Huurwaarborg in België: Maximumbedragen per Gewest (Vlaanderen, Wallonië, Brussel)

Een Belgische verhuurder kan niet vragen wat hij wil als huurwaarborg, en hij kan het bedrag ook niet zomaar naar eigen goeddunken bewaren. Alle drie de gewesten begrenzen het bedrag dat een verhuurder voor een woning mag eisen, en alle drie verplichten ze dat het geld ergens staat waar de verhuurder niet zomaar bij kan: een geblokkeerde rekening op naam van de huurder zelf, of een van een beperkt aantal wettelijke alternatieven. Wat voldoende verschilt om een huurder of een verhuurder te laten struikelen, is het maximumbedrag zelf, de aanvaarde vormen, en één sanctie die enkel in Brussel geldt voor een verhuurder die traag is met het teruggeven van het geld.

De huurwaarborg, huurwaarborg in het Nederlands, garantie locative in het Frans, is werkelijk niet hetzelfde bedrag in Vlaanderen, Wallonië en Brussel, en het veranderde eind 2024 opnieuw in Brussel. Een bedrag lezen uit de regel van het verkeerde gewest, of uit een bron die deze wijziging nog niet heeft verwerkt, is de meest voorkomende fout over dit onderwerp.

Informatie laatst geverifieerd op 22 juli 2026. Deze pagina biedt algemene juridische informatie en vormt geen juridisch advies voor een individueel geval.

De huurwaarborg per gewest

Brussel is hier het gewest om in de gaten te houden. Sommige bronnen beschrijven de wijziging nog altijd alsof ze in maart 2024 in werking trad, maar dat is de datum waarop de ordonnantie werd ingediend, niet de datum waarop ze in werking trad. Het uniforme maximum van 2 maanden werd pas bindend op 1 november 2024, onder de ordonnantie van 4 april 2024.

De aanvaarde vormen, en wat nooit is toegelaten

De drie regelingen zijn het over meer eens dan oneens wanneer het op de vorm aankomt. In Vlaanderen, Wallonië en Brussel moet de huurwaarborg op naam van de huurder zelf worden aangehouden, ongeacht of het gaat om een geblokkeerde rekening, een rekening in pand, of een van de waarborgmechanismen uit de tabel hierboven, en ze brengt rente op voor de huurder, niet voor de verhuurder. Contant geld persoonlijk overhandigen is in geen van de drie gewesten een toegelaten vorm. Een verhuurder die op een contante waarborg aandringt, of die probeert het geld op zijn eigen persoonlijke rekening te houden, volgt geen van de drie regelingen.

De huurwaarborg terugkrijgen

De huurwaarborg vrijgeven bij het einde van een huurovereenkomst vereist ofwel de schriftelijke instemming van zowel verhuurder als huurder, ofwel een vonnis van de vrederechter als ze het niet eens raken. Een verhuurder kan niet eenzijdig beslissen om een deel of het geheel van de waarborg te behouden; betwiste inhoudingen moeten voor diezelfde rechter komen, die bevoegd is voor woninghuurgeschillen ongeacht het bedrag dat op het spel staat.

Brussel: sanctie van 10 procent per maand bij late teruggave

Brussel past een regel toe die nergens anders in België is bevestigd: krachtens artikel 249 §2 van het Brussels Wetboek van Huisvesting heeft een verhuurder 2 maanden vanaf het overhandigen van de sleutels om de huurwaarborg vrij te geven, en loopt een sanctie van 10 procent per maand tegen een verhuurder die deze termijn overschrijdt. Beschouw dit als een regel die enkel in Brussel geldt. Voor Vlaanderen of Wallonië is geen gelijkaardige sanctie voor late teruggave bevestigd, en deze pagina gaat er niet van uit dat er een bestaat.

De plaatsbeschrijving, en wat er gebeurt zonder een

Een plaatsbeschrijving bij intrede en vertrek is verplicht in alle drie de gewesten: Vlaanderen art. 9, Wallonië art. 27, Brussel art. 220. Ze moet gezamenlijk worden opgesteld door verhuurder en huurder, op gedeelde kosten, ofwel terwijl de woning leeg staat, ofwel binnen de eerste maand van bewoning.

