Reglas de Camaras de Seguridad de la HOA: ¿Puede Obligarlo a Retirarla?

La mayoria de las HOA no pueden prohibir de forma total la camara de seguridad o el timbre con video de un propietario en la propiedad que este controla. Una asociacion puede regular el tamano, la ubicacion y la apariencia de una camara a traves de sus CC&R y reglas arquitectonicas, y varios estados protegen por ley el derecho de un residente a instalar una.

Alcance de jurisdiccion: Esta pagina explica el marco nacional sobre como una asociacion de propietarios puede y no puede regular las camaras de seguridad, ademas de estatutos estatales destacados. Es informacion legal general, no asesoramiento legal. Para las reglas penales de grabacion en su estado, consulte la pagina de leyes de camaras de vigilancia de su estado.

¿Puede una HOA Obligarlo a Retirar una Camara de Seguridad?

Generalmente no, si la camara esta en una propiedad que usted controla y sus documentos rectores no la prohiben claramente. Una HOA es una creacion contractual. Su poder proviene de los convenios, condiciones y restricciones registrados (CC&R), los estatutos y cualquier norma arquitectonica adoptada bajo ellos. No tiene autoridad mas alla de lo que esos documentos y el estatuto estatal de interes comun le otorgan. Eso significa que la primera pregunta nunca es lo que prefiere la junta directiva. Es lo que realmente dicen los documentos.

Cuando los documentos abordan las camaras, los tribunales generalmente interpretan las restricciones de manera restrictiva y exigen que sean razonables y se apliquen de forma pareja a todos los propietarios. Una regla que limita cuantas camaras puede montar, que tan grandes son, como se sujetan al edificio o hacia donde apuntan es el tipo de restriccion que las asociaciones aplican de forma habitual. Una regla que prohibe por completo todas las camaras de seguridad es mucho mas debil, especialmente cuando un estatuto estatal protege el derecho a instalar una.

Estados Que Protegen las Camaras de los Propietarios

Un puñado de estados han intervenido para limitar lo que puede hacer una asociacion. Texas prohibe que una asociacion de propietarios de bienes raices haga cumplir un convenio restrictivo que impida a un propietario instalar medidas de seguridad, incluida una camara de seguridad, en su propia propiedad. La asociacion aun puede regular articulos colocados fuera de esa propiedad y puede establecer reglas razonables de cercado, pero la prohibicion total desaparece. Hawai llega a un resultado similar para los condominios, permitiendo que el propietario de una unidad instale camaras en el espacio que controla exclusivamente sin aprobacion de la junta.

La mayoria de los estados no tienen un estatuto especifico sobre camaras. En California, Arizona, Nevada, Illinois y Virginia, el analisis recae en el estandar de razonabilidad y la autoridad arquitectonica de la asociacion. California no tiene un estatuto que mencione las camaras, pero sus reglas que exigen que las normas de operacion de la HOA sean razonables y esten dentro de la autoridad de la junta hacen dificil sostener una prohibicion categorica, y la legislatura ha limitado repetidamente el control de la HOA sobre articulos como banderas y paneles solares. El estatuto de comunidades planificadas de Arizona protege banderas y varios tipos de letreros, pero no dice nada sobre camaras, por lo que la autoridad alli recae por completo en los CC&R.

Lo Que una HOA Aun Puede Controlar

Incluso cuando un propietario tiene un derecho protegido para instalar una camara, la asociacion conserva un poder real sobre los detalles. Puede exigir una revision arquitectonica del metodo de montaje y la apariencia del dispositivo. Puede exigirle que reoriente o cubra una camara que apunte hacia la ventana o el patio cercado de un vecino. Puede regular o prohibir las camaras colocadas en areas comunes, paredes compartidas y los elementos comunes limitados de un condominio, porque usted no controla exclusivamente ese espacio.

Los requisitos de aprobacion generalmente son exigibles. Lo que una HOA no puede hacer es usar un proceso de aprobacion como una via indirecta para negar las camaras por completo en un estado o situacion donde el propietario tiene un derecho protegido para instalar una en la propiedad que controla. Si su junta aprueba una regla nueva que prohibe todas las camaras visibles y trata de aplicarla a un dispositivo que usted instalo anos atras, examine detenidamente si la regla puede alcanzarlo.

La Grabacion de Audio Cambia el Analisis

El video y el audio siguen reglas diferentes, y el audio es el mayor riesgo legal. Apuntar una camara hacia un area comun o la calle generalmente es legal porque nadie tiene alli una expectativa razonable de privacidad. La mayoria de los conflictos por camaras de la HOA son disputas contractuales sobre la ubicacion, no delitos. En el momento en que un dispositivo graba el sonido de conversaciones privadas, la ley estatal de escuchas y espionaje se aplica ademas de las reglas de la HOA.

En estados de consentimiento de todas las partes como California, Florida, Pensilvania, Massachusetts, Illinois, Maryland y Washington, grabar una conversacion confidencial sin el consentimiento de todos los participantes puede ser un delito sin importar quien aprobo el dispositivo o quien es dueno del lugar donde esta montado. Por esta razon, muchas asociaciones desactivan los microfonos de las camaras en areas comunes, y los propietarios a menudo apagan el audio de los timbres con video que apuntan hacia lugares donde los vecinos se reunen y conversan.

Vivienda Justa y Adaptaciones por Discapacidad

La ley federal puede anular por completo una regla de la HOA. Bajo la Ley de Vivienda Justa, una asociacion debe otorgar una adaptacion o modificacion razonable cuando un residente necesita una camara debido a una discapacidad, a menos que hacerlo represente una carga financiera indebida o una alteracion fundamental. Una preocupacion de seguridad documentada relacionada con una discapacidad puede obligar a la junta a permitir una camara que los CC&R prohibirian de otro modo. La orientacion federal sobre este deber se aplica tanto a las asociaciones de propietarios como a las de condominios.

Tenga cuidado: Una multa solo es valida por una violacion real de una regla exigible, razonable y aplicada de forma pareja. Si su camara esta en su propia propiedad en un estado que la protege, la multa podria no ser exigible. Confirme que la regla sea anterior a su instalacion y que la junta haya seguido los pasos de aviso y audiencia establecidos en sus documentos.