Derechos del Compañero de Cuarto: Coinquilino, Subarrendatario y Ocupante

Los derechos de un compañero de cuarto dependen primero de una pregunta: ¿está el compañero de cuarto en el contrato de arrendamiento? Una persona que firmó el contrato con usted es un coinquilino con una relación directa con el arrendador. Una persona que vive con usted con su consentimiento pero no está en el contrato, le pague o no renta, suele ser un ocupante.

Un subarrendatario es distinto: en el uso que le da Nueva York, un subarriendo ocurre cuando el inquilino se va temporalmente y entrega el apartamento a otra persona por un periodo. Cada posición conlleva derechos distintos frente al arrendador y obligaciones distintas hacia las demás personas del hogar.

Esta página explica las tres posiciones, quién debe la renta, y la ley de compañeros de cuarto de Nueva York (Ley de Propiedad Inmobiliaria § 235-f), el estatuto estatal más detallado sobre el tema.

Alcance: Esta página explica los arreglos entre compañeros de cuarto en los alquileres residenciales de EE. UU. en términos generales, usando la Ley de Propiedad Inmobiliaria de Nueva York, el Código Civil de California y la Ley federal de Vivienda Justa como ejemplos legales. Los límites y plazos de devolución del depósito de garantía, los periodos de aviso y los procedimientos de desalojo los fija cada estado; vea la página de su estado en nuestra guía de leyes de arrendador-inquilino por estado. Nuestro generador de acuerdos entre compañeros de cuarto redacta un acuerdo por escrito entre compañeros de cuarto que cubre las partes de la renta, los servicios, el depósito, las tareas del hogar, las visitas y la mudanza.

Coinquilino, subarrendatario u ocupante: ¿cuál es usted?

La etiqueta "compañero de cuarto" no tiene un significado legal fijo. Lo que importa es el papel, y quién lo firmó con quién.

La ley de Nueva York define los dos términos principales. Un "inquilino" es "una persona que ocupa o tiene derecho a ocupar un local residencial de alquiler y que es parte del contrato de arrendamiento de dicho local o es un inquilino estatutario" según las leyes de control de rentas que enumera la ley. Un "ocupante" es "una persona, distinta de un inquilino o un familiar inmediato de un inquilino, que ocupa un local con el consentimiento del inquilino o los inquilinos" (RPL § 235-f(1)).

La guía de derechos de los inquilinos residenciales de la Procuraduría General de Nueva York describe un subarriendo desde la perspectiva del inquilino: "Subarrendar significa que el inquilino se va temporalmente del apartamento y por lo tanto transfiere menos que la totalidad del interés en el apartamento. Un inquilino que subarrienda un apartamento se llama inquilino principal y la persona que renta temporalmente el local se llama subarrendatario".

Quién debe la renta si un compañero de cuarto deja de pagar

Si todos los compañeros de cuarto firmaron el contrato, los derechos del arrendador provienen del propio contrato. Busque la frase "solidariamente" o "conjunta y solidariamente". La responsabilidad solidaria significa que cada persona obligada responde por toda la obligación, no solo por una parte; el Instituto de Información Legal de Cornell la describe (en el contexto de demandas por lesiones) como que cada parte es "independientemente responsable por la totalidad" de la pérdida. Un contrato con esa frase le permite al arrendador exigirle la renta completa a cualquiera de los coinquilinos.

Cuando el contrato guarda silencio, el derecho contractual estatal da la respuesta, y la regla supletoria varía según el estado.

El Código Civil de California muestra cómo funcionan las presunciones. Estas son presunciones contractuales generales que un tribunal aplica a los hechos, no un estatuto de arrendador-inquilino, y no se encontró un caso que las aplique a una coinquilinato residencial. La regla general es que una obligación "impuesta a varias personas ... se presume conjunta, y no solidaria", salvo en casos especiales (Civ. Code § 1431). Dos de esos casos especiales encajan de cerca con un contrato compartido:

"Cuando todas las partes que se unen en una promesa reciben algún beneficio de la contraprestación, sea pasada o presente, su promesa se presume conjunta y solidaria". (Cal. Civ. Code § 1659)

"Una promesa, hecha en singular, pero suscrita por varias personas, se presume conjunta y solidaria". (Cal. Civ. Code § 1660)

Los coinquilinos que cada uno obtiene el uso del hogar a cambio de la renta que prometen están recibiendo todos "algún beneficio de la contraprestación". Un contrato que dice "El inquilino se compromete a pagar" y está firmado por tres personas es una promesa "hecha en singular, pero suscrita por varias personas". Ambas presunciones apuntan a que cada coinquilino responde por toda la renta en California, a menos que el contrato diga lo contrario.

