North Dakota
Derechos de los ocupantes y leyes de prescripción adquisitiva en Dakota del Norte (2026)
Dakota del Norte establece uno de los plazos de prescripción adquisitiva más largos del país: un ocupante generalmente debe ocupar el terreno de forma abierta y continua durante 20 años antes de que cualquier tribunal considere un reclamo de titularidad. Existe una vía más rápida de 10 años para los reclamantes que poseen color de título y pagan impuestos sobre la propiedad durante todo el periodo. Los propietarios pueden desalojar a los ocupantes no autorizados mediante el proceso de desalojo en el tribunal de distrito de Dakota del Norte conforme al N.D. Cent. Code cap. 47-32.
Información verificada por última vez el 27 de mayo de 2026. Este artículo ofrece información legal general, no asesoría legal.
Alcance jurisdiccional: Este artículo cubre únicamente los derechos de los ocupantes y la ley de prescripción adquisitiva de Dakota del Norte. Para una comparación de los 50 estados, consulte la guía nacional de derechos de los ocupantes.
Prescripción Adquisitiva en Dakota del Norte: Las Vías de 20 y 10 Años
La Vía Base de 20 Años
La regla principal de prescripción adquisitiva de Dakota del Norte aparece en el N.D. Cent. Code § 28-01-04, que establece un periodo de prescripción de 20 años para cualquier acción de recuperación u obtención de la posesión de un bien inmueble. Una persona que ocupa un terreno durante 20 años o más bajo las condiciones requeridas puede alegar la prescripción adquisitiva como defensa si el propietario original intenta recuperar la propiedad después de que expire ese periodo.
Para tener éxito en un reclamo, un ocupante en Dakota del Norte debe demostrar que su posesión fue:
- Real: el reclamante uso y ocupó físicamente el terreno de una manera consistente con su naturaleza.
- Abierta y notoria: la ocupación fue visible y evidente, lo que le dio al verdadero propietario un aviso razonable de que alguien estaba usando el terreno.
- Exclusiva: el reclamante no compartió la posesión con el verdadero propietario ni con el público en general.
- Continua: la ocupación duro sin interrupción significativa durante todo el periodo legal.
- Hostil: el reclamante poseyó el terreno sin el permiso del propietario y sin reconocer el título superior del propietario.
Los tribunales de Dakota del Norte han aplicado estos elementos de forma estricta. Un reclamante que no puede satisfacer cada elemento durante los 20 años completos no adquirira la titularidad sin importar cuanto tiempo haya ocupado el terreno. El reloj de 20 años comienza a correr desde la fecha en que inicio la ocupación hostil, abierta y exclusiva, no desde la fecha en que el propietario descubrió por primera vez la intrusión.
No se requiere el pago de impuestos sobre la propiedad para satisfacer la vía de 20 años. Esto distingue la vía base de Dakota del Norte de la alternativa más corta descrita a continuación.
La Vía de 10 Años con Color de Título y Pago de Impuestos
Dakota del Norte también ofrece una vía más corta hacia la titularidad conforme al N.D. Cent. Code § 47-06-03. Conforme a esta disposición, un reclamante que posee color de título sobre un bien inmueble y paga todos los impuestos tasados contra esa propiedad durante 10 años consecutivos puede establecer un reclamo de titularidad mediante la prescripción adquisitiva.
"Color de título" significa que el reclamante posee un instrumento escrito (como una escritura, una sentencia o una orden de sucesión) que parece, en apariencia, transferir la titularidad, pero que es defectuoso en algún aspecto legal. Un reclamante que simplemente ocupa un terreno sin ningún instrumento escrito no puede usar la vía de 10 años y debe satisfacer en su lugar el requisito de 20 años.
