Washington
Derechos de los Ocupantes Ilegales y Usucapión en Washington (2026)
Washington exige 10 años de posesión continua, abierta y hostil para reclamar la usucapión bajo el RCW 4.16.020. Existen tres vías más cortas de 7 años: una para el reclamante que cuenta con un título registral conectado bajo el RCW 7.28.050, otra para quien posee título aparente de buena fe y paga los impuestos bajo el RCW 7.28.070, y otra para quien posee título aparente y paga los impuestos sobre un terreno vacante y desocupado bajo el RCW 7.28.080. El retiro de un ocupante ilegal generalmente se realiza mediante una demanda de detentación ilegal bajo el RCW 59.12, pero el RCW 9A.52.105 permite que un oficial de policía retire a ocupantes no autorizados de una propiedad residencial mediante una declaración jurada del propietario. El desalojo por mano propia del propietario está prohibido.
Nota de verificación: Los plazos legales fueron confirmados con el RCW 4.16.020, el RCW 7.28.050, el RCW 7.28.070 y el RCW 7.28.080 a través de app.leg.wa.gov. Los procedimientos de retiro fueron confirmados con el RCW 59.12.030, el RCW 9A.52.105 y el RCW 9A.52.115. La ley de retiro a cargo de un oficial de policía en Washington data de 2017 (2017 c 284); Washington no promulgó ninguna otra ley de desalojo acelerado de ocupantes ilegales en 2024 ni en 2025.
Alcance jurisdiccional: Esta página cubre únicamente la ley del estado de Washington. Para una comparación de los periodos de usucapión y los procedimientos de retiro de ocupantes ilegales en los 50 estados, consulte la guía nacional de derechos de los ocupantes ilegales.
La Usucapión en Washington: los Periodos de 10 y 7 Años
La ley de Washington ofrece a un posible reclamante de usucapión varios plazos posibles, según la naturaleza de los documentos de título del reclamante, si se pagaron los impuestos, y si el terreno estaba ocupado o no.
El periodo base de 10 años (RCW 4.16.020)
La regla general proviene del RCW 4.16.020, que establece un plazo de prescripción de 10 años para las acciones de recuperación de bienes inmuebles. Una persona que ocupa un terreno durante 10 años continuos sin el permiso del propietario y que cumple los cinco elementos de la usucapión puede presentar una acción de título saneado al final de ese periodo.
La vía de 7 años con título registral conectado (RCW 7.28.050)
El RCW 7.28.050 reduce el periodo a 7 años cuando el poseedor cuenta, en palabras de la ley, con «un título de derecho o de equidad conectado que puede deducirse del registro de este estado o de los Estados Unidos», o de un funcionario público, alguacil u otra persona autorizada para vender el terreno por impuestos no pagados o por ejecución. Esa es una demostración considerablemente más sólida que el título aparente: el reclamante debe poder trazar una cadena registrada de títulos hasta una fuente reconocida, no simplemente poseer un documento que aparente transferir el terreno. Si el reclamante cuenta con ese título conectado y mantiene posesión real, abierta y notoria durante 7 años consecutivos, cualquier acción para recuperar el terreno debe presentarse dentro de los 7 años posteriores al inicio de la posesión. Cuando el poseedor adquiere el título después de tomar posesión, los 7 años se cuentan desde la fecha en que se adquirió el título.
La vía de 7 años con título aparente y pago de impuestos (RCW 7.28.070)
El RCW 7.28.070 ofrece una vía paralela de 7 años dirigida a una situación ligeramente distinta. Según esta sección, una persona en posesión real, abierta y notoria bajo una reclamación y título aparente hechos de buena fe, que además paga todos los impuestos legalmente gravados sobre la propiedad durante todo el periodo de 7 años, se considera y se declara propietaria legal al final de ese periodo. Los propietarios sucesores que adquieren la propiedad por compra, legado o herencia pueden sumar la posesión y los pagos de impuestos de su predecesor a los propios para cumplir el requisito de 7 años, siempre que la posesión y las obligaciones fiscales se mantengan sin interrupción.
La vía de 7 años para terreno vacante y desocupado (RCW 7.28.080)
El RCW 7.28.080 es la excepción, porque no exige posesión alguna. Toda persona que posea título aparente de buena fe sobre un terreno vacante y desocupado y que pague todos los impuestos legalmente gravados sobre él durante siete años consecutivos es declarada y considerada propietaria legal de ese terreno, en la medida del título documental. Quienes adquieran del contribuyente por compra, legado o herencia pueden continuar pagando los impuestos para completar el plazo de siete años.
La sección incluye una salvedad que anula la reclamación. Si una persona con mejor título documental sobre el mismo terreno vacante y desocupado paga los impuestos gravados durante cualquiera de esos años dentro del plazo de siete años, el contribuyente con título aparente no obtiene ningún beneficio de esta sección. Para el propietario registral, esto significa que simplemente pagar el impuesto es una respuesta completa frente a esta vía.
Los cinco elementos exigidos en las reclamaciones de usucapión basadas en posesión en Washington
Ya sea que el reclamante se base en la vía de 10 años o en cualquiera de las vías de 7 años basadas en posesión, los tribunales de Washington exigen la prueba de los cinco elementos durante todo el periodo legal:
- Posesión real. El reclamante debe usar físicamente el terreno de la manera en que lo usaría un propietario razonable, como cultivarlo, ajardinarlo, cercarlo o construir estructuras.
- Posesión abierta y notoria. El uso debe ser visible y evidente, de modo que ponga sobre aviso al verdadero propietario de que alguien esta reclamando la propiedad.
- Posesión exclusiva. El reclamante no puede compartir la posesión con el verdadero propietario ni con el público en general.
- Posesión hostil. El reclamante debe ocupar el terreno sin el permiso del propietario. La posesión bajo una licencia o con el consentimiento del propietario no satisface este elemento.