Un coinquilino que paga más de su parte no se queda sin recurso: sujeto a una excepción para ciertos acuerdos, la ley de California dice que una parte de una obligación conjunta, o conjunta y solidaria, "que satisface más de su parte del reclamo frente a todos, puede exigir una contribución proporcional de todas las partes unidas a ella" (Civ. Code § 1432). Otros estados fijan sus propias reglas, así que revise la suya.

La posición de un subarrendatario es distinta. Un subarrendatario por lo general no tiene contrato con el arrendador, así que el inquilino que subarrendó sigue siendo responsable ante el arrendador. Nueva York lo dice expresamente: si el arrendador consiente un subarriendo, "el inquilino bajo dicho contrato seguirá siendo responsable del cumplimiento de las obligaciones del inquilino bajo dicho contrato" (RPL § 226-b(2)(c)).

Lo que el arrendador pueda cobrar, los compañeros de cuarto pueden repartírselo entre sí. Eso es lo que hace un acuerdo por escrito entre compañeros de cuarto. No obliga al arrendador, pero le da a un compañero de cuarto que cubrió la parte de otro una promesa por escrito a la cual recurrir.

La ley de compañeros de cuarto de Nueva York: RPL § 235-f

Nueva York es el ejemplo más claro de un estado que protege el derecho a tener un compañero de cuarto en absoluto. El § 235-f(2) hace "ilegal que un arrendador restrinja la ocupación de un local residencial, mediante términos expresos del contrato o de otro modo, a un inquilino o inquilinos o a dichos inquilinos y su familia inmediata", y hace que cualquier cláusula de ese tipo sea "inaplicable por contravenir el orden público".

La ley luego establece dos reglas según cuántos inquilinos firmaron el contrato.

Un inquilino en el contrato. El contrato "se interpretará para permitir la ocupación por el inquilino, la familia inmediata del inquilino, un ocupante adicional, y los hijos dependientes del ocupante, siempre que el inquilino o el cónyuge del inquilino ocupe el local como su residencia principal" (RPL § 235-f(3)).

Dos o más inquilinos en el contrato. El contrato "se interpretará para permitir la ocupación por los inquilinos, la familia inmediata de los inquilinos, los ocupantes y los hijos dependientes de los ocupantes; siempre que el número total de inquilinos y ocupantes, sin contar los hijos dependientes de los ocupantes, no exceda el número de inquilinos especificado en el contrato de arrendamiento vigente, y que al menos un inquilino o el cónyuge de un inquilino ocupe el local como su residencia principal" (RPL § 235-f(4)). La guía de la Procuraduría General lo pone en términos prácticos: "si uno de los inquilinos nombrados en el contrato se muda, ese inquilino puede ser reemplazado por otro ocupante".

Tres reglas adicionales importan en la práctica:

• Avise al arrendador. "El inquilino informará al arrendador el nombre de cualquier ocupante dentro de los treinta días siguientes al inicio de la ocupación de dicha persona o dentro de los treinta días siguientes a una solicitud del arrendador" (RPL § 235-f(5)).
• Un ocupante no hereda el apartamento. "Ningún ocupante ni hijo dependiente de un ocupante podrá, sin el permiso expreso por escrito del arrendador, adquirir ningún derecho a la ocupación continuada en caso de que el inquilino desaloje el local, ni adquirir ningún otro derecho de inquilinato" (RPL § 235-f(6)). La guía de la Procuraduría General dice lo mismo en términos llanos: "Si el inquilino nombrado en el contrato se muda, el ocupante restante no tiene derecho a continuar en la ocupación sin el consentimiento expreso del arrendador".
• No hay renuncia posible, pero los códigos de ocupación siguen aplicando. Una cláusula del contrato que renuncie al § 235-f "es nula" (§ 235-f(7)), pero un arrendador aún puede restringir la ocupación "para cumplir con las leyes, reglamentos, ordenanzas o códigos federales, estatales o locales" (§ 235-f(8)).

Una persona perjudicada por una infracción puede demandar por una orden judicial, "los daños reales sufridos como resultado de dicha práctica ilegal", y las costas judiciales (§ 235-f(9)). Nuestra página de leyes de arrendador-inquilino de Nueva York cubre las reglas de depósito, aviso y desalojo del estado.