El requisito de pago de impuestos cumple una función importante de política publica: recompensa a los reclamantes que trataron la propiedad como propia para fines civicos y financieros, y penaliza a los propietarios que permitieron que un instrumento defectuoso quedara sin impugnar mientras otra persona pagaba las facturas de impuestos. Para usar esta vía, el reclamante debe pagar cada tasación anual de impuestos sobre la parcela en disputa sin interrupción durante el periodo de 10 años. Un solo año de impuestos sin pagar puede romper la cadena.
El N.D. Cent. Code § 28-01-08 aborda de manera más amplia la prescripción adquisitiva basada en un instrumento escrito, confirmando que la posesión bajo un instrumento escrito o una sentencia también encaja dentro de la estructura de prescripción de 20 años del Capítulo 28-01. La vía de pago de impuestos de 10 años conforme al § 47-06-03 funciona como una concesión de título afirmativa y separada cuando se prueban tanto el color de título como el pago continuo de impuestos.
Lo Que la Prescripción Adquisitiva No Cubre
Ocupar un terreno propiedad del Estado de Dakota del Norte no genera una titularidad que el estado deba respetar. El N.D. Cent. Code § 47-06-01 establece que la ocupación, sin importar su duración, confiere una titularidad "sufficient against all except the state" (suficiente frente a todos, excepto frente al estado) y frente a quienes posean por prescripción, accesión, transferencia, testamento o sucesión. Sin embargo, la idea generalizada de que los plazos de prescripción nunca corren contra el gobierno no es exacta en Dakota del Norte. El § 28-01-01 sí establece un límite para las propias demandas del estado: este no puede demandar respecto de un bien inmueble a menos que su derecho o título se haya originado dentro de los cuarenta años anteriores a la acción, o que el estado, o quienes le transmitieron el derecho, hayan recibido las rentas y frutos de la propiedad dentro de esos cuarenta años. La excepción del § 47-06-01 se refiere específicamente al estado, por lo que quien trate con un terreno de un condado, ciudad u otra subdivisión política no debe asumir que aplica la misma regla sin verificarlo primero. Además, un reclamante que ingresó con el permiso del propietario (incluso un permiso que después venció) generalmente no puede establecer el elemento de hostilidad, porque los tribunales presumirán que la ocupación fue consentida.
La union de posesiones (tacking), es decir, la combinación de periodos sucesivos de prescripción adquisitiva por diferentes reclamantes en privacidad de posesión entre sí, esta reconocida en Dakota del Norte, lo que le permite a un comprador que heredo el reclamo de un ocupante sumar el tiempo de posesión del predecesor al propio.
Como Desalojar a un Ocupante en Dakota del Norte
Sin Desalojo por Mano Propia
La ley de Dakota del Norte no permite que los propietarios desalojen a los ocupantes por la fuerza. Cambiar las cerraduras mientras alguien ocupa una propiedad, cortar los servicios o retirar físicamente las pertenencias de una persona sin una orden judicial puede exponer al propietario a responsabilidad civil. La única vía legal para desalojar a un ocupante no autorizado es a través del proceso de desalojo supervisado por un tribunal.
Notifique un Aviso de Desalojo
Antes de presentar la demanda ante el tribunal, un propietario debe notificar al ocupante un aviso escrito de desalojo del inmueble. Para un ocupante que nunca tuvo un contrato de arrendamiento, un aviso de 3 días suele ser apropiado para establecer el registro fáctico, aunque el § 47-32-02 exige el aviso escrito de tres días de intención de desalojar únicamente en las acciones promovidas conforme a los incisos 4, 5, 6 y 8 del § 47-32-01, por lo que una acción fundada en los incisos 1 a 3 no conlleva ese requisito legal de aviso. El aviso debe identificar claramente la propiedad, exigir que el ocupante se marche y declarar el motivo del desalojo.
Presente una Acción de Desalojo en el Tribunal de Distrito
Si el ocupante no desaloja después del periodo de aviso, el propietario presenta una acción de desalojo (también llamada acción de retención ilegal) en el tribunal de distrito de Dakota del Norte del condado donde se ubica la propiedad. El estatuto que rige es el N.D. Cent. Code cap. 47-32.