- Posesión continua. El reclamante debe mantener la posesión sin interrupciones significativas durante todo el periodo legal. Las ausencias breves que sean coherentes con los patrones normales de propiedad no rompen la continuidad.
Si falta algún elemento durante cualquier parte del periodo legal, el reloj se reinicia y la reclamación fracasa.
Límites que Washington Impone a las Reclamaciones de Usucapión
El terreno público está fuera de alcance
El RCW 7.28.090 establece que el RCW 7.28.070 y el RCW 7.28.080 «no se extienden a terrenos o inmuebles de propiedad de los Estados Unidos o de este estado, ni a terrenos escolares, ni a terrenos destinados a un fin público». Ocupar una parte de un parque estatal, una parcela de un distrito escolar, una franja de derecho de vía, o un terreno de propiedad federal no da inicio a ninguno de los dos plazos basados en título aparente. Cualquier persona cuya reclamación pretendida involucre terreno de propiedad gubernamental o de fin público debe considerarla prohibida y buscar asesoría legal antes de invertir dinero o hacer mejoras en él.
La misma sección protege a los propietarios que no pueden protegerse a sí mismos. Cuando la persona titular del derecho contrario al del poseedor es menor de dieciocho años, está bajo tutela conforme al RCW 11.130.265, o está bajo curatela conforme al RCW 11.130.360, esa persona cuenta con tres años después de que termine la incapacidad para presentar una acción de recuperación del terreno. En el caso de un terreno vacante y desocupado, esa persona puede en cambio pagar al poseedor por las mejoras y los impuestos, con interés a la tasa legal, dentro del mismo plazo de tres años.
Las reclamaciones sobre terreno forestal enfrentan un estándar más exigente
El RCW 7.28.085 eleva considerablemente el estándar para las reclamaciones contra propietarios de terrenos forestales. Cuando la parte que se defiende de la reclamación posee veinte o más acres de terreno forestal en Washington, el reclamante debe demostrar el elemento de posesión abierta y notoria mediante prueba clara y convincente de mejoras sustanciales que hayan permanecido en el terreno, total o parcialmente, durante al menos diez años. La ley define una mejora sustancial como una estructura o cerramiento permanente o semipermanente cuyo costo de construcción haya superado los cincuenta mil dólares. Una línea de cerca, un sendero o un uso estacional no sustentan una reclamación bajo esta sección.
Ganar el caso todavía puede costarle dinero al reclamante
El RCW 7.28.083 permite que un tribunal ordene a la parte que gana una reclamación de usucapión reembolsar al titular registral los impuestos o gravámenes que este haya pagado sobre la propiedad durante el periodo de posesión, y pagar los impuestos o gravámenes que vencieron después de presentada la reclamación. Cuando la reclamación abarca solo una parte de la parcela, el tribunal distribuye los impuestos entre la propiedad adquirida y la que conserva el titular. La parte que gana una acción de usucapión también puede solicitar costas y honorarios razonables de abogado, que el tribunal puede conceder total o parcialmente si considera que es equitativo y justo tras evaluar todos los hechos. Nada de esto es automático, pero el reclamante no debe suponer que ganar el caso sale gratis.
Como Retirar a un Ocupante Ilegal en Washington
Washington ofrece al propietario dos vías legales: una declaración jurada ante las fuerzas del orden bajo el RCW 9A.52.105, que se ajusta a muchas situaciones de ocupación ilegal genuina, y el proceso de detentación ilegal supervisado por el tribunal bajo el RCW 59.12. Lo que el propietario nunca puede hacer es retirar al ocupante personalmente. El desalojo por mano propia, que incluye cambiar las cerraduras, retirar las pertenencias del ocupante o cortar los servicios para obligarlo a irse, es ilegal en Washington y expone al propietario a responsabilidad civil.
Vía 1: Retiro por un oficial mediante declaración jurada (RCW 9A.52.105)
Desde 2017, Washington cuenta con una ley que permite que un oficial de policía retire a un ocupante no autorizado de una propiedad residencial sin necesidad de un proceso judicial. Bajo el RCW 9A.52.105, cuando un oficial tiene causa probable para creer que una persona es culpable de allanamiento bajo el RCW 9A.52.070 por ingresar o permanecer a sabiendas de forma ilegal en un edificio que constituye una propiedad inmueble residencial según la define el RCW 61.24.005, y el oficial recibe una declaración que cumple los requisitos de la ley, el oficial puede retirar a la persona del inmueble, con o sin arrestarla, y ordenarle que se mantenga alejada del inmueble bajo apercibimiento de arresto por allanamiento.
La declaración es un formulario específico establecido en el RCW 9A.52.115, firmado bajo pena de perjurio. Entre otras cosas, el propietario o su representante autorizado debe jurar que los ocupantes ingresaron y permanecen ilegalmente, que no estaban autorizados a ingresar ni a permanecer, que no son ni han sido inquilinos, ni propietarios en el título, durante los últimos doce meses en la propiedad, que se hizo una exigencia de desalojo que fue rechazada, y que el inmueble no estaba abandonado ni abierto al público cuando fue ingresado. El formulario también advierte que una declaración falsa puede generar responsabilidad civil bajo el RCW 4.24.355, reconoce las protecciones al inquilino previstas en el RCW 59.18.230 y el RCW 59.18.290, e incluye un acuerdo para indemnizar a las fuerzas del orden que actúen de buena fe.
La ley contiene una salvaguarda importante para el ocupante. Antes de retirar a alguien, el oficial debe darle una oportunidad razonable de conseguir y presentar cualquier prueba creíble de que ocupa la propiedad legalmente, y debe considerar esa prueba. En la práctica, eso significa que esta vía está pensada para verdaderos intrusos. Un ocupante que presenta un contrato de arrendamiento, recibos de renta u otra prueba creíble de arrendamiento traslada el asunto de vuelta al derecho de arrendador e inquilino, y el propietario queda entonces en la vía de detentación ilegal descrita abajo.