Subarrendar mientras usted está ausente

Subarrendar significa que el inquilino se va temporalmente y otra persona toma el apartamento por ese periodo. Un inquilino que sigue viviendo allí y recibe a un compañero de cuarto está en la situación de ocupante descrita arriba, no en un subarriendo. Si usted puede subarrendar, y si el arrendador puede negarse, depende primero del contrato y luego de la ley estatal. El § 226-b de Nueva York da el procedimiento estatutario más detallado:

• Edificios de cuatro o más unidades. Un inquilino bajo un contrato vigente "tendrá derecho a subarrendar su local sujeto al consentimiento por escrito del arrendador con anticipación al subarriendo. Dicho consentimiento no podrá negarse sin razón" (RPL § 226-b(2)(a)).
• La solicitud. El inquilino le envía al arrendador un aviso por correo certificado, con acuse de recibo, con el plazo del subarriendo, el nombre y las direcciones del subarrendatario, la razón del subarriendo, la dirección del inquilino durante el subarriendo, "el consentimiento por escrito de cualquier coinquilino o garante del contrato", y una copia del subarriendo propuesto (§ 226-b(2)(b)).
• La respuesta del arrendador. El arrendador puede pedir más información dentro de diez días, y debe responder dentro de treinta días; "La falta del arrendador de enviar dicho aviso se considerará un consentimiento al subarriendo propuesto" (§ 226-b(2)(c)).
• Edificios de tres unidades o menos. La guía de la Procuraduría General explica que los inquilinos de estos edificios "no tienen derecho a subarrendar. Pueden pedirle al arrendador que permita el subarriendo, pero el arrendador no está obligado a aceptar".

Un subarriendo o cesión que no cumpla con el § 226-b "constituirá un incumplimiento sustancial del contrato o del arrendamiento" (§ 226-b(5)). La sección también excluye la vivienda pública y los contratos de propiedad cooperativa, y las unidades con renta estabilizada y controlada están sujetas a sus propias reglas (§ 226-b(3)-(4)).

Fuera de Nueva York, revise la cláusula de subarriendo de su contrato y la ley de arrendador-inquilino de su estado antes de traer a un subarrendatario.

Elegir a un compañero de cuarto y la ley de vivienda justa

La Ley federal de Vivienda Justa hace ilegal publicar un anuncio de vivienda "que indique alguna preferencia, limitación o discriminación por raza, color, religión, sexo, discapacidad, condición familiar u origen nacional" (42 U.S.C. § 3604(c)). Las excepciones de la Ley, incluida la de "habitaciones o unidades en viviendas con locales habitacionales ocupados o destinados a ser ocupados por no más de cuatro familias que vivan independientemente unas de otras, si el propietario realmente mantiene y ocupa una de dichas unidades habitacionales como su residencia", dejan expresamente vigente el inciso (c) (42 U.S.C. § 3603(b)).

Elegir a alguien para compartir su propia unidad de vivienda se trata de otra manera, al menos en el Noveno Circuito. En Fair Housing Council of San Fernando Valley v. Roommate.com, LLC, N.º 09-55272 (9.º Cir., 2 de febrero de 2012), el tribunal resolvió que "impedir que las personas elijan a sus compañeros de cuarto según su sexo, orientación sexual y condición familiar plantea serias dudas constitucionales", interpretó que "la FHA y la FEHA no se aplican al hecho de compartir unidades de vivienda", y concluyó que "no es ilegal discriminar al elegir a un compañero de cuarto".

Esa resolución vincula a los tribunales federales de los estados del Noveno Circuito; las leyes de vivienda justa estatales y locales en otros lugares pueden ser más amplias, así que revise antes de redactar un anuncio para buscar compañero de cuarto.

Depósitos de garantía entre compañeros de cuarto

Las leyes estatales sobre el depósito de garantía rigen lo que el arrendador debe hacer con el depósito, como los límites, los plazos de devolución y las deducciones detalladas. Esas reglas están en la página de su estado dentro de nuestra guía de arrendador-inquilino.

Cómo se reparten el depósito los compañeros de cuarto entre sí se resuelve mejor con un acuerdo por escrito entre compañeros de cuarto. Puntos útiles para poner por escrito:

• cuánto del depósito pagó cada compañero de cuarto;
• cómo se le cobra a un compañero de cuarto el daño que causó, contra su propia parte;
• qué pasa con la parte de un compañero de cuarto que se va cuando entra un reemplazo (por ejemplo, que el reemplazo le pague directamente al que se va);
• quién recibe el reembolso del arrendador y qué tan rápido se divide.