El § 47-32-01 enumera ocho motivos por los cuales procede una acción de desalojo, y los que alcanzan a un ocupante ilegal son los tres primeros. El inciso 1 cubre a la parte que "by force, intimidation, fraud, or stealth, has entered upon the prior actual possession of real property of another and detains the same" (por la fuerza, intimidación, fraude o sigilo, ha ingresado a la posesión real previa de un bien inmueble ajeno y la retiene). El inciso 2 cubre a la parte que, tras ingresar pacíficamente a un bien inmueble, "turns out by force, threats, or menacing conduct the party in possession" (expulsa por la fuerza, amenazas o conducta intimidante a la parte que se encontraba en posesión). El inciso 3 cubre a la parte que "by force or by menaces and threats of violence, unlawfully holds and keeps the possession of any real property, whether the possession was acquired peaceably or otherwise" (por la fuerza o mediante amenazas y amagos de violencia, mantiene y conserva ilegalmente la posesión de cualquier bien inmueble, ya sea que la posesión se haya adquirido pacíficamente o no).
El motivo de retención indebida (holdover) del inciso 4 no alcanza a un ocupante ilegal. Se aplica al arrendatario, en persona o por subarrendatario, que permanece en el inmueble después de que termina el arrendamiento o expira el plazo, o que no paga la renta dentro de los tres días siguientes a su vencimiento. El propietario debe invocar el inciso que corresponda a la forma en que el ocupante tomó posesión.
El tribunal fijará una fecha de audiencia. El propietario debe notificar al ocupante una citación y una demanda.
En la audiencia, el propietario presenta evidencia de que posee la titularidad o un derecho de posesión y de que el ocupante mantiene una posesión ilegal. Si el ocupante alega la prescripción adquisitiva, este tiene la carga de probar todos los elementos requeridos. Los tribunales no conceden reclamos de prescripción adquisitiva a la ligera, particularmente cuando el periodo legal no ha transcurrido.
Si el tribunal falla a favor del propietario, emite un auto de desalojo. Un oficial de la ley, normalmente el alguacil del condado, lleva a cabo el desalojo físico del ocupante y sus pertenencias. El propietario no debe intentar desalojar al ocupante sin el alguacil.
Sin Ley de Desalojo Acelerado en 2024 o 2025
Varios estados promulgaron legislación en 2024 y 2025 que creo procedimientos de desalojo acelerados o administrativos para ocupantes fuera del proceso judicial tradicional. Dakota del Norte no promulgó ninguna ley de este tipo en las sesiones legislativas de 2023-2024 o 2025. Los propietarios en Dakota del Norte aún deben proceder mediante el proceso de desalojo del tribunal de distrito conforme al cap. 47-32.
Pasos Prácticos para los Propietarios
- Documente la ocupación no autorizada con fotografías, registros fechados y cualquier comunicación escrita con el ocupante.
- Revise los registros de titularidad para confirmar que no exista ningún instrumento escrito que pudiera darle al ocupante color de título, y verifique los registros de impuestos del condado para confirmar quien ha pagado los impuestos sobre la propiedad.
- Consulte a un abogado de bienes raíces de Dakota del Norte antes de presentar la demanda, particularmente si el ocupante ha ocupado el terreno durante muchos años o alega poseer un instrumento escrito.
- Presente la acción de desalojo con prontitud. Cada día de inacción se suma al reloj de prescripción adquisitiva del ocupante.
- Después de que el tribunal emita un auto de desalojo, coordine con el alguacil del condado para un desalojo legal.
Preguntas Frecuentes sobre los Derechos de los Ocupantes en Dakota del Norte
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Aviso legal: Este artículo es información legal general sobre los derechos de los ocupantes y la ley de prescripción adquisitiva de Dakota del Norte. No es asesoría legal ni crea una relación abogado-cliente. Las leyes pueden cambiar y las circunstancias individuales varían. Si enfrenta una situación de ocupación o cree que tiene un reclamo de prescripción adquisitiva en Dakota del Norte, consulte a un abogado de bienes raíces con licencia en Dakota del Norte.