Tenga en cuenta también lo que esta ley no cubre: se limita a la propiedad inmueble residencial. Los edificios comerciales, los terrenos sin construir, y los casos en que el ocupante tenga cualquier historial de arrendamiento en los últimos doce meses quedan fuera de su alcance.
Vía 2: Detentación ilegal (RCW 59.12)
Cuando la vía de la declaración no se ajusta a la situación, o cuando un oficial se niega a actuar, el propietario utiliza el proceso estándar de detentación ilegal.
Paso 1: Notificar por escrito el aviso de desalojo
Según el RCW 59.12.030, una persona que ingresa al terreno de otra sin permiso y permanece allí después de recibir un aviso escrito de desalojo de 3 días es culpable de detentación ilegal. El aviso debe notificarse de la forma que especifica el RCW 59.12.040, que permite la entrega personal, la entrega a una persona de edad y criterio adecuados presente en el inmueble, o la fijación del aviso en la propiedad y su envio por correo si no hay nadie presente.
Si el ocupante ilegal tiene alguna característica de un inquilino residencial, como pagar renta ocasionalmente o recibir correo en la propiedad, el propietario también debe revisar la Ley de Arrendador e Inquilino Residencial bajo el RCW 59.18 antes de notificar el aviso. Los inquilinos residenciales reciben plazos de aviso más largos bajo el RCW 59.18.650, y un tribunal puede examinar con detalle si un ocupante califica como inquilino.
Paso 2: Presentar una demanda de detentación ilegal
Si el ocupante ilegal no desaloja después de que vence el plazo del aviso, el propietario presenta una demanda de detentación ilegal en el tribunal superior del condado donde se ubica la propiedad. La demanda se rige por el RCW 59.12.070. El tribunal emite una citación que exige al demandado comparecer y responder, por lo general dentro de 7 a 30 días según las circunstancias.
Paso 3: Obtener una orden de restitución
Después de la audiencia, si el tribunal falla a favor del propietario, emite una sentencia y una orden de restitución bajo el RCW 59.12.090. La orden instruye al alguacil del condado a retirar al ocupante y restituir la posesión al propietario. El alguacil ejecuta el retiro; el propietario no debe hacerlo personalmente.
Ninguna ley de desalojo acelerado nueva en 2024 o 2025
Varios estados aprobaron leyes de desalojo acelerado de ocupantes ilegales en 2024 y 2025. Washington no fue uno de ellos. Su disposición de retiro por un oficial es anterior a esa ola de leyes, pues data de 2017. Los propietarios que lean sobre una supuesta ley nueva de vía rápida en otro lugar deben guiarse por el RCW 9A.52.105 y el RCW 59.12 tal como están vigentes.
Documente todo
Los propietarios deben fotografiar la propiedad antes y después de la ocupación, conservar registros de cualquier comunicación con el ocupante, guardar los recibos de servicios e impuestos, y conservar copias de todos los avisos legales notificados. Estos registros se convierten en prueba dentro del proceso de detentación ilegal, en respaldo de una declaración de retiro, y en cualquier futura defensa de título saneado.
Preguntas Frecuentes sobre los Derechos de los Ocupantes Ilegales en Washington
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Aviso legal: Esta página ofrece información legal general únicamente sobre la ley del estado de Washington y no constituye asesoría legal. Las leyes cambian y las circunstancias individuales varían. Consulte a un abogado con licencia en Washington antes de actuar en cualquier reclamación de usucapión o retiro de ocupantes ilegales.
Página revisada por última vez: septiembre de 2026. Solo ley de Washington. Para otros estados, consulte la guía nacional de derechos de los ocupantes ilegales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo debe permanecer un ocupante ilegal en Washington para reclamar la usucapión?
El periodo base es de 10 años bajo el RCW 4.16.020. Un reclamante con un título registral conectado puede reclamar la usucapión después de 7 años bajo el RCW 7.28.050. Un reclamante con título aparente de buena fe que paga todos los impuestos a la propiedad también puede calificar después de 7 años bajo el RCW 7.28.070. Una vía separada de 7 años con título aparente y pago de impuestos bajo el RCW 7.28.080 se aplica a terrenos vacantes y desocupados y no exige ocupación alguna.
¿Debe un ocupante ilegal en Washington pagar impuestos a la propiedad para reclamar la usucapión?
El pago de impuestos se exige bajo el RCW 7.28.070 y el RCW 7.28.080. En ambos casos, el reclamante debe pagar todos los impuestos gravados sobre la propiedad durante los 7 años consecutivos completos. Bajo la vía de 10 años (RCW 4.16.020) y la vía de 7 años con título conectado (RCW 7.28.050), el pago de impuestos no es un requisito legal expreso, aunque los tribunales pueden considerarlo como prueba de intención hostil.
¿Puede alguien reclamar un terreno vacante en Washington solo pagando los impuestos sobre él?
Solo con título aparente. El RCW 7.28.080 establece que una persona que posea título aparente de buena fe sobre un terreno vacante y desocupado y que pague todos los impuestos legalmente gravados sobre él durante siete años consecutivos es declarada propietaria legal en la medida de ese título documental. Pagar impuestos sobre un terreno sobre el cual no se tiene ninguna reclamación documental no produce ningún efecto. La sección también incluye una salvedad: si una persona con mejor título documental paga los impuestos durante cualquiera de esos siete años, el contribuyente no obtiene ningún beneficio de la sección.
¿Puede un propietario en Washington retirar a un ocupante ilegal sin ir a los tribunales?
