新加坡租赁合同：押金、条款与印花税

这是一般法律信息，不构成法律意见。请就您的具体情况咨询合格的律师（advocate and solicitor）。信息最后核实于2026年7月23日。

租赁合同是记录房东与房客所达成协议的文件：包括租金、租期长短、押金，以及双方各自的义务。由于新加坡没有租金管制，也没有规定住宅租约条款的法规，这份文件本身几乎承担了全部的作用。本指南将说明您需要缴纳的印花税，以及大多数本地租约所遵循的押金与条款惯例。

印花税：如何计算

每份租约都须缴纳印花税，缴纳对象为新加坡国内税务局（IRAS）。税率为0.4%，但计税基础取决于租约的期限长短。

租期为4年或以下的租约，税额按整个租期总租金的0.4%计算。租期超过4年，或无固定期限的租约，税额则按平均年租金（average annual rent，AAR）4倍的0.4%计算。

在低端还有一项豁免：若AAR为S$1,000或以下，则无需缴纳印花税。IRAS会将税额向下取整至最接近的一元，最低税额为S$1。

平均年租金包含哪些内容

AAR并不总是月租金乘以12这么简单。IRAS会取平均年度合同租金与年化市场租金两者中较高的一个，并加上租客根据租约支付的其他若干费用，例如广告宣传费、家具与装修费、维护费和服务费。消费税（GST）不计入该计算。

对于大多数普通的住宅租约而言，合同租金才是关键数字，但如果合同中捆绑了服务费或维护费，这些费用也会计入计算税额的基础当中。

计算示例

以一份月租S$3,000、租期2年的租约为例。整个租期的总租金为S$3,000乘以24个月，即S$72,000。由于租期在4年以内，税额为该总额的0.4%，即S$288。

再以同样月租S$3,000、但租期为6年的租约为例。由于租期超过4年，计税基础改为AAR的4倍。AAR为S$36,000，其4倍为S$144,000，其0.4%即为S$576。较长的租约按AAR的4倍计税，而非按六年的全部租金计税。

14天期限

加盖印花税有时间限制。若文件在新加坡境内签署，租约必须在签署后14天内加盖印花税。若文件在新加坡境外签署，之后再带入本地，则期限为文件抵达本地后30天内。

期限从签署之日起算，而非从租约开始生效之日起算。逾期加盖印花税可能会被处以罚款，因此通常在合同签署后应尽快办理。实务上，印花税可通过IRAS的电子印花服务（e-Stamping portal）在线缴纳，由哪一方承担费用则由双方协商决定，不过通常由房客承担。

加盖印花税的意义不止于纳税

印花税不仅仅是税收事务。未加盖印花税的合同，一旦日后纠纷提交至仲裁庭或法院，可能难以被采纳为证据。为租约加盖印花税，能保护该文件作为双方协议证明的效力，而这正是日后若押金或某项条款发生争议时您所需要的。

押金

押金是租约中最常被协商的项目之一，由合同而非法规决定。常见的惯例是每一年租期收取一个月租金作为押金，因此一年期租约通常收取一个月押金，两年期租约则收取两个月押金。这些只是惯例，而非规则，是可以协商的。

最重要的是合同中关于押金的具体规定：退还的条件、时间安排，以及房东可因超出正常损耗范围的损坏而扣除的金额。押金被扣留是最常见的租赁纠纷之一，一条清晰的条款是保护双方利益的最佳方式。

需要仔细阅读的常见条款

新加坡的租约中有几项条款经常出现，值得您在签署前充分了解。

小额维修条款规定房客须自行承担一定限额以内的小额维修费用，通常每项约在S$150至S$200之间，超出部分则由房东负责。具体金额可协商，由合同规定。

外交条款常见于租期一年以上的租约，允许房客在特定情况下提前终止租约，通常须在满足最短居住期限并提前通知后方可行使，例如房客因故须离开新加坡。该条款是否适用及其具体条件，完全取决于合同的措辞。

其他需要留意的条款包括终止或续签租约的通知期限、由谁支付印花税和代理费、转租相关规定，以及家具与装修的清单，这份清单正是日后扣除押金时的参照依据。

签署前须知

请通读整份合同，确认押金条款及退还条件，并确保清单准确反映房产的实际状况，最好附上标注日期的照片。请在期限内为合同加盖印花税。若日后就租期不超过2年的住宅租约发生租金或押金纠纷，Small Claims Tribunals通常是受理机构。若想了解新加坡租房的整体概况，请参阅租赁专题；若您正在出租HDB组屋，也请阅读HDB转租规定。