Guía nacional de derechos de los ocupantes
Última actualización: 27 de mayo de 2026.
Los estatutos citados reflejan su versión vigente al 27 de mayo de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo debe permanecer un ocupante en Dakota del Norte para reclamar la prescripción adquisitiva?
El periodo estándar es de 20 años de posesión abierta, hostil, exclusiva y continua conforme al N.D. Cent. Code § 28-01-04. Un reclamante con color de título que paga impuestos sobre la propiedad durante todo el periodo puede calificar bajo la vía más corta de 10 años del § 47-06-03.
¿Debe un ocupante en Dakota del Norte pagar impuestos sobre la propiedad para reclamar la prescripción adquisitiva?
No para la vía estándar de 20 años. El pago de impuestos solo se requiere para la vía alternativa de 10 años conforme al § 47-06-03, que también exige que el reclamante posea color de título.
¿Qué es el color de título en Dakota del Norte?
El color de título es un instrumento escrito, como una escritura o una sentencia, que parece transferir la titularidad pero que es legalmente defectuoso de alguna manera. Poseer color de título es uno de los dos requisitos para usar la vía de prescripción adquisitiva de 10 años. Sin un instrumento escrito, un reclamante debe satisfacer el estándar de 20 años.
¿Puede un propietario en Dakota del Norte desalojar a un ocupante sin ir a los tribunales?
No. El desalojo por mano propia, como cambiar las cerraduras o retirar pertenencias sin una orden judicial, no está permitido conforme a la ley de Dakota del Norte y puede exponer al propietario a responsabilidad civil. El desalojo debe realizarse a través del proceso de desalojo en el tribunal de distrito conforme al N.D. Cent. Code cap. 47-32, con la ejecución del alguacil del condado.
¿Existe una ley de desalojo acelerado de ocupantes en Dakota del Norte?
No. Dakota del Norte no promulgó ningún procedimiento de desalojo acelerado o administrativo de ocupantes en 2024 o 2025. Los propietarios aún deben usar el proceso estándar de desalojo del tribunal de distrito.
¿Qué tribunal se encarga de los desalojos de ocupantes en Dakota del Norte?
Las acciones de desalojo se presentan en el tribunal de distrito de Dakota del Norte del condado donde se ubica la propiedad, conforme al N.D. Cent. Code cap. 47-32. Después de que el tribunal emite un auto de desalojo, el alguacil del condado lleva a cabo el desalojo.
¿Puede un ocupante reclamar la prescripción adquisitiva contra un terreno estatal de Dakota del Norte?
No. El N.D. Cent. Code § 47-06-01 establece que la ocupación confiere una titularidad válida frente a todos, excepto frente al estado, por lo que el tiempo que se pase ocupando un terreno estatal no llega a convertirse en una titularidad que el estado deba reconocer. La idea más amplia de que ningún plazo de prescripción corre jamás contra el gobierno no es exacta en Dakota del Norte: el § 28-01-01 impide que el estado demande respecto de un bien inmueble a menos que su derecho o título se haya originado dentro de los cuarenta años anteriores a la acción, o que el estado, o quienes le transmitieron el derecho, hayan recibido las rentas y frutos de la propiedad dentro de esos cuarenta años.
Actualizaciones
Se corrigió la sección de desalojo para citar los motivos reales del N.D. Cent. Code § 47-32-01 que alcanzan a un ocupante ilegal, y se reescribió el análisis sobre terrenos estatales conforme a los §§ 47-06-01 y 28-01-01 tras confirmar que Dakota del Norte sí aplica un límite de cuarenta años a las demandas del propio estado sobre bienes inmuebles.