A veces, sí. El RCW 9A.52.105 permite que un oficial de policía retire a ocupantes no autorizados de una propiedad inmueble residencial, con o sin arresto, cuando el oficial tiene causa probable de allanamiento y recibe la declaración jurada establecida en el RCW 9A.52.115. El propietario debe jurar que los ocupantes no son ni han sido inquilinos ni propietarios en el título durante los últimos doce meses, y el oficial debe primero dar a los ocupantes una oportunidad razonable de presentar prueba creíble de ocupación legal. Si aparece esa prueba, o si la propiedad no es residencial, el propietario debe usar en su lugar el proceso de detentación ilegal bajo el RCW 59.12. Lo que nunca está permitido es el desalojo por mano propia: cambiar las cerraduras, retirar pertenencias o cortar los servicios expone al propietario a responsabilidad civil.
¿Qué tan rápido puede un tribunal de Washington retirar a un ocupante ilegal?
Después de presentar la demanda, el tribunal emite una citación y programa una audiencia. Si el tribunal falla a favor del propietario, se emite una orden de restitución y el alguacil del condado ejecuta el retiro. El proceso por lo general tarda de varias semanas a unos pocos meses, según la programación del tribunal y si el ocupante ilegal impugna la acción. La vía de la declaración bajo el RCW 9A.52.105 puede ser mucho más rápida porque no implica ningún proceso judicial, pero se limita a la propiedad residencial y a ocupantes sin historial de arrendamiento en los últimos doce meses.
¿Tiene algún derecho un ocupante ilegal en Washington?
Un ocupante que ha estado en posesión el tiempo suficiente para satisfacer los elementos de la usucapión bajo la ley de Washington tiene derecho a presentar una acción de título saneado. Durante el proceso de retiro, un ocupante tiene derecho a impugnar una acción de detentación ilegal ante el tribunal antes de ser retirado físicamente, y bajo el RCW 9A.52.105 un oficial de policía debe darle una oportunidad razonable de conseguir y presentar prueba creíble de arrendamiento u ocupación legal antes de retirar a alguien.
¿Se puede adquirir por usucapión un terreno estatal o municipal en Washington?
El RCW 7.28.090 establece que el RCW 7.28.070 y el RCW 7.28.080 no se extienden a terrenos de propiedad de los Estados Unidos o de este estado, a terrenos escolares, ni a terrenos destinados a un fin público. Ocupar un terreno público no da inicio a esos plazos, y una reclamación que involucre propiedad gubernamental o de fin público debe ser revisada por un abogado antes de invertir cualquier dinero en ella.
¿Qué aviso debe dar un propietario en Washington a un ocupante ilegal?
Según el RCW 59.12.030, un ocupante ilegal que ingresó sin permiso debe recibir al menos un aviso escrito de desalojo de 3 días antes de que el propietario pueda presentar una demanda de detentación ilegal. Si el ocupante tiene características de un inquilino residencial, pueden aplicarse plazos de aviso más largos bajo el RCW 59.18.650. La vía separada de retiro bajo el RCW 9A.52.105 exige que el propietario ya haya hecho una exigencia de desalojo que fue rechazada, jurada en el formulario de declaración.
¿Aprobó Washington alguna nueva ley de retiro de ocupantes ilegales en 2024 o 2025?
No. Washington no promulgó ninguna ley de desalojo acelerado de ocupantes ilegales en 2024 ni en 2025. Sí cuenta ya con una disposición de retiro por un oficial de policía, el RCW 9A.52.105, pero esta data de 2017. Los propietarios deben guiarse por esa sección y por el proceso de detentación ilegal bajo el RCW 59.12.
Actualizaciones
Se corrigió la guía de retiro para incluir el RCW 9A.52.105, que permite que un oficial de policía retire a ocupantes no autorizados de una propiedad residencial mediante una declaración jurada del propietario sin necesidad de una sentencia judicial, se corrigió la descripción inicial de la vía de siete años del RCW 7.28.050, y se agregaron la vía de terreno vacante (RCW 7.28.080), la exclusión de terrenos públicos (RCW 7.28.090), el estándar de terreno forestal (RCW 7.28.085) y las disposiciones de impuestos y honorarios de abogado (RCW 7.28.083).
La ley detrás de este artículo
Este artículo se apoya en las disposiciones legales a continuación, conservadas en nuestro propio registro jurídico y obtenidas de la fuente oficial. Toque una sección para leer el texto vigente.
Revised Code of Washington
§ 4.16.020Actions to be commenced within ten years—Exception.Vigentecitada en 3 de nuestros artículos
The period prescribed for the commencement of actions shall be as follows: Within ten years: (1) For actions for the recovery of real property, or for the recovery of the possession thereof; and no action shall be maintained for such recovery unless it appears that the plaintiff, his or her ancestor, predecessor or grantor was seized or possessed of the premises in question within ten years before the commencement of the action. (2) For an action upon a judgment or decree of any court of the United States, or of any state or territory within the United States, or of any territory or possession of the United States outside the boundaries thereof, or of any extraterritorial court of the United States, unless the period is extended under RCW 6.17.020 or a similar provision in another jurisdiction. (3) Of the eighteenth birthday of the youngest child named in the order for whom support is ordered for an action to collect past due child support that has accrued under an order entered after July 23, 1989, by any of the above-named courts or that has accrued under an administrative order as defined in RCW 74.20A.020(6), which is issued after July 23, 1989.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-09-08 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en app.leg.wa.gov
Citada en 142 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2026
En los tribunales (resumen editorial, verificado de forma independiente):Highline aplicó el plazo de 10 años a una expropiación inversa por ruido aéreo y devolvió los daños disputados. Roy permitió sumar periodos por entrega física pese a la omisión en la escritura. Al valorar favorablemente la prueba de los Nickell, Nickell consideró cumplida la posesión antes de la ley de áreas verdes y revocó la sentencia sumaria.
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Highline School District No. 401 v. Port of Seattle (Washington Supreme Court 1976, 87 Wash. 2d 6)✓Un distrito escolar alegó que el aumento del ruido aéreo dañó escuelas cercanas. Al aplicar el plazo prescriptivo de 10 años de RCW 4.16.020, el tribunal sostuvo que el mayor tráfico y los aviones más ruidosos creaban una cuestión de hecho sobre una nueva expropiación y revocó el rechazo de esa demanda.
