Reglas de Cámaras de Seguridad de la HOA: ¿Puede Obligarlo a Retirarla?

La mayoría de las HOA no pueden prohibir de forma total la cámara de seguridad o el timbre con video de un propietario en la propiedad que este controla. Una asociación puede regular el tamaño, la ubicación y la apariencia de una cámara a través de sus CC&R y reglas arquitectonicas, y varios estados protegen por ley el derecho de un residente a instalar una.

Alcance de jurisdicción: Esta página explica el marco nacional sobre como una asociación de propietarios puede y no puede regular las cámaras de seguridad, además de estatutos estatales destacados. Es información legal general, no asesoramiento legal. Para las reglas penales de grabación en su estado, consulte la página de leyes de cámaras de vigilancia de su estado.

¿Puede una HOA Obligarlo a Retirar una Cámara de Seguridad?

Generalmente no, si la cámara esta en una propiedad que usted controla y sus documentos rectores no la prohíben claramente. Una HOA es una creación contractual. Su poder proviene de los convenios, condiciones y restricciones registrados (CC&R), los estatutos y cualquier norma arquitectónica adoptada bajo ellos. No tiene autoridad más allá de lo que esos documentos y el estatuto estatal de interés común le otorgan. Eso significa que la primera pregunta nunca es lo que prefiere la junta directiva. Es lo que realmente dicen los documentos.

Cuando los documentos abordan las cámaras, los tribunales generalmente interpretan las restricciones de manera restrictiva y exigen que sean razonables y se apliquen de forma pareja a todos los propietarios. Una regla que limita cuantas cámaras puede montar, que tan grandes son, como se sujetan al edificio o hacia donde apuntan es el tipo de restricción que las asociaciones aplican de forma habitual. Una regla que prohíbe por completo todas las cámaras de seguridad es mucho más débil, especialmente cuando un estatuto estatal protege el derecho a instalar una.

Estados Que Protegen las Cámaras de los Propietarios

Un puñado de estados han intervenido para limitar lo que puede hacer una asociación. Texas prohíbe que una asociación de propietarios de bienes raíces haga cumplir un convenio restrictivo que impida a un propietario instalar medidas de seguridad, incluida una cámara de seguridad, en su propia propiedad, aunque el estatuto no aplica a los condominios ni a las asociaciones de propietarios de propiedades mixtas maestras. La asociación aún puede regular artículos colocados fuera de esa propiedad y puede establecer reglas razonables de cercado, pero la prohibición total desaparece. Hawai llega a un resultado similar para los condominios, permitiendo que el propietario de una unidad instale cámaras en el espacio que controla exclusivamente sin aprobación de la junta.

La mayoría de los estados no tienen un estatuto específico sobre cámaras. En California, Arizona, Nevada, Illinois y Virginia, el análisis recae en el estándar de razonabilidad y la autoridad arquitectónica de la asociación. California no tiene un estatuto que mencione las cámaras, pero sus reglas que exigen que las normas de operación de la HOA sean razonables y estén dentro de la autoridad de la junta hacen difícil sostener una prohibición categórica, y la legislatura ha limitado repetidamente el control de la HOA sobre artículos como banderas y paneles solares. El estatuto de comunidades planificadas de Arizona protege banderas y varios tipos de letreros, pero no dice nada sobre cámaras, por lo que la autoridad allí recae por completo en los CC&R.

Lo Que una HOA Aun Puede Controlar

Incluso cuando un propietario tiene un derecho protegido para instalar una cámara, la asociación conserva un poder real sobre los detalles. Puede exigir una revisión arquitectónica del método de montaje y la apariencia del dispositivo. Puede exigirle que reoriente o cubra una cámara que apunte hacia la ventana o el patio cercado de un vecino. Puede regular o prohibir las cámaras colocadas en áreas comunes, paredes compartidas y los elementos comunes limitados de un condominio, porque usted no controla exclusivamente ese espacio.

Los requisitos de aprobación generalmente son exigibles. Lo que una HOA no puede hacer es usar un proceso de aprobación como una vía indirecta para negar las cámaras por completo en un estado o situación donde el propietario tiene un derecho protegido para instalar una en la propiedad que controla. Si su junta aprueba una regla nueva que prohíbe todas las cámaras visibles y trata de aplicarla a un dispositivo que usted instalo años atrás, examine detenidamente si la regla puede alcanzarlo.

La Grabación de Audio Cambia el Análisis

El video y el audio siguen reglas diferentes, y el audio es el mayor riesgo legal. Apuntar una cámara hacia un área común o la calle generalmente es legal porque nadie tiene allí una expectativa razonable de privacidad. La mayoría de los conflictos por cámaras de la HOA son disputas contractuales sobre la ubicación, no delitos. En el momento en que un dispositivo graba el sonido de conversaciones privadas, la ley estatal de escuchas y espionaje se aplica además de las reglas de la HOA.

En estados de consentimiento de todas las partes como California, Florida, Pensilvania, Massachusetts, Illinois, Maryland y Washington, grabar una conversación confidencial sin el consentimiento de todos los participantes puede ser un delito sin importar quien aprobó el dispositivo o quien es dueño del lugar donde esta montado. Por esta razón, muchas asociaciones desactivan los micrófonos de las cámaras en áreas comunes, y los propietarios a menudo apagan el audio de los timbres con video que apuntan hacia lugares donde los vecinos se reúnen y conversan.

Vivienda Justa y Adaptaciones por Discapacidad

La ley federal puede anular por completo una regla de la HOA. Bajo la Ley de Vivienda Justa, una asociación debe otorgar una adaptación o modificación razonable cuando un residente necesita una cámara debido a una discapacidad, a menos que hacerlo represente una carga financiera indebida o una alteración fundamental. Una preocupación de seguridad documentada relacionada con una discapacidad puede obligar a la junta a permitir una cámara que los CC&R prohibirian de otro modo. La orientación federal sobre este deber se aplica tanto a las asociaciones de propietarios como a las de condominios.

Tenga cuidado: Una multa solo es válida por una violación real de una regla exigible, razonable y aplicada de forma pareja. Si su cámara esta en su propia propiedad en un estado que la protege, la multa podría no ser exigible. Confirme que la regla sea anterior a su instalación y que la junta haya seguido los pasos de aviso y audiencia establecidos en sus documentos.