La ley detrás de este artículo
Este artículo se apoya en las disposiciones legales a continuación, conservadas en nuestro propio registro jurídico y obtenidas de la fuente oficial. Toque una sección para leer el texto vigente.
North Dakota Century Code
§ 28-01-04Actions for recovery or possession of real property - LimitationsVigente
No action for the recovery of real property or for the possession thereof may be maintained, unless the plaintiff, or the plaintiff's ancestor, predecessor, or grantor, was seized or possessed of the premises in question within twenty years before the commencement of such action.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-09-08 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en ndlegis.gov
§ 47-06-03Title to real property - Adverse possessionVigente
A title to real property, vested in any person who has been or hereafter shall be, either alone or including those under whom that person claims, in the actual open adverse and undisputed possession of the land under such title for a period of ten years and who, either alone or including those under whom that person claims, shall have paid all taxes and assessments legally levied thereon, shall be valid in law. Possession by a county under tax deed shall not be deemed adverse. A contract for deed shall constitute color of title within the meaning of this section from and after the execution of such contract.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-30 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en ndlegis.gov
Citada en 3 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2018
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- State Bank & Trust of Kenmare v. Brekke (North Dakota Supreme Court 1999, 602 N.W.2d 681)“…C.C. § 28-01-04 the required period is twenty years. Under N.D.C.C. § 47-06-03 one can acquire title by adverse posses…”
- Interest of Z.R. (North Dakota Supreme Court 1999, 1999 ND 214)“…C.C. § 28-01-04 the required period is twenty years. Under N.D.C.C. § 47-06-03 one can acquire title by adverse posses…”
- Siana Oil & Gas Co., LLC v. Dublin Co. (North Dakota Supreme Court 2018, 915 N.W.2d 134)“…s. A claim for adverse possession is statutorily defined by N.D.C.C. § 47-06-03 and requires "actual open adverse and u…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 28-01-08Adverse possession when based upon written instrumentVigente
Whenever it appears that the occupant, or those under whom the occupant claims, entered into the possession of premises under a claim of title exclusive of any other right, founding such claim upon a written instrument as being a conveyance of the premises in question, or upon the decree or judgment of a competent court, and that there has been a continued occupation and possession of the premises included in such instrument, decree or judgment, or of some part of such premises, under such claim for twenty years, the premises so included must be deemed to have been held adversely.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-30 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en ndlegis.gov
§ 28-01-07Presumption against adverse possession of real estateVigente
In every action for the recovery of real property or for the possession thereof, the person establishing a legal title to the premises must be presumed to have been possessed thereof within the time required by law, and the occupation of such premises by any other person must be deemed to have been under and in subordination to the legal title, unless it appears that such premises have been held and possessed adversely to such legal title for twenty years before the commencement of such action.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-30 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en ndlegis.gov
Citada en 12 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2025
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Gruebele v. Geringer (North Dakota Supreme Court 2002, 640 N.W.2d 454)“…y presumption of possession by the record titleholder under N.D.C.C. § 28-01-07, which provides: 28-01-07. Presu…”
- Roth v. Meyer (North Dakota Supreme Court 2025, 2025 ND 116)“…wnership by the occupant. For the continuous element, N.D.C.C. § 28-01-07 provides a presumption against th…”
- Gimbel v. Magrum (North Dakota Supreme Court 2020, 947 N.W.2d 891)“…19 ND 230, ¶¶ 12-14, 933 N.W.2d 84: “Generally, N.D.C.C. § 28-01-07 provides a presumption against the…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 47-32-01When eviction maintainableVigente
An action of eviction to recover the possession of real estate is maintainable in the proper district court when: A party, by force, intimidation, fraud, or stealth, has entered upon the prior actual possession of real property of another and detains the same. A party, after peaceably entering upon real property, turns out by force, threats, or menacing conduct the party in possession. A party, by force or by menaces and threats of violence, unlawfully holds and keeps the possession of any real property, whether the possession was acquired peaceably or otherwise. A lessee, in person or by subtenant, holds over after the termination of the lease or expiration of the lessee's term, or fails to pay rent for three days after the rent is due. A party continues in possession after a sale of the real property under mortgage, execution, order, or any judicial process and after the expiration of the time fixed by law for redemption, or after the execution and delivery of a deed, or after the cancellation and termination of any contract for deed, bond for deed, or other instrument for the future conveyance of real estate or equity in the real estate.
