Huurindexatie in België: De Formule per Gewest

Elk jaar maakt een Belgische verhuurder die de huurprijs in lijn met de inflatie wil optrekken, dezelfde berekening: nieuwe huurprijs is gelijk aan de basishuurprijs, vermenigvuldigd met de huidige gezondheidsindex, gedeeld door de aanvangsindex. De formule zelf is identiek in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Wat wel per gewest verschilt, en genoeg verschilt om het cijfer werkelijk te veranderen, is uit welke maand elk van die twee indexcijfers wordt afgelezen, of een energielabel het resultaat beperkt, en of een niet geregistreerde huurovereenkomst überhaupt kan worden geïndexeerd.

De meest voorkomende fout zit echter elders, en heeft niets met het gewest te maken. Basishuurprijs betekent de huurprijs die werd vastgelegd toen de huurovereenkomst werd gesloten. Het is niet de huurprijs van vorig jaar, en het is niet het reeds geïndexeerde bedrag van vorig jaar. Een reeds geïndexeerde huurprijs indexeren, in plaats van de oorspronkelijke basishuurprijs, versterkt dezelfde fout elk jaar dat het gebeurt.

Informatie laatst geverifieerd op 21 juli 2026. Deze pagina biedt algemene juridische informatie en vormt geen juridisch advies voor een individueel geval.

De formule, en de fout die het meest kost

De formule is dezelfde in het hele land: nieuwe huurprijs is gelijk aan de basishuurprijs, vermenigvuldigd met de nieuwe gezondheidsindex, gedeeld door de aanvangsindex. Beide indexcijfers zijn de gezondheidsindex, maandelijks gepubliceerd door Statbel, en het is de enige index die het Belgisch recht erkent voor huurindexatie.

De basishuurprijs is de huurprijs zoals vastgelegd toen de huurovereenkomst werd gesloten, nooit een cijfer van vorig jaar, en nooit een reeds geïndexeerd bedrag. De formule toepassen op de huurprijs van vorig jaar in plaats van op de oorspronkelijke basishuurprijs, zelfs één enkele keer, betekent dat elke latere indexatie diezelfde fout verder doorzet.

Voer uw gewest, de begindatum van uw huurovereenkomst, de basishuurprijs, en de datum van het verzoek in, en de rekenmodule hieronder past de juiste aanvangsmaand voor uw gewest toe en berekent het resultaat.

Welke maand telt, en dat verschilt werkelijk per gewest

Vlaanderen: inwerkingtreding, aan beide kanten

Op grond van artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet is de aanvangsindex de gezondheidsindex van de maand vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, en ook de jaarlijkse verjaardag die een nieuwe indexatie in gang zet, loopt vanaf diezelfde datum van inwerkingtreding. Beide kanten van de Vlaamse regel wijzen naar hetzelfde moment.

Wallonië: ondertekening voor de start, inwerkingtreding voor de klok

In Wallonië is de aanvangsindex de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening van de huurovereenkomst, maar de verjaardag die bepaalt uit welke maand de nieuwe index komt, is de verjaardag van de INWERKINGTREDING van de huurovereenkomst, niet van de ondertekening. Artikel 26 van het decreet van 15 maart 2018 is expliciet over beide helften. Wallonië heeft dus dezelfde gemengde structuur als Brussel: ondertekening bepaalt de aanvangsindex, inwerkingtreding bepaalt de jaarlijkse klok. Enkel Vlaanderen gebruikt aan beide kanten hetzelfde aanknopingspunt.

Brussel: ondertekening voor de start, inwerkingtreding voor de klok

Brussel combineert werkelijk de twee aanknopingspunten die in Vlaanderen en Wallonië elk apart worden gebruikt. De aanvangsindex is nog steeds de maand vóór de ondertekening, zoals in Wallonië, maar de jaarlijkse klok die bepaalt wanneer een nieuwe indexatie verschuldigd is, loopt vanaf de inwerkingtreding, zoals in Vlaanderen. Slechts één van de twee regels lezen en aannemen dat die Brussel volledig dekt, is precies de fout die deze nuance wil vermijden.

Frequentie, en het schriftelijke verzoek dat enkel Brussel verlengt

Indexatie kan hoogstens één keer per jaar gebeuren, op de verjaardag van de huurovereenkomst volgens welke regel hierboven op uw gewest van toepassing is. Ze is in geen enkel gewest automatisch: de verhuurder moet er schriftelijk om vragen. Een jaar overslaan laat een verhuurder niet toe om nadien de verhoging van twee jaar in één keer te vorderen; een gemist verzoek is gewoon een gemist jaar.