- Roy v. Cunningham (Court of Appeals of Washington 1986, 46 Wash. App. 409)✓Los Roy y sus predecesores trataron como propio el terreno hasta una cerca antigua. El tribunal sostuvo que la duda subjetiva sobre el lindero no eliminaba la hostilidad y que la entrega física permitía sumar periodos pese al silencio de la escritura; confirmó el título y devolvió los daños.
- Nickell v. SOUTHVIEW HOMEOWNERS ASS'N (Court of Appeals of Washington 2012, 167 Wash. App. 42)✓Al valorar favorablemente la prueba de jardinería de los Nickell en sentencia sumaria, el tribunal consideró cumplida la posesión adversa en junio de 1995. La ley de áreas verdes de 1997 y el supuesto silencio no impedían el reclamo; revocó la sentencia y devolvió el caso.
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 7.28.050Limitation of actions for recovery of real property—Adverse possession under title deducible of record.Vigente
That all actions brought for the recovery of any lands, tenements or hereditaments of which any person may be possessed by actual, open and notorious possession for seven successive years, having a connected title in law or equity deducible of record from this state or the United States, or from any public officer, or other person authorized by the laws of this state to sell such land for the nonpayment of taxes, or from any sheriff, marshal or other person authorized to sell such land on execution or under any order, judgment or decree of any court of record, shall be brought within seven years next after possession being taken as aforesaid, but when the possessor shall acquire title after taking such possession, the limitation shall begin to run from the time of acquiring title.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-29 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en app.leg.wa.gov
Citada en 13 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2022
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Northlake Marine Works, Inc. v. City of Seattle (Court of Appeals of Washington 1993, 70 Wash. App. 491)“…19 by adverse possession under the connected title statute, RCW 7.28.050. The trial court also dismissed…”
- Gorman v. City of Woodinville (Washington Supreme Court 2012, 175 Wash. 2d 68)“…ree statutes of limitation: RCW 4.16.020, RCW 7.28.070, and RCW 7.28.050. In 1892, the first of these statutes w…”
- Harris v. Urell (Court of Appeals of Washington 2006, 133 Wash. App. 130)“…is whether the Wattses’ use was “open and notorious” under RCW 7.28.050 when Mike Watts first asked for and obt…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 7.28.070Adverse possession under claim and color of title—Payment of taxes.Vigentecitada en 2 de nuestros artículos
Every person in actual, open and notorious possession of lands or tenements under claim and color of title, made in good faith, and who shall for seven successive years continue in possession, and shall also during said time pay all taxes legally assessed on such lands or tenements, shall be held and adjudged to be the legal owner of said lands or tenements, to the extent and according to the purport of his or her paper title. All persons holding under such possession, by purchase, devise or descent, before said seven years shall have expired, and who shall continue such possession and continue to pay the taxes as aforesaid, so as to complete the possession and payment of taxes for the term aforesaid, shall be entitled to the benefit of this section.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-29 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en app.leg.wa.gov
Citada en 42 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2024
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Harris v. Urell (Court of Appeals of Washington 2006, 133 Wash. App. 130)“…rough adverse possession under "good faith color of title," RCW 7.28.070; and (2) the statute of limitations and…”
- Peeples v. Port of Bellingham (Washington Supreme Court 1980, 93 Wash. 2d 766)“…adverse possession action at the end of the 7-year period. RCW 7.28.070. *773 The burden of p…”
- McCoy v. Lowrie (Washington Supreme Court 1953, 42 Wash. 2d 24)“…forth therein. Sections 3 and 4 of the act are codified in RCW 7.28.070 and 7.28.080. The latter section of the…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 59.12.030Unlawful detainer defined.Vigente
Except as limited under RCW 59.18.650 relating to tenancies under chapter 59.18 RCW, a tenant of real property for a term less than life is liable for unlawful detainer either: (1) When he or she holds over or continues in possession, in person or by subtenant, of the property or any part thereof after the expiration of the term for which it is let to him or her. When real property is leased for a specified term or period by express or implied contract, whether written or oral, the tenancy shall end without notice at the expiration of the specified term or period; (2) When he or she, having leased property for an indefinite time with monthly or other periodic rent reserved, continues in possession thereof, in person or by subtenant, after the end of any such month or period, when the landlord, more than 20 days prior to the end of such month or period, has served notice (in manner in RCW 59.12.040 provided) requiring him or her to quit the premises at the expiration of such month or period; (3) When he or she continues in possession in person or by subtenant after a default in the payment of rent, and after notice in writing requiring in the alternative the payment of the rent…
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-29 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en app.leg.wa.gov
Citada en 148 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2026
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Christensen v. Ellsworth (Washington Supreme Court 2007, 162 Wash. 2d 365)“…sen did not give Ellsworth the three day notice required by RCW 59.12.030(3). Whether the statutory notice was ti…”
- Foisy v. Wyman (Washington Supreme Court 1973, 83 Wash. 2d 22)“…declare the forfeiture of the lease, agreement or tenancy." RCW 59.12.030 provides: A tenant of real property f…”
- HOUSING AUTHORITY OF CITY OF EVERETT v. Terry (Washington Supreme Court 1990, 114 Wash. 2d 558)“…But respondent did not comply with the notice provisions of RCW 59.12.030(4) which require a 10-day opportunity t…”
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§ 59.12.040Service of notice—Proof of service.Vigentecitada en 3 de nuestros artículos
Any notice provided for in this chapter shall be served either (1) by delivering a copy personally to the person entitled thereto; or (2) if he or she be absent from the premises unlawfully held, by leaving there a copy, with some person of suitable age and discretion, and sending a copy through the mail addressed to the person entitled thereto at the person's place of residence; or (3) if the person to be notified be a tenant, or an unlawful holder of premises, and his or her place of residence is not known, or if a person of suitable age and discretion there cannot be found then by affixing a copy of the notice in a conspicuous place on the premises unlawfully held, and also delivering a copy to a person there residing, if such a person can be found, and also sending a copy through the mail addressed to the tenant, or unlawful occupant, at the place where the premises unlawfully held are situated.
