Leyes de grabación entre arrendador e inquilino en Carolina del Sur: derechos para inquilinos y arrendadores (2026)

Los inquilinos de Carolina del Sur pueden grabar conversaciones con su arrendador sin aviso conforme a la regla de consentimiento de una sola parte de S.C. Code Ann. 17-30-30. Ese derecho cubre llamadas telefónicas, reuniones en persona e inspecciones de entrada o salida en las que usted es participante, y las grabaciones hechas de esta manera son admisibles en los tribunales.

La relación entre arrendador e inquilino en Carolina del Sur involucra un conjunto único de cuestiones de grabación y vigilancia. Los inquilinos a menudo necesitan documentar las interacciones con los arrendadores sobre reparaciones, disputas de arrendamiento y posible conducta ilegal. Los arrendadores necesitan monitorear sus propiedades por motivos de seguridad. Las leyes de grabación de Carolina del Sur ofrecen un marco para ambos, pero cruzar ciertas líneas puede resultar en cargos penales y responsabilidad civil.

Esta guía cubre qué pueden grabar los inquilinos y arrendadores, dónde se permiten las cámaras de vigilancia, cómo se pueden usar las grabaciones como evidencia y qué hacer cuando se violan los derechos de privacidad.

Derechos de grabación del inquilino

Grabar conversaciones con su arrendador

Conforme a S.C. Code Ann. 17-30-30, usted puede grabar cualquier conversación en la que participe sin informar a la otra persona. Como inquilino, esto significa que puede grabar:

• Llamadas telefónicas con su arrendador o administrador de la propiedad
• Conversaciones en persona sobre los términos del arrendamiento, aumentos de renta o reparaciones
• Discusiones sobre solicitudes de mantenimiento
• Inspecciones de entrada y salida
• Conversaciones sobre disputas del depósito de seguridad
• Discusiones sobre la renovación o terminación del arrendamiento
• Cualquier interacción en la que usted sea participante

Estas grabaciones pueden servir como evidencia crítica en disputas sobre acuerdos verbales, acoso o falta de mantenimiento de la propiedad.

Por qué los inquilinos graban a los arrendadores

Situaciones comunes donde las grabaciones de los inquilinos resultan valiosas:

Disputas de mantenimiento y reparación. Cuando un arrendador acuerda verbalmente arreglar un problema pero no lo cumple, una grabación preserva la promesa. Conforme a la Ley de Arrendador e Inquilino Residencial de Carolina del Sur (S.C. Code Ann. 27-40-440), los arrendadores deben mantener la propiedad en condiciones aptas y habitables.

Entrada ilegal. La ley de Carolina del Sur en S.C. Code Ann. 27-40-530 exige que los arrendadores den al menos 24 horas de aviso antes de entrar a una unidad de alquiler, con excepciones limitadas como las emergencias, las visitas anunciadas para servicios programados que el contrato prevé y las reparaciones que usted solicitó. Grabar una entrada no autorizada documenta la violación.

Acoso y represalia. Si un arrendador toma represalias contra usted por presentar una queja o ejercer sus derechos legales, grabar la interacción ofrece evidencia. S.C. Code Ann. 27-40-910 prohíbe la represalia del arrendador.

Disputas del depósito de seguridad. Grabar una inspección de recorrido al momento de la salida puede prevenir disputas sobre el estado de la propiedad y justificar la devolución de su depósito de seguridad.

Modificaciones verbales del arrendamiento. Si un arrendador acuerda verbalmente cambios en los términos del arrendamiento (renta reducida, permiso para una mascota, fecha de salida extendida), una grabación preserva el acuerdo.

Cámaras de seguridad del inquilino

Los inquilinos en Carolina del Sur generalmente pueden instalar cámaras de seguridad dentro de sus propias unidades de alquiler. Las ubicaciones comunes incluyen:

• Dentro de la unidad en áreas comunes (sala, cocina)
• Cámaras de timbre en la entrada de la unidad
• Cámaras de ventana apuntando hacia afuera al espacio de estacionamiento del inquilino

Consideraciones del arrendamiento: Antes de instalar cámaras, revise su contrato de arrendamiento para ver las disposiciones sobre:

• Modificaciones a la propiedad (perforar agujeros, pasar cables)
• Restricciones de apariencia exterior (especialmente en apartamentos y condominios)
• Reglas sobre la grabación de áreas comunes compartidas con otros inquilinos
• Disposiciones de subarrendamiento que podrían afectar la ubicación de las cámaras en unidades compartidas

Precaución con la grabación de audio: Si su cámara graba audio, se aplica la regla de consentimiento de una sola parte. Las cámaras que graban pasivamente conversaciones de las que usted no es parte pueden violar el estatuto de escuchas telefónicas. Considere desactivar la grabación de audio en cámaras que funcionan cuando usted no está en casa.