Agregar o quitar a un compañero de cuarto

Agregar a un compañero de cuarto. En Nueva York, las reglas de un inquilino y de varios inquilinos descritas arriba deciden si el arrendador puede objetar, y el inquilino debe darle al arrendador el nombre del ocupante dentro de 30 días. En otros lugares, empiece por la cláusula de ocupación del contrato y la ley de arrendador-inquilino de su estado. Convertir a un nuevo compañero de cuarto en coinquilino significa cambiar las partes del contrato, lo cual requiere la firma del arrendador.

Cuando un compañero de cuarto se va. Si un coinquilino que se muda sigue siendo responsable de la renta depende del contrato y de la ley estatal; una liberación por escrito del arrendador elimina la duda. Un ocupante de Nueva York que se queda después de que el inquilino se va no gana derechos de inquilinato sin el permiso por escrito del arrendador (RPL § 235-f(6)).

Cuando un compañero de cuarto no quiere irse. Cómo se puede exigir que se vaya un compañero de cuarto que no está en el contrato depende de la ley estatal de desalojo y ocupación, y de si la persona es un subarrendatario con subarriendo o un ocupante sin uno. Revise las reglas de su estado, o hable con una organización local de inquilinos o un abogado, antes de actuar.

Aviso legal: Esta página ofrece información legal general sobre los arreglos entre compañeros de cuarto en los alquileres residenciales de EE. UU. vigente en septiembre de 2026, usando la ley de Nueva York, California y la ley federal como ejemplos. No constituye asesoría legal. La ley de arrendador-inquilino varía por estado y a menudo por ciudad, y las unidades con renta regulada siguen reglas adicionales. Consulte a un abogado autorizado en su estado, o a una organización local de inquilinos, sobre su situación específica.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi arrendador prohibirme tener un compañero de cuarto?

Depende de su estado y de su contrato. Nueva York prohíbe que los arrendadores limiten la ocupación al inquilino nombrado y su familia inmediata, e interpreta que un contrato de un solo inquilino permite un ocupante adicional y los hijos dependientes del ocupante (RPL § 235-f(2)-(3)). En estados sin un estatuto similar, suele controlar la cláusula de ocupación del contrato.

¿Soy responsable de la parte de la renta de mi compañero de cuarto?

Si ambos firmaron el contrato, posiblemente sí. Revise si el contrato hace que los inquilinos sean responsables "solidariamente". En California, el Código Civil presume la responsabilidad solidaria cuando varias personas que se benefician de una promesa la hacen juntas, o cuando una promesa escrita en singular está firmada por varias personas (Civ. Code §§ 1659, 1660). Lea su contrato y la ley de su estado.

¿Cuál es la diferencia entre un coinquilino y un subarrendatario?

Un coinquilino firmó el contrato con el arrendador. Un subarrendatario toma la unidad bajo un subarriendo de un inquilino que está temporalmente ausente, y por lo general no tiene contrato con el arrendador, así que el inquilino original sigue siendo responsable ante el arrendador; Nueva York lo establece expresamente (RPL § 226-b(2)(c)).

¿Puedo quedarme si el compañero de cuarto que está en el contrato se muda?

En Nueva York, un ocupante no adquiere el derecho a quedarse cuando el inquilino se va, a menos que el arrendador dé permiso expreso por escrito (RPL § 235-f(6)). En otros lugares, revise su contrato y la ley de arrendador-inquilino de su estado, y pídale al arrendador un acuerdo por escrito si quiere hacerse cargo del contrato.

¿Necesito el permiso del arrendador para recibir a un compañero de cuarto o subarrendar en Nueva York?

Si usted sigue viviendo en el apartamento y recibe a un compañero de cuarto, el RPL § 235-f permite que un contrato de un solo inquilino incluya un ocupante adicional (y los hijos dependientes del ocupante) sin el consentimiento del arrendador, siempre que usted o su cónyuge vivan allí como residencia principal (los contratos firmados por dos o más inquilinos siguen el § 235-f(4)); debe darle al arrendador el nombre del ocupante dentro de 30 días. Si usted se va temporalmente y otra persona toma el lugar, eso es un subarriendo: en un edificio de cuatro o más unidades necesita el consentimiento previo por escrito del arrendador, el cual no puede negarse sin razón, bajo el procedimiento de correo certificado del RPL § 226-b(2), y en un edificio de tres unidades o menos no hay derecho a subarrendar, según la Procuraduría General de Nueva York.

¿Un acuerdo entre compañeros de cuarto obliga al arrendador?

No. El arrendador no es parte de un acuerdo entre compañeros de cuarto, así que no cambia el contrato ni lo que cada inquilino le debe al arrendador. Solo rige cómo los compañeros de cuarto se reparten la renta, los servicios, el depósito y las responsabilidades entre sí.