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Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Christensen v. Ellsworth (Washington Supreme Court 2007, 162 Wash. 2d 365)“…he surrender of the detained premises, served (in manner in RCW 59.12.040 provided) in behalf of the person entit…”
- Hall v. Feigenbaum (Court of Appeals of Washington 2014, 178 Wash. App. 811)“…ion of law and fact, 15 which we review de novo. 16 ¶12 RCW 59.12.040 provides that [a]ny notice provided f…”
- Marsh-McLennan Building, Inc. v. Clapp (Court of Appeals of Washington 1999, 96 Wash. App. 636)“…exception because we find that under the plain language of RCW 59.12.040, the affidavits are competent proof of…”
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§ 59.12.070Complaint—Summons.Vigente
The plaintiff in his or her complaint, which shall be in writing, must set forth the facts on which he or she seeks to recover, and describe the premises with reasonable certainty, and may set forth therein any circumstances of fraud, force or violence, which may have accompanied the forcible entry or forcible or unlawful detainer, and claim damages therefor, or compensation for the occupation of the premises, or both; in case the unlawful detainer charged be after default in the payment of rent, the complaint must state the amount of such rent. A summons must be issued as in other cases, returnable at a day designated therein, which shall not be less than seven nor more than thirty days from the date of service, except in cases where the publication of summons is necessary, in which case the court or judge thereof may order that the summons be made returnable at such time as may be deemed proper, and the summons shall specify the return day so fixed.
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Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Christensen v. Ellsworth (Washington Supreme Court 2007, 162 Wash. 2d 365)“…filing of the statutory summons and complaint. See former RCW 59.12.070 (1927), amended by Laws of 2005, ch.…”
- Canterwood Place L.P. v. Thande (Court of Appeals of Washington 2001, 106 Wash. App. 844)“…he return date on an unlawful detainer summons issued under RCW 59.12.070. Accordingly, we affirm the trial court…”
- Canterwood Place LP v. Thande (Court of Appeals of Washington 2001, 25 P.3d 495)“…he return date on an unlawful detainer summons issued under RCW 59.12.070. Accordingly, we affirm the trial court…”
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§ 59.12.090Writ of restitution—Bond.Vigente
The plaintiff at the time of commencing an action of forcible entry or detainer or unlawful detainer, or at any time afterwards, may apply to the judge of the court in which the action is pending for a writ of restitution restoring to the plaintiff the property in the complaint described, and the judge shall order a writ of restitution to issue. The writ shall be issued by the clerk of the superior court in which the action is pending, and be returnable in twenty days after its date; but before any writ shall issue prior to judgment the plaintiff shall execute to the defendant and file in court a bond in such sum as the court or judge may order, with sufficient surety to be approved by the clerk, conditioned that the plaintiff will prosecute his or her action without delay, and will pay all costs that may be adjudged to the defendant, and all damages which he or she may sustain by reason of the writ of restitution having been issued, should the same be wrongfully sued out.
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Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- IBF, LLC v. Heuft (Court of Appeals of Washington 2007, 141 Wash. App. 624)“…eneral and does not explicitly require show cause hearings. RCW 59.12.090. In contrast, the Residential Landlord-…”
- Arthur Skinner, Res/cross-app V. Incity Properties Holdings Inc, App/cross-res (Court of Appeals of Washington 2025)“…e damages. They assert this relief was an error of law, as RCW 59.12.090 provides relief in the form of “the pr…”
- Allen Watkins & Janis Clark, Appellant's V. Esa Management (Court of Appeals of Washington 2024)“…Y IN SUPPORT OF MOTION FOR WRIT OF RESTITUTION PURSUANT TO RCW 59.12.090 and RESPONSE TO DEFENDANT’S MOTION TO…”
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§ 59.18.650Eviction of tenant, refusal to continue tenancy, end of periodic tenancy—Cause—Notice—Penalties. (Effective until January 1, 2028.)Vigentecitada en 2 de nuestros artículos
(1)(a) A landlord may not evict a tenant, refuse to continue a tenancy, or end a periodic tenancy except for the causes enumerated in subsection (2) of this section and as otherwise provided in this subsection. (b) If a landlord and tenant enter into a rental agreement that provides for the tenancy to continue for an indefinite period on a month-to-month or periodic basis after the agreement expires, the landlord may not end the tenancy except for the causes enumerated in subsection (2) of this section; however, a landlord may end such a tenancy at the end of the initial period of the rental agreement without cause only if: (i) At the inception of the tenancy, the landlord and tenant entered into a rental agreement between six and 12 months; and (ii) The landlord has provided the tenant before the end of the initial lease period at least 60 days' advance written notice ending the tenancy, served in a manner consistent with RCW 59.12.040.
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Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Amie Garrand, V Robin P. Cornett (Court of Appeals of Washington 2024, 550 P.3d 64)“…ng, to defend against the unlawful detainer as required by RCW 59.18.650(6)(b). Cornett also appeals the trial…”
- Gonzales v. Inslee (Washington Supreme Court 2023)“…statute that was suspended or limited, we note that RCW 59.18.650 squarely concerns landlords’ right to e…”
- Mark Brewer, V. Colleen Hill (Court of Appeals of Washington 2023, 525 P.3d 987)“…nt Act of 1973 (RLTA), ch. 59.18 RCW. The relevant statute, RCW 59.18.650(2)(i), allows owners or lessors sharing…”
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§ 11.130.265Basis for appointment of guardian for adult.Vigente
(1) On petition and after notice and hearing, the court may: (a) Appoint a guardian for an adult if the court finds by clear and convincing evidence that: (i) The respondent lacks the ability to meet essential requirements for physical health, safety, or self-care because the respondent is unable to receive and evaluate information or make or communicate decisions, even with appropriate supportive services, technological assistance, or supported decision making; (ii) Appointment is necessary to prevent significant risk of harm to the adult respondent's physical health, safety, or self-care; and (iii) The respondent's identified needs cannot be met by a protective arrangement instead of guardianship or other less restrictive alternative; or (b) With appropriate findings, treat the petition as one for a conservatorship under Article 4 of this chapter or protective arrangement under Article 5 of this chapter, issue any appropriate order, or dismiss the proceeding.