Derechos de vigilancia del arrendador

Cámaras de seguridad en áreas comunes

Los arrendadores de propiedades de varias unidades pueden instalar cámaras de seguridad en áreas comunes donde los inquilinos no tienen una expectativa razonable de privacidad:

• Vestíbulos del edificio y áreas de entrada
• Pasillos y escaleras
• Estacionamientos y cocheras
• Salas de lavandería
• Áreas exteriores del edificio
• Áreas del cuarto de correo
• Áreas de piscina y recreación (pero no vestidores ni baños)

Estas cámaras sirven para fines de seguridad legítimos y ayudan a proteger tanto la propiedad como a sus inquilinos.

Dónde no pueden colocar cámaras los arrendadores

Carolina del Sur no tiene un estatuto que prohíba las cámaras del arrendador según su ubicación. Varias leyes en conjunto hacen que estos lugares estén vedados en la práctica:

• Dentro de las unidades de alquiler individuales: un arrendador no puede entrar a una unidad ocupada para instalar una cámara sin el consentimiento del inquilino, salvo en lo que permite S.C. Code Ann. 27-40-530, y el inquilino puede pedir una medida cautelar, daños y honorarios de abogado por una entrada ilegal a sabiendas conforme a 27-40-780(b).
• Baños, dormitorios y vestidores (incluidos los baños de áreas comunes y los vestidores de piscinas o gimnasios): grabar a una persona allí para satisfacción sexual es voyerismo conforme a 16-17-470(B), y usar una cámara para espiar a los inquilinos puede constituir la conducta de mirón (peeping) conforme a 16-17-470(A).
• Cualquier cámara que grabe audio de las conversaciones privadas de los inquilinos sin el consentimiento de un participante puede ser un delito grave conforme a la ley de escuchas telefónicas.

Ningún estatuto trata específicamente de las cocheras o unidades de almacenamiento alquiladas a inquilinos individuales, pero una cámara dentro de una plantea los mismos problemas de acceso y privacidad, por lo que los arrendadores no deberían colocar una allí sin el acuerdo del inquilino.

Instalar cámaras ocultas dentro de una unidad de alquiler para espiar a un inquilino puede violar S.C. Code Ann. 16-17-470. La subsección (A), la disposición sobre mirones (peeping tom), abarca el uso de equipo de video o audio para espiar o invadir la privacidad de otras personas y es un delito menor que conlleva hasta 3 años de prisión y una multa de hasta $500. Si la observación o grabación se hace para despertar o satisfacer el deseo sexual, constituye voyerismo conforme a la subsección (B): una primera infracción es un delito menor con la misma sanción, y una segunda infracción de voyerismo o subsiguiente es un delito grave que conlleva hasta 5 años de prisión. Una condena por mirón, voyerismo o voyerismo agravado, incluida una primera infracción que sea delito menor, exige además el registro como delincuente sexual de Nivel I conforme a S.C. Code Ann. 23-3-430(C)(1)(e). El registro es obligatorio, y un delincuente de Nivel I solo puede solicitar que termine después de 15 años (23-3-462). El arrendador también puede enfrentar responsabilidad civil por invasión de la privacidad.

Requisitos de aviso para cámaras de áreas comunes

Carolina del Sur no tiene un estatuto específico que exija a los arrendadores notificar a los inquilinos sobre las cámaras de seguridad en áreas comunes. Sin embargo, las mejores prácticas incluyen:

• Incluir una divulgación en el contrato de arrendamiento sobre la vigilancia en áreas comunes
• Colocar señalización visible que indique las áreas bajo vigilancia por cámara
• Informar a los inquilinos durante el proceso de firma del arrendamiento
• Ofrecer información sobre el propósito y el alcance de la vigilancia

Grabación de audio por los arrendadores

La vigilancia de audio del arrendador está sujeta al estatuto de escuchas telefónicas. Un arrendador no puede instalar micrófonos o dispositivos de grabación de audio en áreas comunes para captar conversaciones de los inquilinos sin ser parte de esas conversaciones. Grabar así las conversaciones privadas de los inquilinos puede ser un delito grave conforme a S.C. Code Ann. 17-30-20 y 17-30-50. La ley protege las conversaciones sostenidas donde los interlocutores esperan razonablemente no ser grabados, lo que puede ser el caso de un intercambio en voz baja en un pasillo, aunque no de un grito a través de un estacionamiento.

