRS 711-1111, y las cámaras no divulgadas también infringen las reglas de la plataforma.