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- In the Matter of the Guardianship of: K.P. (Court of Appeals of Washington 2025)“…ead of guardianship or other less restrictive alternative. RCW 11.130.265(1)(a). Notably, “[t]he court may not es…”
- In Re Lucille W. Terwilliger (Court of Appeals of Washington 2026)“…ead of guardianship or other less restrictive alternative. RCW 11.130.265(1)(a). Additionally, a court order appo…”
- Shelley Erickson, V. Melanie Kelliainen (Court of Appeals of Washington 2026)“…I/7 (b) Subject to a guardianship under RCW 11.130.265 or adult subject to conservators…”
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§ 11.130.360Basis for appointment of conservator.Vigente
(1) On petition and after notice and hearing, the court may appoint a conservator for the property or financial affairs of a minor if the court finds by a preponderance of evidence that appointment of a conservator is in the minor's best interest, and: (a) If the minor has a parent, the court gives weight to any recommendation of the parent whether an appointment is in the minor's best interest; and (b) Either: (i) The minor owns funds or other property requiring management or protection that otherwise cannot be provided; (ii) The minor has or may have financial affairs that may be put at unreasonable risk or hindered because of the minor's age; or (iii) Appointment is necessary or desirable to obtain or provide funds or other property needed for the support, care, education, health, or welfare of the minor.
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- In the Matter of the Guardianship of: K.P. (Court of Appeals of Washington 2025)“…15 No. 39788-2-III In re Guardianship of K.P. RCW 11.130.360(2). A determination by the trial court…”
- Shelley Erickson, V. Melanie Kelliainen (Court of Appeals of Washington 2026)“…11.130.265 or adult subject to conservatorship under RCW 11.130.360; or (c) Who has a deve…”
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§ 4.24.355Action by person removed from premises pursuant to RCW 9A.52.105—Damages, costs, attorneys' fees.Vigente
All persons removed from premises pursuant to RCW 9A.52.105 on the basis of false statements made by a declarant pursuant to RCW 9A.52.115 shall have a cause of action to recover from the declarant for actual damages, together with costs and reasonable attorneys' fees.
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§ 61.24.005Definitions. (Effective until January 1, 2028.)Vigente
The definitions in this section apply throughout this chapter unless the context clearly requires otherwise. (1) "Affiliate of beneficiary" means any entity which controls, is controlled by, or is under common control with a beneficiary. (2) "Assessment" means all sums chargeable by the association against a unit, including any assessments levied for common expenses, fines or fees levied or imposed by the association pursuant to chapters 64.32, 64.34, 64.38, and 64.90 RCW or the governing documents, interest and late charges on any delinquent account, and all costs of collection incurred by the association in connection with the collection of a delinquent owner's account, including reasonable attorneys' fees. (3) "Association" means an association subject to chapter 64.32, 64.34, 64.38, or 64.90 RCW. (4) "Beneficiary" means the holder of the instrument or document evidencing the obligations secured by the deed of trust, excluding persons holding the same as security for a different obligation.
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Citada en 90 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2026
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Bain v. Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Washington Supreme Court 2012, 175 Wash. 2d 83)“…t evidencing the obligations secured by the deed of trust.” RCW 61.24.005(2). ¶2 Judge John C. Coughenour of th…”
- Brown v. Department of Commerce (Washington Supreme Court 2015, 184 Wash. 2d 509)“…Gose, supra, at 96. The DTA defines the relevant parties. RCW 61.24.005(2), (3), (7), (16). In the transaction’…”
- Walker v. Quality Loan Service Corp. (Court of Appeals of Washington 2013, 176 Wash. App. 294)“…s facts sufficient to show that Quality and Select violated RCW 61.24.005(2) and former RCW 61.24.010(2) because…”
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§ 7.28.080Color of title to vacant and unoccupied land.Vigente
Every person having color of title made in good faith to vacant and unoccupied land, who shall pay all taxes legally assessed thereon for seven successive years, he or she shall be deemed and adjudged to be the legal owner of said vacant and unoccupied land to the extent and according to the purport of his or her paper title. All persons holding under such taxpayer, by purchase, devise or descent, before said seven years shall have expired, and who shall continue to pay the taxes as aforesaid, so as to complete the payment of said taxes for the term aforesaid, shall be entitled to the benefit of this section: PROVIDED, HOWEVER, If any person having a better paper title to said vacant and unoccupied land shall, during the said term of seven years, pay the taxes as assessed on said land for any one or more years of said term of seven years, then and in that case such taxpayer, his heirs or assigns, shall not be entitled to the benefit of this section.
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Citada en 19 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2023
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- McCoy v. Lowrie (Washington Supreme Court 1953, 42 Wash. 2d 24)“…the taxes so assessed if he desired to escape the effect of RCW 7.28.080; also, that if there be no requested se…”
- Campbell v. Reed (Court of Appeals of Washington 2006, 134 Wash. App. 349)“…for more than seven consecutive years under RCW 7.28.070 or RCW 7.28.080. We hold that because Campbell failed t…”
- Williams v. Striker (Court of Appeals of Washington 1981, 29 Wash. App. 132)“…W. Mericle, Jr. (Mericle) 1 under the vacant land statute, RCW 7.28.080. 2 *134 Striker purchased the two v…”
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§ 7.28.083Adverse possession—Reimbursement of taxes or assessments—Payment of unpaid taxes or assessments—Awarding of costs and attorneys' fees.Vigente
(1) A party who prevails against the holder of record title at the time an action asserting title to real property by adverse possession was filed, or against a subsequent purchaser from such holder, may be required to: (a) Reimburse such holder or purchaser for part or all of any taxes or assessments levied on the real property during the period the prevailing party was in possession of the real property in question and which are proven by competent evidence to have been paid by such holder or purchaser; and (b) Pay to the treasurer of the county in which the real property is located part or all of any taxes or assessments levied on the real property after the filing of the adverse possession claim and which are due and remain unpaid at the time judgment on the claim is entered. (2) If the court orders reimbursement for taxes or assessments paid or payment of taxes or assessments due under subsection (1) of this section, the court shall determine how to allocate taxes or assessments between the property acquired by adverse possession and the property retained by the titleholder.