Si un arrendador usa una cámara con capacidad de audio en un área común, la función de audio debería desactivarse a menos que el arrendador esté participando activamente en las conversaciones captadas por la cámara (como a través de un sistema de intercomunicador bidireccional).

Grabar durante disputas entre arrendador e inquilino

Documentar las condiciones de la propiedad

Tanto los inquilinos como los arrendadores se benefician de documentar las condiciones de la propiedad mediante grabación:

Para los inquilinos:

• Grabe en video el estado de la unidad al entrar y al salir
• Fotografíe y grabe en video los daños causados por fallas de mantenimiento
• Grabe conversaciones donde notifica al arrendador sobre las reparaciones necesarias
• Documente el estado de la propiedad antes y después de las inspecciones del arrendador

Para los arrendadores:

• Grabe en video las condiciones de la propiedad durante las inspecciones
• Documente los daños causados por los inquilinos
• Grabe conversaciones con los inquilinos sobre violaciones del arrendamiento (si usted es participante)
• Preserve evidencia de las condiciones de la propiedad para disputas del depósito de seguridad

Grabaciones como evidencia en los tribunales

Las grabaciones hechas bajo consentimiento de una sola parte son admisibles en los tribunales de Carolina del Sur. En las disputas entre arrendador e inquilino, las grabaciones se pueden usar en:

Tribunal del magistrado. La mayoría de las disputas entre arrendador e inquilino en Carolina del Sur se ven en el tribunal del magistrado. Las grabaciones de conversaciones sobre reparaciones, términos del arrendamiento y condiciones de la propiedad se admiten comúnmente.

Procedimientos de desalojo. Los arrendadores pueden usar grabaciones para demostrar violaciones del arrendamiento, y los inquilinos pueden usar grabaciones para mostrar un desalojo por represalia o la falta de mantenimiento de la propiedad.

Disputas del depósito de seguridad. Las grabaciones de video de las condiciones de entrada y salida son particularmente valiosas en los casos de depósito de seguridad. Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-410, el arrendador debe devolver el depósito, con una lista detallada por escrito de cualquier deducción, dentro de los 30 días posteriores a que termine el arrendamiento y usted entregue la posesión y lo solicite, lo que ocurra más tarde. Entregue al arrendador su dirección de reenvío por escrito; un arrendador que retiene el depósito sin justificación puede deber el triple de lo retenido más honorarios de abogado.

Quejas de vivienda justa. Las grabaciones pueden documentar declaraciones o prácticas discriminatorias que violan la Ley de Vivienda Justa de Carolina del Sur (S.C. Code Ann. 31-21-10 y siguientes) o la Ley Federal de Vivienda Justa.

Cámaras ocultas en propiedades de alquiler

Descubrimiento de cámaras ocultas

Si descubre una cámara oculta en su unidad de alquiler, siga estos pasos:

1. No toque ni retire la cámara. Déjela en su lugar para que las autoridades policiales la recojan como evidencia.
2. Documente la cámara. Fotografíe su ubicación desde múltiples ángulos, anotando la posición exacta y cualquier marca identificadora.
3. Llame a las autoridades policiales. Presente un informe policial de inmediato. Una cámara oculta usada para espiarlo en un área privada puede ser un delito menor conforme a la disposición sobre mirones (peeping tom) de S.C. Code Ann. 16-17-470; si se hizo para satisfacción sexual, es voyerismo, un delito menor en una primera infracción y un delito grave en una segunda infracción o subsiguiente. Cualquiera de las dos condenas exige el registro como delincuente sexual de Nivel I.
4. Contacte a un abogado. Es posible que tenga reclamos por invasión de la privacidad, angustia emocional y violación del estatuto de voyerismo.
5. Notifique al arrendador por escrito. Si el arrendador no es el sospechoso, notifíquele. Si el arrendador instaló la cámara, no le dé aviso previo antes de contactar a las autoridades policiales.