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Citada en 14 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 2025
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- Cheetah Properties 1, LLC v. Panther Pressure Testers, Inc. (North Dakota Supreme Court 2016, 879 N.W.2d 423)“…o not dispute-that Cheetah was entitled to possession under N.D.C.C. § 47-32-01(4). [¶ 8]- “An eviction to recov…”
- Abelmann v. SmartLease USA, L.L.C. (North Dakota Supreme Court 2014, 856 N.W.2d 747)“…worth, 2014 ND 85, ¶ 6 , 845 N.W.2d 306 . Under N.D.C.C. §§ 47-32-01(4) and (8), an eviction action to recov…”
- Boutrous v. Transform Operating Stores (North Dakota Supreme Court 2023, 987 N.W.2d 350)“…aterial breach of the written lease agreement. [¶13] Under N.D.C.C. § 47-32-01(8), an eviction action may be brought t…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 28-01-01Actions relating to real estate brought by state of North Dakota - LimitationsVigentecitada en 2 de nuestros artículos
The state of North Dakota will not sue any person for or in respect to any real property or the issues or profits thereof by reason of the right or title of the state to the same, unless: Such right or title has accrued within forty years before any action or other proceeding for the same shall be commenced; or The state or those from whom it claims have received the rents and profits of such real property or of some part thereof within the space of forty years.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-30 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en ndlegis.gov
Citada en 1 resoluciones judiciales de nuestra colecciónResolución más reciente que la cita en nuestra colección: 1994
Resoluciones que citan esta sección en nuestra colección:
- State Ex Rel. Sprynczynatyk v. Mills (North Dakota Supreme Court 1994, 523 N.W.2d 537)“…965), adverse possession, and the statute of limitations in N.D.C.C. § 28-01-01. We disagree. In Perry v. Erling ,…”
Identificado automáticamente a partir de las opiniones judiciales que citan esta sección; no es un ranking de qué caso prevalece.
§ 47-06-01Title by occupancyVigente
Occupancy for any period confers a title sufficient against all except the state and those who have title by prescription, accession, transfer, will, or succession.
Texto oficial (extracto) · verificado el 2026-07-30 · Lea el texto completo en nuestra biblioteca legal · Verifique en ndlegis.gov
Fuentes y referencias
- N.D. Cent. Code § 28-01-04 - Acciones para la recuperacion o posesion de bienes inmuebles, prescripcion(ndlegis.gov)
- N.D. Cent. Code § 28-01-07 - Presuncion contraria a la prescripcion adquisitiva de bienes inmuebles(ndlegis.gov)
- N.D. Cent. Code § 28-01-08 - Prescripcion adquisitiva basada en un instrumento escrito(ndlegis.gov)
- N.D. Cent. Code § 47-06-03 - Titularidad de bienes inmuebles, prescripcion adquisitiva(ndlegis.gov)
- N.D. Cent. Code cap. 47-32 - Desalojo(ndlegis.gov)
- N.D. Cent. Code § 47-32-01, Cuándo procede el desalojo (ocho motivos enumerados), y § 47-32-02, aviso de intención de desalojar(ndlegis.gov)
- N.D. Cent. Code § 28-01-01, Acciones relativas a bienes raíces promovidas por el Estado de Dakota del Norte, prescripción (cuarenta años)(ndlegis.gov)
- N.D. Cent. Code § 47-06-01, Titularidad por ocupación, suficiente frente a todos excepto frente al estado(ndlegis.gov)