Brussel voegt nog een bijkomende toelating toe die voor de twee andere gewesten niet bevestigd is: een verzoek kan er tot drie maanden vóór de maand waarin het wordt gedaan, terugwerken. Vlaanderen kent hetzelfde maximum van drie maanden, in artikel 34 §1 van het Vlaams Woninghuurdecreet: de aanpassing geldt enkel wanneer de belanghebbende schriftelijk vraagt, en ze werkt niet meer dan drie maanden terug vóór de maand van het verzoek. Voor Wallonië konden we de overeenkomstige bewoording binnen artikel 26 zelf niet bevestigen, zodat deze pagina geen Waalse termijn voor terugwerkende kracht vermeldt, in welke zin dan ook.

De gezondheidsindex, en beide cijfers van dezelfde basis aflezen

Zowel de aanvangsindex als de huidige index zijn de gezondheidsindex, maandelijks gepubliceerd door Statbel. De oorspronkelijke basis stelt 2013 gelijk aan 100.

Statbel heeft de reeks sindsdien herwerkt op drie verschillende bases naast elkaar, 2004, 2013 en 2025. Dat schept een echte valkuil: de aanvangsindex en de huidige index van een huurovereenkomst moeten van dezelfde basis worden afgelezen. Een aanvangscijfer op basis 2013 combineren met een huidig cijfer op basis 2025 levert een huurprijs op die sterk onjuist is, niet enkel licht afwijkend.

Energielabels: een gewestgebonden beperking, geen enkele Belgische regel

België heeft, op verschillende momenten, beperkt hoeveel een zwak energielabel een verhuurder via indexatie laat recupereren, en de huidige situatie verschilt werkelijk per gewest.

Wallonië. De op het PEB gebaseerde beperking liep enkel van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023. Sinds 1 november 2023 is indexatie voor elk label opnieuw voor 100 procent mogelijk, met een speciale berekening die specifiek verhindert dat een verhuurder het bevroren jaar met terugwerkende kracht recupereert.

Brussel. Een correctiefactor geldt enkel voor de labels E, F en G, en enkel wanneer de huurovereenkomst in werking trad vóór 14 oktober 2022. Er is helemaal geen correctiefactor voor de labels A, B, C of D; een Brussels pand met een D label wordt geïndexeerd volgens de gewone, ongecorrigeerde formule. De coëfficiënten zelf wijzigen van maand tot maand, en de officiële rekentool vermeldt dat ze slechts geldig is tot 31 juli 2026, dus behandel de huidige cijfers als wijzigbaar en niet als vast.

Vlaanderen. Een correctiefactor geldt voor de labels D, E, F en voor huurovereenkomsten zonder enig EPC, wanneer de huurovereenkomst van kracht was vóór 1 oktober 2022, na een eerdere bevriezing die liep van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023. Het mechanisme zelf is bevestigd, maar deze pagina publiceert de cijfermatige factortabel of de soms aangehaalde einddatum van 2028 niet, omdat geen van beide tegen een officiële bron kon worden bevestigd. Als uw huurovereenkomst Vlaams is en in deze categorie valt, controleer de huidige factor dan rechtstreeks bij de Vlaamse overheid in plaats van te vertrouwen op een cijfer dat elders wordt herhaald.

Registratie: een niet geregistreerde huurovereenkomst kan indexatie blokkeren

Brussel en Wallonië bevestigen elk op hun eigen officiële bron dezelfde regel: een niet geregistreerde huurovereenkomst blokkeert de indexatie. In Wallonië geldt dit sinds 1 september 2018, specifiek wanneer de indexatie de huurprijs zou verhogen.

Vlaanderen werkt vrijwel zeker op dezelfde manier, maar dat standpunt werd op het ogenblik van schrijven niet bevestigd aan de hand van een primaire Vlaamse bron. Behandel dit als zeer waarschijnlijk en niet als vaststaand, en registreer uw huurovereenkomst hoe dan ook, aangezien registratie op zich gratis is en om andere redenen dan indexatie vereist is.

Deze pagina biedt algemene juridische informatie over Belgische huurindexatie en vormt geen juridisch advies voor een individueel geval. De juiste cijfers hangen af van uw gewest, de precieze data van uw huurovereenkomst en het energielabel ervan, en verscheidene van de hier beschreven regels wijzigen op vermelde data. Bevestig de huidige situatie bij de bevoegde gewestelijke administratie, Statbel, of een notaris, voordat u iets onderneemt.