Wordt die stap overgeslagen, dan is het gevolg overal hetzelfde algemene Belgische principe, geen gewestelijke uitzondering: artikel 1731 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek gaat er, bij ontstentenis van een plaatsbeschrijving bij intrede, van uit dat de huurder het pand heeft ontvangen in dezelfde staat waarin het zich bevindt aan het einde van de huurovereenkomst. In de praktijk is dat vermoeden wat een verhuurder verhindert om uittredende schade te recupereren uit de waarborg wanneer er bij aanvang geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt.

De hierboven beschreven regels over de huurwaarborg staan naast twee andere werkelijk gewestelijke onderwerpen: hoe een Belgische huurovereenkomst eigenlijk eindigt, en de basisregels die elke woninghuurovereenkomst geldig maken, inclusief wie ze moet registreren. De Belgische regels over huurindexatie, behandeld op hun eigen pagina, vormen een afzonderlijke vraag ten opzichte van de huurwaarborg en volgen een andere gewestelijke opdeling.

Dit artikel is louter informatief en vormt geen juridisch advies. Het vervangt niet het advies van een notaris, advocaat of andere bevoegde juridische professional voor uw concrete situatie. Het toepasselijke maximumbedrag, de aanvaarde vormen en de teruggaveregels voor de huurwaarborg verschillen bovendien per gewest (Vlaanderen, Wallonië, Brussel) en de onderliggende decreten en ordonnanties wijzigen regelmatig, controleer de geldende teksten bij de bevoegde gewestelijke overheid of Belgische huurdersrechten. Bijgewerkt op 22 juli 2026.

Veelgestelde vragen

Hoeveel mag een verhuurder in België vragen als huurwaarborg?

Dat hangt af van het gewest. In Vlaanderen bedraagt het maximum 3 maanden huur. In Wallonië is het maximum, ongeacht de gebruikte vorm, uniform 2 maanden. In Brussel is het maximum sinds de ordonnantie van 4 april 2024, in werking getreden op 1 november 2024, een uniforme 2 maanden.

Waar moet de huurwaarborg worden aangehouden?

Op naam van de huurder zelf, op een geblokkeerde rekening, of op een van een beperkt aantal wettelijke alternatieven zoals een rekening in pand, een waarborg via het OCMW, of, in Vlaanderen, een persoonlijke borgstelling met instemming van de verhuurder. Contant geld rechtstreeks aan de verhuurder overhandigen is nergens een toegelaten vorm.

Brengt de huurwaarborg in België rente op?

Ja, in alle drie de gewesten. De rente komt toe aan de huurder, niet aan de verhuurder, aangezien het geld wordt aangehouden op een rekening op naam van de huurder zelf.

Kan een verhuurder in Brussel worden bestraft voor het laattijdig teruggeven van de huurwaarborg?

Ja. Brussel vereist dat de huurwaarborg wordt teruggegeven binnen 2 maanden na het overhandigen van de sleutels, en voegt een sanctie toe gelijk aan 10 procent van één maand huur per maand, of gedeelte van een maand, vertraging. Deze sanctie geldt specifiek voor Brussel; voor Vlaanderen of Wallonië is geen gelijkaardige sanctie bevestigd.

Wat gebeurt er als er geen plaatsbeschrijving is bij mijn intrede?

Zonder een plaatsbeschrijving bij intrede gaat de algemene Belgische regel (Burgerlijk Wetboek, artikel 1731) ervan uit dat de huurder de woning heeft ontvangen in dezelfde staat waarin ze zich bevindt aan het einde van de huurovereenkomst. In de praktijk verhindert dat de verhuurder om uittredende schade te claimen op de waarborg.

Is de plaatsbeschrijving bij intrede en vertrek verplicht in België?

Ja, in alle drie de gewesten. Ze moet gezamenlijk worden opgesteld door verhuurder en huurder, op gedeelde kosten, ofwel terwijl de woning leeg staat, ofwel binnen de eerste maand van bewoning.

Kan een Belgische verhuurder een contante huurwaarborg aanvaarden die persoonlijk wordt overhandigd?

Nee. In Vlaanderen, Wallonië en Brussel is contant geld rechtstreeks aan de verhuurder nooit een toegelaten vorm voor de huurwaarborg. Ze moet op een geblokkeerde rekening staan of in een van de andere erkende wettelijke vormen.

Welke vormen kan de huurwaarborg aannemen in Brussel sinds de hervorming van 2024?

Een geblokkeerde rekening, een reële zekerheid, of een OCMW-waarborg. De persoonlijke borgstelling werd afgeschaft voor gewone woninghuurders in de hervorming van 2024, en bestaat nu enkel nog voor studentenhuurovereenkomsten.