Alquileres a corto plazo (Airbnb, VRBO)

Las cámaras ocultas en propiedades de alquiler a corto plazo son una preocupación creciente. Los huéspedes en Carolina del Sur en alquileres a corto plazo tienen las mismas protecciones de privacidad que los inquilinos a largo plazo:

• Filmar a escondidas a los huéspedes en dormitorios, baños y otras áreas privadas puede violar S.C. Code Ann. 16-17-470 (la disposición sobre mirones, o la disposición sobre voyerismo cuando el propósito es sexual)
• Los anfitriones deben divulgar cualquier cámara en la propiedad (la mayoría de las plataformas lo exigen en sus términos de servicio)
• Las cámaras exteriores y las cámaras en áreas comunes que se divulgan generalmente están permitidas
• Si descubre una cámara no divulgada, repórtela a las autoridades policiales y a la plataforma de alquiler
• Si se captaron imágenes íntimas y se distribuyeron sin consentimiento, la ley de NCII de Carolina del Sur de 2025 (S.C. Code Ann. 16-15-332, firmada el 12 de mayo de 2025) ofrece un remedio penal, y desde el 15 de mayo de 2026 una ley civil aparte (S.C. Code Ann. 15-75-310 a -370) permite a la persona representada demandar por daños, incluidos daños estatutarios de hasta $10,000 por demandado

Sanciones penales por voyerismo del arrendador

Un arrendador que instala cámaras ocultas en los espacios privados de un inquilino puede enfrentar:

Cualquier condena por mirón, voyerismo o voyerismo agravado exige además el registro como delincuente sexual de Nivel I (S.C. Code Ann. 23-3-430(C)(1)(e)).

Además de las sanciones penales, el inquilino puede ejercer reclamos civiles por:

• Daños por invasión de la privacidad
• Angustia emocional
• Daños punitivos
• Honorarios de abogado
• Daños civiles conforme a S.C. Code Ann. 17-30-135 ($500/día o un mínimo de $25,000) si se captó audio

Entrada del arrendador y grabación

Requisitos de aviso para la entrada

Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-530(c), los arrendadores deben dar al inquilino al menos 24 horas de aviso de su intención de entrar y solo pueden entrar en horarios razonables. Este es un mínimo estatutario explícito, no una costumbre no escrita. El arrendador puede entrar sin ese aviso solamente:

• En una emergencia, en cualquier momento (un peligro climático probable para la propiedad puede contar)
• Para servicios programados con regularidad, como cambios de filtros o tratamiento de plagas, entre las 9 a.m. y las 6 p.m., si el contrato lo prevé de forma visible y el arrendador anuncia la entrada
• Para servicios que usted solicitó, entre las 8 a.m. y las 8 p.m., después de anunciar la entrada
• Por orden judicial
• Con un agente de la autoridad en horarios razonables para entregar avisos de desalojo
• Según lo permitido por 27-40-720 y 27-40-730, o si usted ha abandonado o entregado la unidad

Grabar la entrada no autorizada

Si su arrendador entra sin el aviso adecuado, grabar la entrada puede ofrecer evidencia valiosa. Las opciones incluyen:

• Cámaras de timbre inteligentes que captan al arrendador llegando
• Cámaras de seguridad interiores que graban la entrada
• Grabaciones de audio si usted está presente y confronta al arrendador sobre la entrada no autorizada

Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-780(b), un inquilino perjudicado por una entrada ilegal a sabiendas del arrendador, por entradas legales repetidas de manera irrazonable, o por exigencias de entrada repetidas que equivalgan a acoso, puede obtener una medida cautelar contra esa conducta o dar por terminado el contrato de arrendamiento, y puede recuperar los daños reales más los honorarios razonables de abogado. La ley de Carolina del Sur no ofrece un remedio fijo de un mes de alquiler por entrada no autorizada.

