Leyes de Cámaras de Seguridad para Propietarios de Alquiler: Que Esta Permitido?

En todo Estados Unidos, un propietario (landlord) puede instalar cámaras de video en áreas comunes compartidas como pasillos, vestíbulos, estacionamientos y lavanderías por motivos de seguridad. Un propietario nunca puede colocar una cámara dentro de la unidad privada de un inquilino, en un baño, o en cualquier espacio con una expectativa razonable de privacidad. Las cámaras ocultas allí constituyen voyerismo criminal, y grabar audio puede activar la ley de escuchas ilegales (wiretap).

Alcance jurisdiccional: Esta página explica el marco nacional para la videovigilancia de propietarios en propiedades de alquiler, incluyendo la regla de áreas comunes, la prohibición dentro de la unidad, y la superposición del audio. Es información legal general, no asesoria legal. Para conocer la regla de consentimiento de grabación de su estado, consulte la página de leyes de grabación de ese estado.

Puede un Propietario Instalar Cámaras de Seguridad?

Si, en los lugares correctos. No existe un único estatuto federal sobre las cámaras de los propietarios. La regla proviene de los estatutos estatales de voyerismo y vigilancia ilegal, la ley estatal de propietario-inquilino, y la prueba de expectativa razonable de privacidad del derecho consuetudinario. Las cámaras están permitidas en áreas compartidas y comunes como entradas exteriores, pasillos, escaleras, vestíbulos, estacionamientos y lavanderías, porque los inquilinos no tienen una expectativa razonable de privacidad allí y los propietarios a menudo tienen el deber de mantener seguras las áreas comunes. Un analisis legislativo de Connecticut concluyó que la ley estatal permite implicitamente que los propietarios vigilen los pasillos y escaleras de alquileres multifamiliares exactamente por esa razón.

El límite estricto es el espacio privado. Un propietario no puede colocar una cámara dentro de la unidad de vivienda de un inquilino, en un baño, en un dormitorio, o en cualquier área donde una persona razonablemente esperaría privacidad. Esa línea no cambia según quien sea el dueño del edificio.

Las Cámaras Ocultas Dentro de una Unidad Son un Delito

Las cámaras secretas en espacios privados de alquiler son un delito penal, típicamente un delito grave, en prácticamente todos los estados. El estatuto de voyerismo con video de Florida nombra expresamente el interior de una vivienda residencial como un lugar con una expectativa razonable de privacidad. Nueva York trata la grabación secreta de una persona en un dormitorio o baño como vigilancia ilegal en segundo grado, un delito grave de clase E. Varios estatutos rechazan específicamente la defensa del propietario del edificio. California establece que no es una defensa contra la invasión criminal de la privacidad que quien grabó fuera un propietario, inquilino, empleador o socio de negocios.

Una cláusula del contrato de arrendamiento no puede solucionar esto. Ningún contrato de arrendamiento puede autorizar la grabación en un baño o dormitorio por encima de un estatuto penal. Si un inquilino descubre una cámara oculta dentro de su unidad, eso es casi con certeza un delito sin importar el lenguaje que este oculto en el contrato de alquiler.

La Grabación de Audio Eleva el Nivel de Exigencia

El video y el audio se tratan por separado, y el audio es más estricto. La Ley Federal de Escuchas Ilegales (Wiretap Act) y las leyes estatales de escuchas ilegales regulan el sonido. En los estados de consentimiento de todas las partes, como California, Florida, Illinois, Maryland, Massachusetts, Pensilvania y Washington, grabar las conversaciones de los inquilinos en un área común cerrada, como un pasillo estrecho o una lavandería, sin consentimiento, puede violar la ley de escuchas ilegales incluso donde una cámara de solo video sería legal. Esta es la razón por la que la mayoría de las cámaras de seguridad de alquiler graban solo video, o por la que los propietarios colocan avisos visibles donde se capta audio.

Los Derechos de Entrada No Son Derechos de Vigilancia

El derecho estatutario de un propietario a ingresar a la unidad para inspección o reparación, generalmente con aviso previo, no es un derecho a dejar un dispositivo de grabación. Ingresar para reparar un grifo no autoriza la vigilancia continua del espacio habitable del inquilino. Algunos estados reconocen excepciones limitadas. El estatuto de Michigan, por ejemplo, protege el monitoreo de seguridad dirigido por el propietario en una residencia a menos que se haga con un propósito lascivo, pero eso es inusual y no debe generalizarse a una unidad privada separada de un inquilino.

Para los alquileres de corto plazo, las reglas se están endureciendo. Airbnb prohibió todas las cámaras interiores a nivel mundial, a partir de abril de 2024, independientemente de la divulgación, y las cámaras exteriores deben divulgarse. Una cámara oculta en interiores en un alquiler de corto plazo también es voyerismo criminal bajo la ley estatal, así que la prohibición de la plataforma y el estatuto penal apuntan en la misma dirección.

Tenga cuidado: Divulgar las cámaras de video visibles en áreas comunes es una buena práctica pero no siempre es un requisito legal. El audio encubierto en un área común cerrada es un asunto diferente y puede ser ilegal por si solo. Mantenga las cámaras de solo video en espacios compartidos a menos que tenga consentimiento.