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Citada en 66 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2026
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Joseph Workman v. Jerald F. Klinkenberg (Court of Appeals of Washington 2018, 430 P.3d 716)“…14 No. 77105-1-1/15 RCW 7.28.083(3) provides: The prevailing par…”
- Stuart Mccoll v. Geoffrey Anderson (Court of Appeals of Washington 2018, 429 P.3d 1113)“…erson. The court also awarded Anderson attorney fees under RCW 7.28.083(3), which gives the trial court discret…”
- Robert Sydow v. Douglass Properties, LLC (Court of Appeals of Washington 2026)“…e entitled to his reasonable attorney fees and costs under RCW 7.28.083, to be determined by the trial court.…”
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§ 7.28.085Adverse possession—Forestland—Additional requirements—Exceptions.Vigente
(1) In any action seeking to establish an adverse claimant as the legal owner of a fee or other interest in forestland based on a claim of adverse possession, and in any defense to an action brought by the holder of record title for recovery of title to or possession of a fee or other interest in forestland where such defense is based on a claim of adverse possession, the adverse claimant shall not be deemed to have established open and notorious possession of the forestlands at issue unless, as a minimum requirement, the adverse claimant establishes by clear and convincing evidence that the adverse claimant has made or erected substantial improvements, which improvements have remained entirely or partially on such lands for at least ten years. If the interests of justice so require, the making, erecting, and continuous presence of substantial improvements on the lands at issue, in the absence of additional acts by the adverse claimant, may be found insufficient to establish open and notorious possession.
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Citada en 6 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2020
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Acord v. Pettit (Court of Appeals of Washington 2013, 174 Wash. App. 95)“…land by adverse possession under the law in effect in 1984. RCW 7.28.085 did not take effect until June 11, 1998…”
- Eddie E. Acord, et ux v. Britton K. Pettit, et ux (Court of Appeals of Washington 2013)“…adverse possession under the law in effect in 1984. RCW 7.28.085 did not take effect until June 11,…”
- Proctor v. Huntington (Washington Supreme Court 2010, 169 Wash. 2d 491)“…pleted their improvements to the land. RP at 914-15 (citing RCW 7.28.085). Proctor sued before 10 years had elap…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 7.28.090Adverse possession—Public lands—Adverse title in minors, persons under guardianship or conservatorship.Vigente
RCW 7.28.070 and 7.28.080 shall not extend to lands or tenements owned by the United States or this state, nor to school lands, nor to lands held for any public purpose. Nor shall they extend to lands or tenements when there shall be an adverse title to such lands or tenements, and the holder of such adverse title is a person under eighteen years of age, or has been placed under a guardianship under RCW 11.130.265 or has been placed under a conservatorship under RCW 11.130.360. However, such persons as aforesaid shall commence an action to recover such lands or tenements so possessed as aforesaid, within three years after the several disabilities herein enumerated shall cease to exist, and shall prosecute such action to judgment, or in case of vacant and unoccupied land shall, within the time last aforesaid, pay to the person or persons who have paid the same for his or her betterments, and the taxes, with interest on said taxes at the legal rate per annum that have been paid on said vacant and unimproved land.
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Citada en 17 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2022
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Kiely v. Graves (Washington Supreme Court 2012, 173 Wash. 2d 926)“…rest in the alley for use as a public thoroughfare and that RCW 7.28.090 precluded adverse possession of the all…”
- Paul Michel, Et Ano, V. City Of Seattle (Court of Appeals of Washington 2021, 498 P.3d 522)“…VERELLEN, J. — When the legislature enacted RCW 7.28.090, it shielded municipal “lands held for…”
- Erickson Bushling, Inc. v. Manke Lumber Co. (Court of Appeals of Washington 1995, 77 Wash. App. 495)“…anting partial summary judgment, the trial court noted that RCW 7.28.090, the general rule that adverse possessi…”
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Fuentes y referencias
- RCW 4.16.020 - Prescripción de acciones: diez años(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 7.28.050 - Usucapión: periodo de siete años con título registral conectado(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 7.28.070 - Usucapión: periodo de siete años con título aparente y pago de impuestos(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 59.12.030 - Definición de detentación ilegal(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 59.12.040 - Notificación del aviso(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 59.12.090 - Orden de restitución y fianza(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 59.18 - Ley de Arrendador e Inquilino Residencial(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 59.18.650 - Terminación del arrendamiento: requisitos de aviso(app.leg.wa.gov).gov
- RCW 9A.52.105 - Retiro de personas no autorizadas: declaración, responsabilidad, derechos(app.leg.wa.gov)
- RCW 9A.52.115 - Formulario de solicitud de retiro de intrusos(app.leg.wa.gov)
- RCW 7.28.080 - Título aparente sobre terreno vacante y desocupado(app.leg.wa.gov)
- RCW 7.28.090 - Excepciones: terrenos públicos y personas bajo incapacidad(app.leg.wa.gov)
- RCW 7.28.085 - Usucapión de terreno forestal: estándar más exigente(app.leg.wa.gov)
- RCW 7.28.083 - Usucapión: reembolso de impuestos, costas y honorarios de abogado(app.leg.wa.gov)