Disposiciones del arrendamiento sobre la grabación

Cláusulas comunes del arrendamiento

Algunos arrendadores de Carolina del Sur incluyen disposiciones en los contratos de arrendamiento que abordan la grabación y la vigilancia:

• Cláusulas de no grabación. Algunos contratos prohíben a los inquilinos grabar conversaciones con los representantes del arrendador. Si bien dichas cláusulas pueden ser exigibles como cuestión de contrato, no pueden anular la ley estatal. Una grabación hecha en violación de una cláusula del arrendamiento sigue siendo legal conforme a S.C. Code Ann. 17-30-30, aunque violar la cláusula podría tratarse como una violación del arrendamiento.
• Restricciones a la instalación de cámaras. Los contratos pueden restringir el tipo o la ubicación de las cámaras instaladas por el inquilino, particularmente en cuanto a las modificaciones a la propiedad.
• Cláusulas de divulgación de vigilancia. Algunos contratos divulgan que las áreas comunes están bajo vigilancia y requieren el reconocimiento del inquilino.

Términos de arrendamiento abusivos

Conforme a S.C. Code Ann. 27-40-230, los tribunales pueden negarse a hacer cumplir los términos del arrendamiento que sean abusivos. Una disposición del arrendamiento que intente renunciar al derecho legal de un inquilino a grabar sus propias conversaciones puede considerarse abusiva, particularmente si el inquilino necesita las grabaciones para proteger sus derechos legales.

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• Surveillance Camera Laws

Preguntas frecuentes

¿Puedo grabar a mi arrendador en Carolina del Sur sin avisarle?

Sí. Conforme a la ley de consentimiento de una sola parte de Carolina del Sur (S.C. Code Ann. 17-30-30), usted puede grabar cualquier conversación en la que participe sin informar a la otra parte. Esto incluye llamadas telefónicas, reuniones en persona, inspecciones de entrada y salida, y discusiones de mantenimiento con su arrendador o administrador de la propiedad.

¿Puede mi arrendador instalar cámaras dentro de mi unidad de alquiler en Carolina del Sur?

No sin su consentimiento. Carolina del Sur no tiene un estatuto que prohíba las cámaras del arrendador según su ubicación, pero un arrendador no puede entrar a su unidad ocupada para instalar una cámara sin su consentimiento, salvo en lo que permite S.C. Code Ann. 27-40-530. Las cámaras usadas para espiar a los inquilinos en áreas privadas como baños y dormitorios pueden violar S.C. Code Ann. 16-17-470: la disposición sobre mirones (peeping tom) es un delito menor (hasta 3 años de prisión, multa de $500), y si el propósito es la satisfacción sexual se trata de voyerismo, que se convierte en un delito grave (hasta 5 años) en una segunda infracción o subsiguiente. Cualquiera de las dos condenas exige además el registro como delincuente sexual de Nivel I. Los arrendadores pueden instalar cámaras en áreas comunes de propiedades de varias unidades como pasillos y estacionamientos.

¿Qué debo hacer si encuentro una cámara oculta en mi alquiler en Carolina del Sur?

No toque la cámara. Documente su ubicación con fotografías, luego llame a las autoridades policiales de inmediato para presentar un informe. Contacte a un abogado sobre posibles reclamos civiles. Si la cámara está en un área privada como un baño o dormitorio, la persona que la instaló puede enfrentar cargos por delito menor de mirón (peeping tom) conforme a S.C. Code Ann. 16-17-470, o cargos por voyerismo si el propósito fue la satisfacción sexual (un delito menor en una primera infracción, que se convierte en delito grave en una segunda infracción o subsiguiente), y una condena exige el registro como delincuente sexual de Nivel I.

¿Puedo instalar una cámara de seguridad en la entrada de mi apartamento en Carolina del Sur?

Generalmente sí, pero revise primero su contrato de arrendamiento. Algunos contratos restringen las modificaciones a la propiedad, incluida la instalación de cámaras en áreas comunes o en las entradas. Una cámara de timbre que no requiere perforación ni modificación permanente suele ser la opción menos problemática. Si su cámara capta audio, considere desactivarlo cuando no esté en casa para cumplir con las leyes de escuchas telefónicas.

¿Se pueden usar las grabaciones como evidencia en disputas entre arrendador e inquilino en Carolina del Sur?

Sí. Las grabaciones hechas legalmente bajo consentimiento de una sola parte son admisibles en los tribunales de Carolina del Sur. Se usan comúnmente en disputas sobre reparaciones, depósitos de seguridad, violaciones del arrendamiento y procedimientos de desalojo. Las grabaciones de video de las condiciones de la propiedad al entrar y al salir son particularmente valiosas en los casos de depósito de seguridad.